En esta publicación, a mediados de 2024, abordaremos una de las preguntas más frecuentes: “¿CUÁNTO CUESTA CONSTRUIR UNA CASA EN ESPAÑA Y CUÁLES SON LOS GASTOS ASOCIADOS?”. Analizaremos no solo el coste de la construcción en sí, sino también otros gastos aparte del precio del propio terreno.
EL PRECIO DE UNA CASA NUEVA EN ESPAÑA
Coste de una casa nueva en España (sin incluir el terreno) = A + B + C + D + E = COSTE €/m², donde:
A: Honorarios profesionales
B: Gastos administrativos
C: Laboratorios, control de calidad, seguros y tasaciones
D: Coste de construcción mediante la contratación de una constructora general
E: Formalización, notaría y registro de la propiedad
La cantidad anterior es un promedio y no incluye el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), que puede ser del 0%, 10% o 21% dependiendo del cliente y de la situación, y puede ser o no recuperable. Para facilitar la interpretación, todos los importes y costes se mostrarán a continuación sin este impuesto.
Para “hablar en números”, tomemos como ejemplo una vivienda unifamiliar media de dos plantas sin sótano, ejecutada por nuestra empresa en 2023 y entregada a principios de 2024. Un ejemplo concreto con los siguientes indicadores:
Parcela de 600 m² con topografía bastante llana, el terreno no es roca caliza dura.
Ubicación: Costa Blanca Sur, Alicante, Orihuela Costa.
Superficie de la vivienda (total, no útil): 200 m².
Sin sótano y con solárium.
4 dormitorios, 3 baños, 1 salón amplio y cocina americana, sala de calderas y hall-vestidor.
Construcción estructural de hormigón armado con cimentación corrida y planta técnica de sótano, sistema de construcción estándar / clásico.
Piscina exterior, sistema clásico de skimmer, tamaño 7 x 4 m².
Calidad: media – estándar (azulejos 25 €/m², pintura lisa, falsos techos de placas de yeso laminado, etc.).
Plazo de construcción: 12 meses.
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Así que, vamos allá. Vamos a enumerar los gastos tal y como se presentan de forma cronológica o lógica:
1. HONORARIOS PROFESIONALES (A):
En España, como en cualquier otro país desarrollado, para poder construir una nueva vivienda y ponerla en uso es necesario contratar los servicios de un denominado “Equipo de Autor”, compuesto como mínimo por un Arquitecto y un Ingeniero de la Edificación (Aparejador).
La participación del Arquitecto es aproximadamente del 60% y la del Ingeniero de la Edificación del 40%, respectivamente. El primero es el autor del proyecto y el segundo es responsable de la correcta ejecución de las obras de construcción.
Todo el ciclo de servicios se resume en 5 grandes fases, de acuerdo con los siguientes porcentajes del coste y carga total:
Fase 1: Firma del contrato, 10%. Análisis urbanístico preliminar y anteproyecto.
Fase 2: Aprobación funcional, 25%. Proyecto básico, presentación para licencia municipal.
Fase 3: Proyecto de ejecución, 35%. Proyecto ejecutivo (de obra), obtención de la licencia municipal. Inicio del diseño en detalle y aprobación de las soluciones estructurales.
Fase 4: Durante la construcción, 25%. Inicio de las obras. Dirección facultativa y supervisión de los trabajos.
Fase 5: Finalización, 5%. Puesta en servicio, recopilación y entrega de la documentación, emisión del certificado de primera ocupación.
El coste de los servicios en general para España y para todas las fases anteriormente mencionadas es de 100 €/m², y la correspondencia NO es proporcional. Este coste corresponde a una vivienda de 200 m²; una vivienda de mayor tamaño resulta proporcionalmente más barata y una vivienda de menor superficie, más cara. Por lo tanto, aquí algunos valores aproximados según la superficie de la vivienda:
Superficie total hasta 100 m² = 125 €/m²
Superficie total entre 100 m² y 200 m² = 100 €/m²
Superficie total entre 200 m² y 350 m² = 90 €/m²
Superficie total entre 350 m² y 600 m² = 80 €/m²
En resumen, para el primer punto, merece la pena prever aproximadamente los siguientes gastos del coste total de construcción en concepto de honorarios profesionales del Arquitecto y del Ingeniero de la Edificación, de dos maneras:
3–5 % del presupuesto REAL total de construcción. (Se utiliza más a menudo para viviendas de hasta 100 m²).
80–100 €/m² de la superficie total construida. (Se utiliza más a menudo para viviendas de 100 m² o más).
(A) CASO DE ESTUDIO TOTAL: 20.000 €
2. GASTOS ADMINISTRATIVOS (B):
Un coste importante de la construcción de una vivienda en España, a menudo subestimado o simplemente olvidado, consiste en los gastos asociados a las licencias de obra expedidas por los ayuntamientos, así como en las siguientes tasas estatales:
2.1. IMPUESTOS SOBRE NUEVA CONSTRUCCIÓN:
Cada ayuntamiento fija su propia tasa, y la base de cálculo de este impuesto varía. En general, el tipo impositivo es del 4% del valor declarado del proyecto, que por supuesto está subestimado y no guarda relación con el coste real de la construcción, aunque los límites de las tarifas oficiales aprobadas son los siguientes:
Viviendas: 750 €/m²
Sótanos, aparcamientos subterráneos y cuartos técnicos: 600 €/m²
Piscinas e instalaciones deportivas: 450 €/m²
Ajardinamiento: 75 €/m²
Tomando como ejemplo nuestro caso de estudio, vamos a estimar el coste con cifras reales:
Superficie de la vivienda 200 m²: 750 x 200 = 150.000 €
Piscina 7 x 3 m: 450 x 7 x 3 = 9.450 €
Ajardinamiento 600 m²: 75 x 600 = 45.000 €
El coste total estimado de las obras será de 204.450 €.
Dado que el impuesto será el 4% del valor declarado, lo calculamos sobre el valor del proyecto:
204.450 х 0,04 = 8.178 €
CASO DE ESTUDIO: 8.000 €
2.2. TASA POR OCUPACIÓN DE LA VÍA PÚBLICA:
Esta tasa (impuesto municipal) se abona para obtener el derecho de las autoridades a trabajar o almacenar materiales en la vía pública, es decir, en la acera o calzada junto a nuestra obra. El coste depende del tiempo y de la superficie ocupada, así como del municipio concreto y del proyecto.
De media, para la construcción de una vivienda unifamiliar con un período mínimo de 12 meses, esta tasa será de unos 1.500 €.
CASO DE ESTUDIO: 1.500 €
2.3. IMPUESTO POR NUEVA VIVIENDA:
Antes de recibir la documentación final para la primera ocupación y tras la emisión del Certificado Final de Obra (C.F.O.), es obligatorio notificar a las autoridades que la construcción ha finalizado. Para ello es necesario reunir la documentación correspondiente y pagar una tasa municipal, que varía en cada ciudad o municipio.
En general, este impuesto no es elevado, oscilando entre 50 y 1.500 €. A veces es un coste fijo y otras veces un porcentaje del valor declarado del proyecto. En el ejemplo de Orihuela Costa, esta tasa sería del 0,2% del valor declarado del proyecto.
En nuestro caso de estudio de 200 m² este impuesto sería:
204.450 х 0,002 = 408,90 €
CASO DE ESTUDIO: 410 €
2.4. AVAL (DEPÓSITO) COMO GARANTÍA DE SEGURIDAD:
Este depósito sirve como garantía para la conservación de la vía pública, aceras, redes urbanas, etc. anexas a la obra. Es decir, las autoridades retienen este importe mientras dura la construcción para asegurarse de que, una vez finalizada, todo queda en buen estado y sin daños. Solo después de la inspección y verificación se devuelve el importe al cliente.
Aunque este depósito se devuelve en teoría tras la finalización de la obra si todo está en orden, en la práctica los ayuntamientos a menudo se muestran poco cooperativos y se quedan con este dinero. Por lo tanto, en esta publicación preferimos considerarlo como un coste no reembolsable, que depende directamente de la longitud de la fachada. El importe aproximado oscila entre 3.500 € y 8.000 €.
CASO DE ESTUDIO: 4.750 €
Resumen del segundo punto:
Debería reservarse en el presupuesto hasta un 3% del coste total de la construcción en España para el pago de impuestos municipales o tasas estatales puntuales. En nuestro caso de estudio, el importe sería:
Impuesto sobre nueva construcción: 8.000 €
Ocupación de vía pública: 1.500 €
Primera ocupación: 410 €
Aval o depósito: 4.750 €
(B) CASO DE ESTUDIO TOTAL: 14.660 €
3. LABORATORIOS, CONTROL DE CALIDAD, SEGUROS Y PERITAJES (C):
En la tercera sección de gastos se incluyen aquellos que ofrecen una garantía al propietario final. Entre todos los posibles aspectos, los siguientes son los más importantes:
3.1. LEVANTAMIENTO TOPOGRÁFICO (MEDICIÓN) DEL TERRENO:
Antes de comenzar a diseñar un edificio, es esencial comprender claramente la topografía del terreno, su ubicación específica y su posterior “vinculación” con la ciudad y las comunicaciones existentes. Un levantamiento topográfico oficial es realizado por expertos independientes autorizados. La disponibilidad de un plano topográfico garantiza el éxito de los trabajos posteriores del arquitecto y del equipo de ingeniería. El coste de estos servicios depende del área de la parcela y del destino final de la propiedad, pero de media el precio ronda los 1.500 €.
CASO DE ESTUDIO: 1.200 €
3.2. GEODESIA Y ANÁLISIS DEL SUELO:
También es obligatorio realizar análisis del suelo: resistencia específica, capas de empuje, composición, material, etc. El coste de estos servicios depende del área de la parcela y del destino final de la propiedad; sin embargo, de media el precio alcanza los 1.500 €/peritaje.
CASO DE ESTUDIO: 1.500 €
3.3. SEGUROS:
La legislación española exige que el proyecto de construcción esté asegurado durante y después de la obra por un período mínimo de 10 años. Las pólizas de seguro deben emitirse de la siguiente manera:
Durante la construcción (Seguro de Responsabilidad Civil - RC): Seguro de Responsabilidad Civil obligatorio. Requerido para el constructor, pero también recomendado para el cliente. El coste depende de la compañía aseguradora y del alcance de la construcción, pero de media ronda los 2,00 - 2,50 €/m².
Responsabilidad decenal (Seguro decenal de daños): El seguro garantiza la integridad y calidad de la construcción al beneficiario final, es decir, al propietario de la vivienda, durante diez años desde la finalización de la obra. El coste medio de esta póliza es de 8,00 €/m². Hay tres fases de garantía:
1 año: Estética y acabados.
3 años: Instalaciones e ingenierías.
10 años: Estructura portante, hormigón armado y cimentaciones.
CASO DE ESTUDIO: 2.100 €
3.4. LABORATORIOS Y PERITAJES:
Se deben realizar los siguientes exámenes y análisis técnicos obligatorios durante y después de la obra:
Análisis de hormigón y acero: Durante la fase de hormigonado se toman muestras cilíndricas de hormigón y muestras de armadura de cada diámetro. Posteriormente se analizan en laboratorio para verificar fractura y compresión (dos etapas: tras 7 y 28 días, con una tercera muestra almacenada hasta un año). Solo tras valores aceptables y cumplimiento de normas se permite continuar la obra.
Análisis de impermeabilización de cubiertas planas: Una vez finalizada la obra, el laboratorio inspecciona las terrazas planas para detectar posibles filtraciones. Es obligatorio realizar un análisis por cada 250 m² de cubierta.
El coste de los servicios de la empresa supervisora depende de la complejidad y escala del proyecto, y la relación superficie/precio no es proporcional, pero de media no supera los 5,00 €/m².
CASO DE ESTUDIO: 1.200 €
3.5. TERCERO SUPERVISOR TÉCNICO INDEPENDIENTE (O.C.T.):
Supervisión de la ejecución del proyecto y de la obra. La participación de una empresa supervisora independiente durante la construcción es necesaria, principalmente, para proteger los derechos del cliente. La legislación española lo exige en caso de construcción para reventa. El coste de este servicio depende de la complejidad del proyecto y de la superficie del edificio, aunque el coste medio se sitúa entre 6,50 y 8,00 €/m².
CASO DE ESTUDIO: 1.750 €
3.6. EFICIENCIA ENERGÉTICA:
Peritaje por una empresa independiente sobre el cumplimiento de todas las normativas del proyecto respecto a eficiencia energética y posterior registro ante la autoridad correspondiente. Se supervisa el aislamiento térmico en paredes y techos, así como el diseño e instalación de las instalaciones. Además, se revisa el perfil y vidrio de ventanas y puertas. Los exámenes son realizados por una empresa oficialmente registrada. El coste depende de la complejidad y superficie del inmueble, pero de media asciende hasta 750 €.
CASO DE ESTUDIO: 600 €
Resumen del tercer punto:
Sería adecuado presupuestar hasta aproximadamente un 2 % del coste total de la construcción en España para cubrir los gastos de seguros, peritajes y laboratorios. En nuestro caso, el importe es de 8.500 €:
Topografía: 1.200 €
Investigación geotécnica: 1.500 €
Seguros: 2.100 €
Laboratorios: 1.200 €
Tercera supervisión técnica independiente: 1.750 €
Auditoría: 1.200 €
(C) CASO DE ESTUDIO TOTAL: 8.950 €
4. EL COSTE DE LA CONSTRUCCIÓN EN SÍ (D):
El cuarto y quizás el más importante de los conceptos de gastos, con un gran porcentaje relativo a todos los costes. El coste final depende de la calidad de los materiales y de las habilidades de los profesionales, pero nos centraremos en el promedio del mercado español. La elección de la calidad de los materiales y del contratista determinará el coste final de la propiedad. Bajo este grupo de gastos se deben destacar tres puntos:
4.1. COSTE DE LOS MATERIALES DE CONSTRUCCIÓN:
Este es el coste de los materiales y la mano de obra, “LLAVE EN MANO” o “TODO INCLUIDO” (excepto muebles de dormitorios y sofás). El coste final no incluye impuestos, se calcula en relación con la superficie total y depende directamente de la calidad de los materiales utilizados y de las soluciones de diseño. El nivel de precios promedio en España (construcción de calidad con materiales de nivel medio) se establece en el siguiente rango:
Construcción de la vivienda: 1.600 €/m²
Espejo de agua de la piscina: 450 €/m²
Ajardinamiento: 100 €/m²
CASO DE ESTUDIO: 394.000 €
4.2. INGRESO BRUTO DEL CONTRATISTA:
A pesar del título de este apartado, el ingreso del contratista es un gasto para el cliente, junto con otros costes y gastos. Por lo tanto, para transparencia y una comprensión clara del coste de construcción, se recomienda separar este concepto del coste total de la construcción y expresarlo como un porcentaje equivalente.
De media, el ingreso bruto (sin impuestos) de un contratista o empresa constructora se sitúa entre el 12-15 % del coste de los materiales de construcción (por debajo de este rango: conviene cuestionar la cualificación de la empresa; por encima de este valor: probablemente se está sobrecargando). Cabe señalar que cuando esta cantidad está subestimada, conviene pensar en la profesionalidad y fiabilidad de la empresa que ofrece los servicios del contratista o del contratista general.
CASO DE ESTUDIO: 47.280 €
4.3. COSTES DE MARGEN DEL CONTRATISTA:
Además del ingreso directo, el constructor o contratista incluye en el coste de construcción una cantidad destinada a cubrir los costes asociados a los salarios de profesionales cualificados, como el jefe de obra o responsable de la instalación, así como la provisión de la obra con su propia infraestructura. Hay muchos fraudes y trampas en el mercado español, por lo que no es recomendable ahorrar en la selección de un contratista.
Este apartado no afecta al coste total, pero su cumplimiento y la correcta elección del contratista garantizan tranquilidad y, en última instancia, ahorro. En general, podemos decir que hasta el 7,5 % del coste total de construcción es bastante transparente y profesional en España.
CASO DE ESTUDIO: 29.550 €
Discutiremos los costes de construcción más detalladamente, ítem por ítem, en otra publicación, ya que este artículo cubre los costes totales.
Concluyendo el cuarto apartado, el coste de construir una vivienda unifamiliar es:
Construcción de la vivienda: 1.600 €/m²
Espejo de agua de la piscina: 450 €/m²
Mejora del terreno: 100 €/m²
Margen del contratista: 7,5 %
Ingreso bruto del contratista: 12-15 %
(D) CASO DE ESTUDIO TOTAL: 470.830 €
5. FORMALIDADES, NOTARÍA Y REGISTRO DE LA PROPIEDAD (E):
Por último, pero no menos importante, se incluyen los gastos asociados a la construcción de una vivienda nueva en España, conocidos como costes legales y fiscales. A continuación, destacamos los siguientes conceptos:
5.1. FIRMA DE LA FINALIZACIÓN DE LA OBRA ANTE NOTARÍA:
Una vez que la propiedad ha sido entregada para su uso, es necesario formalizar legalmente la finalización de la construcción. Un notario público está autorizado para actuar en esta capacidad. En este caso, al momento de firmar la escritura de compraventa o ‘escritura’, se debe pagar el Impuesto sobre el Valor Añadido equivalente al 1,50 % del valor oficialmente declarado del incremento (por lo general, se toma el coste del proyecto de construcción, aunque existen normas básicas basadas en datos estadísticos anuales promedio).
Además del impuesto mencionado, no hay que olvidar las tasas por servicios notariales, que pueden llegar hasta 1.000 €, dependiendo de la zona y del valor de la propiedad.
CASO DE ESTUDIO: 4.000 €
5.2. INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD:
Esta sección se encuentra en fase de redacción. Disculpen las molestias, estamos trabajando para mejorar los servicios para usted...
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