TIPOS DE TERRENOS
Una de las preguntas más común entre nuestros clientes es «¿Qué puedo construir en mi terreno?».La verdad es que en muchas ocasiones tenemos adquiridos, por herencia o por otros medios, terrenos que no sabemos muy bien para qué sirven, y nuestra primera idea es siempre construir algo. No todos los terrenos son aptos para construir, bien porque no tienen las infraestructuras necesarias o bien porque están destinados a usos agropecuarios. Para saber qué podemos construir en un terreno debemos acudir al planeamiento municipal y la Ley del Suelo de nuestra comunidad Autónoma.
TIPOS DE TERRENOS
Los tipos de suelo que existen en España son tres: el suelo edificable, el suelo urbano y el suelo rústico. Vamos a analizar cada uno de estos tipos de suelo.
El terreno edificable es aquel terreno en que se puede construir directamente, es decir, a los solares, que están en suelo urbano o en suelo de núcleo rural. En el plan de ordenación de cada localidad se explica lo que se considera terreno urbano, es decir que, estando del término municipal, cumple con la normativa local que habilita su uso.
En general deben darse tres condiciones:
- Que cuenta con los servicios esenciales: accesos, abastecimiento de agua y electricidad y alcantarillado.
- Que demuestre una consolidación edificatoria: el área debe mostrar un claro desarrollo urbanístico (de construcción).
- Que cumpla con todo lo estipulado en el plan de ordenación municipal.
Dentro de la consideración de suelo urbano, se hacen dos distinciones:
- Suelo urbano consolidado: es lo que se conoce como solar, es decir, un terreno que cuenta con todas las condiciones y permisos requeridos para edificar. Este es el suelo urbano convencional, en el que de verdad se puede construir, el suelo de las ciudades y los pueblos.
- Suelo urbano no consolidado: se refiere a terrenos en localidades pequeñas, principalmente en núcleos rurales. Son aquellos terrenos que todavía no reúnen la condición de solar, es decir, que para construir será necesario llevar a cabo ciertos procesos de urbanización. En este sentido, el suelo urbano no consolidado es más parecido al suelo urbanizable que al suelo urbano.
Suelo urbanizable es aquel suelo que el planeamiento estima como adecuado para una futura urbanización. No podemos confundir el suelo urbanizable y el suelo edificable. Sin embargo, en el suelo urbanizable no se puede construir directamente.
Para empezar la construcción en suelo urbanizable primero habrá que desarrollarlo y urbanizarlo, es decir, prepara un plan de desarrollo, generalmente un plan parcial y urbanizarlo. Elaborar y construir un proyecto de urbanización: calle, aceras, infraestructura, acometidas. Para ello, cada propietario habrá de ceder un porcentaje de superficie de su parcela y costear los gastos de urbanización.
Si no se desarrolle el plan, el suelo se trata como suelo rústico y por tanto, las condiciones para edificar son las de este tipo de suelo. Siempre se establece un plazo un plazo para que se desarrolle un determinado sector de suelo urbanizable. Por ejemplo, si durante ese tiempo no se desarrolla, a todos los efectos ese suelo volverá a ser rústico.
No en cualquier tipo de solar se puede construir cualquier edificación. Los terrenos situados en suelo urbano consolidado tienen distintas calificaciones, que vendrán reguladas por las distintas ordenanzas del plan general o, si es el caso, de los planes de desarrollo (plan especial o plan parcial) que pudiera tener esa zona.
Para conocer la clasificación de un terreno, y si en una parcela se puede construir una vivienda, se debe consultar con tanto con planeamiento urbanístico municipal como la normativa autonómica donde se encuentre ubicada dicha parcela.
Son muchas personas que optan por construir su vivienda en una parcela de suelo rústico. Suelo de núcleo rural común generalmente son zonas de ampliación de los núcleos tradicionales, en las que se puede reconocer el viario y el parcelario del núcleo, y que por tanto son idóneas para el crecimiento del núcleo. En este tipo de terrenos se puede construir, respetando las condiciones tipológicas que imponga el planeamiento.
En general, solo se puede construir en los terrenos clasificados como suelo urbano consolidado o en suelo de núcleo rural. En ambos casos debemos cumplir una serie de parámetros establecidos en el planeamiento y necesitaremos un proyecto y una licencia del ayuntamiento.
En los terrenos clasificados como suelo urbanizable o suelo urbano no consolidado se puede construir en el futuro si desarrollamos el planeamiento. A nivel particular es muy difícil lograr esto por iniciativa propia, por lo que en la práctica podemos considerar que este tipo de suelo tampoco es apto para construir.
Para saber que qué clasificación tiene un terreno y que se puede construir en él, lo mejor es que te pongas en contacto con un técnico competente que te haga un estudio de la parcela o un levantamiento de planos si procede para saber exactamente qué es lo que puedes construir en tu parcela.
