PA42 – Vivienda unifamiliar «TINTORERA» de 1313,29 m² con amplias zonas ajardinadas y piscina descubierta

Antes de empezar a proyectar cualquier inmueble, se requiere un estudio previo de la normativa vigente aplicable y las condiciones y parámetros mínimos y máximos urbanísticos a cumplir, tales como edificabilidad, ocupación, retranques, altura máxima, etc. Estos valores vienen condicionados por la parcela y el municipio en el que se encuentra. Estas gestiones y tramitaciones están incluidas en el precio. Suele ser un 5% del presupuesto total de los honorarios de arquitecto

Teniendo claros y verificados los parámetros urbanísticos de parcela, se hacen primeros bocetos y propuestas de distribución en base a la lista de necesidades y exigencias del promotor. Este es una fase muy importante, ya que todas las demás fases del proyecto y su desarrollo y definición detallada dependen de lo que confirma el promotor. Por eso, en muchos casos, esa etapa es la más lenta y difícil de encajar, ya que los clientes a menudo son indecisos y le cuesta tomar una decisión o la otra. Un bien encaje inicial garantiza ahorro económico y evita retrasos por modificaciones en las etapas posteriores del proyecto. El anteproyecto arquitectónico está incluido en el precio. Como norma general, su coste es un 10% de honorarios totales del arquitecto

Una vez fijada la distribución y la idea principal del proyecto, se redacta el proyecto básico, cuya misión es justificar el cumplimiento de la normativa aplicable exigida por el ayuntamiento en la que se va a construir la vivienda. El contenido este proyecto es el siguiente: memoria descriptiva + planos generales del inmueble (situación y emplazamiento, plantas de distribución con cotas y superficies, alzados y secciones acotadas). Con el fin de adelantar los plazos de espera de concesión de licencia municipal de obra nueva, este proyecto es suficiente tramitar la solicitud de licencia presentándolo en el ayuntamiento y liquidando las tasas correspondientes de ICIO y obras. Para ello no es obligatorio que vaya visado por el colegio de arquitectos. Este proyecto está incluido en el precio. Su coste es un 20% de los honorarios totales del arquitecto.

Es la fase de cada proyecto en la que se detallan las soluciones constrictivas, se justifican las instalaciones con sus cálculos correspondientes, además de la cimentación y estructura. Es la parte en la que se definen realmente los acabados y todos los materiales, además de la memoria extensa y en muchas ocasiones difícil de entender por una persona no familiarizada con los tecnicismos del oficio. Además, es la fase en la que se miden todas las partidas a realizar con los precios descompuestos, un punto muy importante en caso de quiere pedir presupuestos en varias empresas para la obra y poder hacer unas comparativas coherentes y objetivas. El contenido del proyecto de ejecución (que es no más ni menos el desarrollo y continuación del proyecto básico) es el siguiente: Memoria constructiva + Justificación del Código Técnico de Edificación (C.T.E.) + Pliego de Condiciones + Mediciones detalladas por capítulos y partidas + Planos (además de los del proyecto básico son: cálculo de cimentación y estructura + carpintería exterior e interior + detalles constructivos + cálculo de instalaciones + equipamiento). Para la concesión de licencia municipal de obra es necesario presentar esta fase del proyecto en el ayuntamiento. Este proyecto está incluido en el precio. Su coste suele rondar entre 30 y 40% de los honorarios totales del arquitecto.

Esta es la parte del proyecto en la que los revestimientos exteriores y encaje en la parcela se llevan al máximo nivel definición mediante infografías 3D  y render de alta calidad. Este contenido no es de obligado contratación, es más, muchos despacho de arquitectura no ofrecen este servicio y contratan a unos profesionales especializados en arquitectura infografía. Nosotros sí que lo incluimos en el precio, pensamos que es indispensable que un promotor de las obras vea el resultado final antes de desembolsar importes elevados haciendo obra y poder de esta forma cambiar de revestimientos o fachadas a nivel de proyecto y no durante la obra. Este servicio está incluido en el precio y su coste se incluye en el proyecto de Ejecución

El interior de las estancias con su diseño detallista y enriquecimiento de los espacios con los complementos es una labor muy importante y esencial para el bienestar de cada cliente y propietario de su futura vivienda. En este proyecto se incluyen todos aquellos detalles que por razones diversas quedan fuera del proyecto de ejecución. Además, no sólo se trata de realizar las infografías y render 3D de alta calidad, se trata que que los modelos dibujados existan y se puedan comprar. Es por ello, importante prestarle máxima atención en estos aspectos si se pretende realizar un diseño individual. Se realiza la búsqueda del mobiliario, complementos y equipamiento pidiendo sus precios y seleccionando la mejora oferta. Este servicio no está incluido en el precio debido a su peculiaridad y desconocimiento previo de las necesidades de cada cliente. Lo que sí que podemos asegurar es que somos capaces de ofrecer el mejor presupuesto y los plazos más ajustados, pídanos el presupuesto sin ningún tipo de compromiso

Hasta ahora, se trataba de la parte “teórica” del proyecto. El arquitecto es el autor, pero para realizar la obra según el proyecto arquitectónico redactado y visado, hay que nombrar un “Director de Obra”. Puede ser el mismo arquitecto autor del proyecto o podría ser otro arquitecto, encargándose sólo de la dirección de Obra. Es así debido a que el proyecto puede ser redactado por un profesional sin poder visitar la obra físicamente, ya sea por su localización o por cualquier otro argumento. El coste de dirección de obra suele fijarse entre un 20 y 30 % del total de los honorarios del  arquitecto. Este coste no está incluido en el precio del proyecto

Dirección de Ejecución Material de la obra es la misión que se le atribuye al Arquitecto Técnico o Ingeniero de Edificación, que junto con el arquitecto forman Dirección Facultativa (D.F.), que es la responsable de la correcta ejecución del a obra según el proyecto redactado. El Arquitecto Técnico, llamado también Aparejador, es el que va a la obra realmente para revisar, tomar decisiones importantes y verificar la correcta ejecución de la misma. Su participación y la importancia en cada proyecto se fija en un 40% aprox. respecto del director de obra y dura tanto como la propia obra en construcción. Los honorarios del director de ejecución material no están incluidos en el precio del proyecto, pero suele estar entre un 30 y 50 % de los honorarios del arquitecto, en función de la complejidad de cada obra y su duración

Una vez terminada la obra y para que sea registrada como tal, tanto el Arquitecto (directos de la obra), como el Arquitecto Técnico (director de ejecución material de la obra) emiten su “Certificado Final de Obra” (C.F.O.). En total son dos certificados, uno por profesional. Este documento es necesario para modificar cualquier tipo de escritura u otro documento oficial de inmueble o parcela modificada. Es más, sin estos documentos, no se puede realizar final de obra ni solicitar la devolución de los avales municipales. Por último, es el documento que da garantías de la obra realmente ejecutada, verifica responsabilidades y permite inscribir la vivienda en el catastro mediante modelo 902. El coste de estos certificados no está incluido en el precio del proyecto, pero puede llegar a costar un 5% de los honorarios totales de cada integrante de la Dirección Facultativa (Arquitecto + Aparejador en este caso)

Aparte de los servicios y partes del proyecto anteriormente descritos, son necesarios y/o obligatorios algunos de los servicios profesionales no realizados por la Dirección Facultativa (Arquitecto + Arquitecto Técnico) descritos a continuación: Levantamiento topográfico + Estudio Geotécnico + Laboratorio de acero y hormigón + Pruebas de servicio + Auditoría de Eficiencia Energética + Auditoría acústica (en su caso) + Gestión y tramitación de licencias de obra. El coste de estos servicios no está incluido en el precio del proyecto. Para la valoración o estimación de estos gastos pídanos el presupuesto sin ningún tipo de compromiso