Очень часто нам, специалистам компании “ARCOSTEC”, задают вопрос: “сколько стоит построить дом в Испании?” или “а какие расходы и какие действия необходимы для того что бы построить дом в Испании?” Поэтому, в данной публикации мы попытаемся ответить на столь не простые вопросы и разложить поэтапно весь процесс по инвестированию в строительство.

ИНВЕСТИРОВАНИЕ В ИСПАНСКОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО

И так, начнем с пояснительной схемы, в которой приведены все этапы инвестиций и строительства жилой недвижимости в Испании. А так же, все необходимые шаги от покупки участка до продажи готового объекта, которые можно объединить в четыре основных тематических блока:

1. Анализ и изучение параметров градостроения

Перед тем как решиться на инвестирование и строительство в Испании, необходимо изучить необходимые пункты земельного и градостроительного законодательства, нормативные предписания в зависимости от города и месторасположения земельного участка, параметры и показатели градостроения (категория земельного участка, плотность застройки, максимальная высота, свободный периметр и т.д.) и, самое главное,  ТЭО и ликвидность проекта.

По мнению профессионалов, данный этап является самым важным и в некоторых случаях занимает от трёх до четырёх месяцев. Стоимость данных профессиональных услуг зависит от объема  и сложности, но в среднем составляет 5,00 €/м2

2. Земля или участок под строительство

Для строительства недвижимости необходим земельный участок. В Испании существуют три категории земельных участков, стоимость которых зависит от объекта строительства:

- Жилищное строительство

В данной публикации речь пойдет об этой категории

- Коммерческое или промышленное

В данной публикации не отображается

- Аграрное или садоводческое

В данной публикации не отображается

После определения направления инвестиций необходимо четко определить статус земельного участка, так как в Испании существует два типа:

2.1. Земля (Solar):

Участок пригодный для строительства, но без подведенных коммуникаций (свет, вода и т.д.). Стоимость такого участка с оформлением муниципальной лицензии на подведение коммуникаций составит в среднем 100 – 200 € за 1,00 м2 (статистика 2014 г. по побережью «Коста Бланка»)

2.2. Участок (Parcela):

Участок пригодный и готовый для строительства с подведенными коммуникациями. Стоимость такого участка выше, зависит от близости к морю и города, и составит в среднем от 250 €/м2 (статистика 2014 г. по побережью «Коста Бланка»)

Вы выбрали объект инвестиций, определились с типом земельного участка. Следующий основной вопрос для инвестора – налог при приобретении земельного участка:

2.2.1.Участок со строениями

Данная недвижимость является «вторичной» и налог составит 10 % от стоимости, указанной в контракте, вне зависимости от юридического статуса покупателя.

2.2.2. Участок без строений

Данная недвижимость может быть, как «первичной», так и «вторичной» и налог составит 21 %  от стоимости, указанной в контракте, вне зависимости от юридического статуса покупателя.

Инвестор получает статус и право собственника на земельный участок по истечению 10-ти дней с даты подтверждения нотариусом договора купли-продажи земельного участка.

Строительство в Испании_ARCOSTEC
3. Затраты на период строительства

Далее речь пойдет о расходах связанных со строительством, не включая стоимость земельного участка:

Налогообложение на период строительства

Административно – юридические затраты, а так же расходы связанные с градостроением

Архитектурно-инженерный проекты, технические документы и заключения, анализы и заключения

Расходы и затраты связанные со стоимостью строительных материалов и рабочей силы

Нотариус, регистр собственности и декларация о собственности

3.1. Налогообложение на период строительства

Официальный договор на строительство недвижимости в Испании между Инвестором, компанией (-ями) и генеральным (субподрядчиками) может быть оформлен любым из двух возможными вариантов:

3.1.1.Инвестор – Субподрядчик  (НДС-21%):

Инвестор выступает как физическое лицо и является “генеральным подрядчиком” строительства, самостоятельно нанимает суб-подрядчиков по всем видам работ. В данном варианте Инвестор уплачивает НДС в размере 21% c каждого контракта с суб-подрядчиком.

3.1.2.Инвестор – Ген-подрядчик – Субподрядчик  (НДС-10%):

Инвестор выступает как юридическое лицо, зарегистрированное на территории Испании и являющееся его налоговым резидентом. Инвестор вправе создать Инвестиционную Компанию на период строительства. Инвестиционная компания вправе нанять компанию-генерального подрядчика, либо самостоятельно нанимать компании-субподрядчики по всем видам работ. В данном варианте Инвестор уплачивает НДС в размере 10% c суммы контракта с компанией-генеральным подрядчиком, либо с каждого контракта с компаниями-субподрядчиками.

3.2. Административно - юридические затраты:

Вторая по важности тематическая группа, после материальной стоимости и рабочей силы, которую необходимо иметь ввиду перед тем как решиться инвестировать в строительство на территории Испании.

3.2.1. Страхование:

Законодательство Испании, в случае строительства в целях последующей продажи недвижимости третьем лицам, обязывает страховать объект инвестирования, как в течении, так и после строительства на срок не менее 10-лет.

Страховые полисы должны быть оформлены следующим образом:

- На срок строительных работ (Seguro de Responsabilidad Civil - RC)

Обязательная страховка о гражданской ответственности (R.C.). Необходима как Инвестору, так и ген(суб) подрядчику. Стоимость зависит от страховой компании и от размера строительства, но в среднем составляет около 1,50 – 2,50 €/м2

- 10-ти летняя ответственность (Seguro decenal de daños)

Страховка гарантирует целостность и качество строительства окончательному правоприобретателю, т.е. собственнику недвижимости, в течении десяти лет с момента окончания строительства. Стоимость данного полиса в среднем составляет 8,00 €/м2. Существуют три гарантийных этапа:

  • 1 год: Эстетика и отделочные материалы.
  • 3 года: Инженерные коммуникации
  • 10 лет: Несущий каркас, железобетонная структура и фундамент

- Банковская ипотека или кредит (Respaldo, Aval o Seguro bancario)

В случае если окончательный правоприобретель заключает договор с Инвестором на приобретение жилой недвижимости и получает от любого из банков Испании кредит, то стандартной практикой является оформление страхового полиса на случай, если Инвестор-Застройщик не выполнит обязательства по строительству или не закончит объект недвижимости в целом. Как правило, Банк включает стоимость страхового полиса в ставку кредитования.

3.2.2. Муниципальные лицензии, разрешения и налоги:

Для любого вида строительных работ на территории Испании, необходимо получить муниципальную лицензию или разрешение. Можно выделить следующие виды лицензий:

- Снос существующих построек:

Если на участке имеются постройки, которые не подлежат реконструкции или не вписываются  в дизайн нового проекта, то их необходимо снести, чтобы на их месте начать новое строительство. В мэрии города необходимо утвердить проект на снос и получить разрешение на проведение данных работ. Средняя стоимость данного муниципального налога по Испании составляет 4,00 % от заявленной стоимости работ. Ориентировочно, в пределах 1000 €.

- Налог на новое строительство

Получить разрешение на начало работ, определяющее сроки проведения всех строительных работ, возможно только на основании утвержденного архитектурно-инженерного проекта. В зависимости от мэрии и месторасположения в Испании, положительное решение может занять до 12 месяцев, но в среднем продолжительность данной процедуры занимает 6 месяцев. Стоимость данного разрешения так же зависит от мэрии города. В среднем налог составляет до 4,00 % от указанной в проекте стоимости строительства + фиксированная часть в размере 1.500 €.

- Депозит в пользу мэрии города

Данная сумма является гарантией соблюдения порядка в течении строительных работ и сохранности общественного имущества (близлежащие к объекту тротуары, парки, фонари освещения и т.д.), а так же официальной отправной точкой строительства. После окончания строительства и акта сдачи объекта в эксплуатацию, он возвращается Инвестору (Генподрядчику) строительства полностью или частично.

  • Размер депозита составляет 40 % от налога на новое строительство. (пункт 3.2.2.2.)

- Реутилизация отходов и загрязнение окружающей среды

Государственный налог на загрязнение окружающей среды строительными отходами оплачивается в течении строительных работ в зависимости от объема мусора. В среднем по Испании налог составляет 2,00 €/т.

3.2.3. Подключение коммуникаций:

  • Расходы на подачу ресурсов во время проведения строительных работ. Включаются в общую смету строительства.
  • Расходы по подключению и оформлению контрактов с компаниями-операторами на подачу того или иного вида ресурсов.

Каждый участок и проект уникальны, поэтому очень сложно определить среднюю стоимость контракта. В зависимости от того на сколько близко и правильно подведены коммуникации, определяется окончательная стоимость услуг той или иной компании-оператора. Рекомендуется заранее изучить все возможные затраты на стадии предварительного инвестиционного анализа, смотреть пункт 1.

В целом, только оформление контрактов на подключение к муниципальным сетям (водоснабжение, электроэнергия, канализация, газопровод и т.д.) в Испании стоит окончательному правоприобретателю до 1000 €/ 1 (один) контракт

3.3. Архитектурно-инженерный проект и техническая документация

Далее речь пойдет о участии профессионав в области архитектурно-инженерного проектирования, технических анализов и экспериз, замеров и авторских заключений

3.3.1. Контроль качества, теханализы и экспертизы:

По испанскому законодательству, если Инвестор строит недвижимость (как жилую, так и коммерческую) для последующей продажи третьим лицам, необходимо в обязательном порядке воспользоваться услугами независимой компании по технадзору, которая гарантирует выполнение всех технических нормативов и стандартов в ходе строительных работ, а так же сертифицирует  их окончание.

Ежеквартально осуществляется контроль объекта и фиксируется соответствие темпов строительства утвержденному проекту и в соответствие технических предписаний. Участие независимой компании по технадзору требует страховая компания. Стоимость данных услуг составляет 500 €/замер

- Геодезия и анализ почвы (Estudio geotécnico)

Обязательным является проведение анализов грунта: удельная прочность, упорные слои, состав, материал и т.д.

Стоимость данных услуг зависит от площади участка и от конечного назначения объекта недвижимости, но в среднем цена устанавливается в районе 1000 €/экспертизу

- Топография участка (Levantamiento topográfico)

Перед тем как приступить к проектированию объекта, необходимо четко понимать рельеф участка, специфику его месторасположения и последующую “привязку” к городу и существующим коммуникациям. Официальная топографическая съемка проводится уполномоченными независимыми экспертами. Наличие топографического плана гарантирует в дальнейшем успешную работу архитектора и инженерного состава.

Стоимость данных услуг зависит от площади участка и от конечного назначения объекта недвижимости, но в среднем цена устанавливается в районе 500 €/участок

- Контроль исполнения проектов (Control de calidad y OCT)

Участие третьей независимой курирующей компании в течении строительства необходимо, прежде всего, для защиты прав потребителя и для спокойствия потенциального покупателя построенной, но еще не проданной, недвижимости. Испанское законодательство обязывает к этому в случае инвестиционных проектов и строительства для последующей перепродажи. Перечень профессиональных услуг следующий:

  • Контроль бетона и стали: на стадии бетонирования берутся образцы бетона цилиндрической формы и образцы стальной арматуры каждого диаметра. В дальнейшем образцы проверяются в лаборатории на излом и на компрессию (два этапа: через 7 дней  и 28 дней, при этом третий образец хранится до года). Только после допустимых показателей, сертифицируется соблюдение стандартов и разрешается продолжение строительных работ.
  • Контроль остальных стройматериалов: в течении всего строительного процесса производятся выборочные анализы и экспертизы шумо и теплоизоляции, состав перегородок и стен, облицовочных материалов и т.д. Все результаты должны отвечать строительным стандартам. После окончания строительства и при оформлении акта сдачи  в эксплуатацию, данная техническая документация послужит гарантом качественного продукта и аргументом для получения страхового полиса.

Стоимость услуг курирующей компании зависит от сложности и масштаба строительного объекта, при этом соотношение площади и цены не является пропорциональным, но в среднем цены не превышает 7,50 €/м2

3.3.2. Архитектурный проект:

На основании полученных данных разрабатывается архитектурный проект, который и определит как будет выглядеть окончательный объект инвестиций. Архитектурный проект в Испании включает в себя все необходимые инженерные проекты (архитектор: 60 % необходимой проектной документации, инженеры: 40 %) и разделяется на три этапа:

- Базовый проект (Proyecto Básico)

Проект без инженерных коммуникаций и несущей части, только чертежи по кладке, фасадам и срезам. Данный проект служит для запроса муниципальной лицензии.

- Исполнительный или “Рабочий” проект (Proyecto de Ejecución)

Окончательный проект с подробным обоснованием и чертежами (инженерные коммуникации, несущий каркас, благоустройство и т.д.), в соответствии с которым пройдет весь строительный этап инвестирования.

- Инженерный проект (Proyecto de Instalaciones y Telecomunicaciones)

Несмотря на то, что инженерный проект является частью архитектурного проекта, важность и специфика каждого части инженерного проекта определяет участие необходимых специалистов и их профессиональные гонорары. В проектах на строительство жилой недвижимости в Испании требуются следующие инженерные проекты:

  • Электричество и телекоммуникации
  • Сантехника и водоснабжение
  • Канализация и благоустройство
  • Альтернативная энергия, вентиляция и климат
  • Домотика и умный дом

3.3.3. Этап строительства и технадзор:

В Испании, в отличии от России и стран СНГ, в архитектурном проекте под строительство жилой недвижимости участвует так называемая “ответственная команда специалистов («дирексьон факультатива»), состоящая из архитектора, строительного инженера («апарехадор»), инженера по телекоммуникациям и остальных инженеров. Задача и ответственность каждого специалиста разная, так же как и его участие в проекте, но данная диверсификация служит гарантией Инвестору и конечному правоприобретателю.

Стоимость архитектурного проекта, зарегистрированного в соответствующей профессиональной коллегии, зависит от сложности, продолжительности и объема проекта. В среднем стоимость архитектурного проекта в Испании составляет до 60 €/м2 архитектор + 40 €/м2 инженеры

3.4. Строительство

Самая главная часть расходов при строительстве с высоким процентным соотношением относительно всех затрат. Выбор качества материала и подрядчика определит окончательную стоимость недвижимости. В данной тематической группе следует выделить три пункта:

3.4.1. Материальная стоимость строительства:

В данном случае речь идет о стоимости материалов и рабочей силы. Окончательная стоимость не включает налоги и подсчитывается относительно общей площади и напрямую зависит от качества применяемых материалов и проектных решений. Средний уровень цен на данный момент в Испании (качественное строительство с применением материалов средней гаммы) установился в пределах 700 €/м2

3.4.2. Доход Генподрядчика:

Не смотря на название этого пункта, доход Генподрядчика является расходом для Инвестора, так же как и другие его расходы. Поэтому, для прозрачности и четкого понимания себестоимости строительства, рекомендуется выделять данный пункт от общей стоимости строительства и делать это в процентном эквиваленте. В среднем, доход Генподрядчика составляет 18,00 % от материальной стоимости строительства (п.3.4.1.); при этом необходимо отметить что, когда данная сумма занижается, то стоит задуматься о профессионализме и состоятельности компании, предлагающей услуги Генподрячика.

3.4.3. Непредвиденные затраты:

Возможные изменения цен на стройматериалы, связанные с экономической флуктуацией и политической конъектурой. Все остальные ценовые изменения необходимо обозначить и зафиксировать в контракте Инвестор (заказчик) – Генподрядчик на согласованный срок, после чего они не подлежат пересмотру и изменению. В целом допускаются колебания не больше 10,00 %Подводя итог, можно утверждать, что стоимость качественного строительства в Испании, не включая налоги и административные расходы, начинается от 900 €/м2

3.4.4. Окончание строительства и сдача в эксплуатацию:

После окончания строительства необходимо официально зафиксировать данный факт. Здесь существуют два этапа:

- Технический:

Экспертиза независимой компании о соблюдении всех проектных предписаний и строительного регламента. Производятся замеры и акустическое прослушивание звукоизоляции для подтверждения положительного результата и получения “акустического сертификата”, на основание которого, мэрия города выдает “сертификат на первое заселение”. Только после этого нотариус может заявить об окончании строительства и подписать купчую.

Стоимость услуг профессиональной компании указывается в пункте 3.3.1. данного документа.

- Административный:

Муниципальные затраты по оформлению акта сдачи в эксплуатацию недвижимости и получение “технического сертификата о соответствии”.

Стоимость данного этапа в среднем составляет до 1000 €/квартиру

3.5. Нотариус и регистр собственности

3.5.1.Подписание купчей нотариусом

После сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию и при наличии потенциального покупателя, необходимо законно оформить окончание стройки и в последствии купчую. Данные полномочия имеет нотариус. При этом, в момент подписания купчей или “эскритуры” необходимо оплатить налог на недвижимость в размере 8,00 % от официально заявленной стоимости (как правило она занижается, но существуют минимальные стандарты, которые основываются на ежегодных среднестатистических данных).

Расходы по оформлению, налог на недвижимость и нотариальные услуги, составляют 9,00 – 10,00 % от официальной стоимости объекта инвестирования.

3.5.2.Регистрация недвижимости в регистре собственности

После того как нотариус подписал эскритуру, необходимо внести новую объект недвижимости  в общий испанский регистр собственности. Это последний формальный этап, после которого новостройка легализуется и получает соответствующую документацию для оформления постоянных контрактов на подключение к муниципальным сетям водоснабжения, электроэнергии, канализации и т.д.

Стоимость данной процедуры так же напрямую зависит от официально заявленной стоимости и составляет 1,50 % от стоимости + 500 € фиксированной суммы.

4. Доход и ликвидность

После всей ранее перечисленной информации, необходимо подвести итог и оценить привлекательность возможного инвестиционного проекта, но для этого осталось определить окончательную и, прежде всего, привлекательную рыночную стоимость недвижимости. Для этого необходим бизнес план и анализ рынка, указанный в пункте 1 данного документа

4.1. Окончательный анализ инвестиционного проекта

Итак, подводя итог соотношения цен, затрат на строительство и оформление недвижимости на территории Испании, окончательная процентная часть каждого этапа определяется выше указанным графиком

В качестве примера приводится односемейный двухэтажный дом  в стиле “модерн” с общей площадью в 200 м2 на территории кондоминиума с бассейном.

4.2. Пример инвестиционного вклада В ЧИСЛАХ

Итого: стоимость инвестиционного вклада под строительство дома с площадью в 200 м2 и сроком выполнения не более 12 месяцев составляет 297.000 €

– Рыночная, конкурентоспособная цена не ниже 350.000 € → прибыль ≥ 15 %

5. К кому обратиться для профессиональной консультации?

Специалисты компании “ARCOSTEC” уже более десяти лет занимаются разработкой бизнес предложений для инвестирования и подготовлением экономическо-технических обоснований для строительства на территории Испании.

Наш слаженный коллектив состоящий из дипломированных архитекторов, инженеров и адвокатов, выполняет архитектурные проекты любой сложности и масштаба, но прежде всего исходя из ликвидности инвестиционного вложения и конечной привлекательности для возможного покупателя.

Обратитесь к профессионалам и задайте свой вопрос!

Arcostec – Architecture & Engineering