Normalement, lorsqu'on est propriétaire d'un bien immobilier, on pense qu'on a toute latitude pour agrandir et réformer son logement à sa guise. A priori, nous disons déjà que cette idée est complètement fausse. En Espagne, comme dans tout autre pays européen, il existe des règles d'urbanisme, et elles sont obligatoires dans toute commune, même s'il peut y avoir de petites modifications d'une mairie à l'autre. Le non-respect de ces règles peut entraîner une sanction financière, voire la démolition du bâtiment.
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LES PROJETS DE PERMIS DE CONSTRUIRE
La première chose à faire si vous souhaitez agrandir votre propriété est de demander un permis de construire à la mairie, ce qui nécessite un projet technique établi par un architecte qualifié.
Selon la législation en vigueur, il est obligatoire de présenter le projet technique chaque fois que vous réalisez une réforme, une extension ou une modification de la propriété, comme s'il s'agissait d'une nouvelle construction.
EXTENSION D'UN BIEN IMMOBILIERE : CONDITIONS REQUISES
- Photocopie de D.N.I. (N.I.E.)
- Titre de propriété du bien
- Projet technique
- Coordonnées de l'entreprise de construction et preuve qu'elle est à jour de ses paiements.
- Preuve du paiement des taxes municipales
Une fois le permis accordé par la mairie, les travaux de construction peuvent commencer. Il est important de ne pas commencer sans l'obtention du permis, car en cas d'accident, la compagnie d'assurance ne sera pas responsable.
À ce stade, il est possible d'engager un architecte technique pour assurer la gestion de la construction.
Selon la loi en vigueur en Espagne, l'intervention de deux techniciens compétents est obligatoire pour les travaux de construction et d'agrandissement, comme l'exige la LOE (Ley de Ordenación de la Edificación).
CONTRAT AVEC LE CONSTRUCTEUR
Selon la législation en vigueur, le contrat de construction est un accord juridique entre deux parties sur les détails et le coût de la construction :
- le cahier des charges (projet technique)
- le budget final
- le mode de paiement
- la date de début et de fin des travaux
- une clause de pénalité en cas de non-respect par les deux parties.
- Il est très important qu'il soit signé par les deux parties.
OBLIGATIONS DU CONSTURCTEUR :
Le constructeur est l'agent qui assume l'engagement de réaliser les travaux ou une partie des travaux avec les ressources humaines et les machines nécessaires, qu'elles soient les siennes ou celles d'autrui, sous réserve du contrat et du projet.
LES OBLIGATIONS DU CONSTRUCTEUR:
- Réaliser l'ouvrage, conformément au projet établi par l'architecte, afin d'atteindre le but recherché dans le projet.
- Posséder la qualification académique ou la formation professionnelle qui lui permet d'agir en tant que constructeur.
- Choisir le maître d'œuvre qui assumera la représentation technique du constructeur.
- Respecter les mesures d'hygiène et de sécurité et fournir tous les moyens nécessaires à cet effet.
- Signer l'acte de commencement des travaux (piquetage) et l'acte final (réception) de l'ouvrage.
- Souscrire une assurance responsabilité civile (pour les tiers) pour la durée de l'exécution des travaux.
- Souscrire une assurance (ou une caution) contre les dégâts matériels avec une garantie d'un an.
RESPONSABILITÉS DU CONSTRUCTEUR ET DES ARCHITECTES IMPLIQUÉS DANS LES TRAVAUX:
La responsabilité des techniciens impliqués dans les travaux commence au moment de la signature de l'acte de réception des travaux signé par les deux techniciens. En outre, cette responsabilité s'étend automatiquement en fonction des critères suivants :
- Un an pour les travaux d'exécution affectant les éléments de finition.
- Trois ans pour les défauts de figuration, l'humidité et les problèmes liés aux installations du bâtiment.
- Dix ans pour les problèmes concernant les fondations, les appuis, les poutres, les dalles de plancher, les murs porteurs, c'est-à-dire tous les éléments structurels qui compromettent la solidité du bâtiment ou sa stabilité.
Une erreur générale consiste à penser que la responsabilité décennale s'étend à tous les éléments du bâtiment alors que ce n'est pas le cas, comme nous l'avons vu dans les points précédents. Il suffit donc de bien entretenir les maisons et de ne pas invoquer une simple fissure au bout de sept ans alors que l'assurance couvre jusqu'à trois ans.
LA PROCÉDURE À SUIVRE UNE FOIS LES TRAVAUX TERMINÉS
Après avoir terminé les travaux d'agrandissement, il est évident que les mètres carrés de notre propriété ont augmenté, nous devrons donc mettre à jour les mètres carrés et la description de la propriété devant le notaire et ensuite l'enregistrer au Registre foncier.
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