I denne publikasjonen vil vi fra midten av 2024 ta for oss et av de vanligste spørsmålene: "HVOR MYE KOSTER DET Å BYGGE ET HUS I SPANIA, OG HVILKE KOSTNADER ER INVOLVERT?". Vi vil ikke bare se på selve byggekostnadene, men også på andre kostnader enn selve tomtekostnaden.
KOSTNADEN FOR ET NYTT HUS I SPANIA
Kostnaden for et nytt hus i Spania (ekskl. tomt) = A+B+C+D+E = KOST €/m², der:
- A: Faglige honorarer
- B: Administrative kostnader
- C: Laboratorier, kvalitetskontroll, forsikring og taksering
- D: Byggekostnader ved å leie inn en hovedentreprenør
- E: Formalisering, notar og eiendomsregistrering
Beløpet som vises ovenfor er et gjennomsnitt og inkluderer ikke merverdiavgift (MVA), som kan være 0 %, 10 % eller 21 % avhengig av kunden og situasjonen, og som kan være refunderbar eller ikke. For å gjøre det enklere å tolke informasjonen, vil alle beløp og kostnader i det følgende bli oppgitt uten å ta hensyn til denne avgiften.
For å "kommunisere i tall", la oss ta som et eksempel et gjennomsnittlig enfamiliehus med to etasjer uten kjeller, ferdigstilt av vårt selskap i 2023 og bestilt i begynnelsen av 2024. Et spesifikt eksempel med følgende tall:
- Tomt på 600 m² med et ganske flatt terreng, bakken er ikke hard kalkstein
- Beliggenhet: Sør-Costa Blanca, Alicante, Orihuela Costa.
- Husets areal (totalt, ikke brukbart) er 200 m².
- Uten kjeller og med solarium
- 4 soverom, 3 bad, 1 romslig stue og amerikansk kjøkken, fyrrom og hall - garderobe.
- Strukturell armert betongkonstruksjon med stripefundament og teknisk kjellergulv, standard / klassisk konstruksjonssystem.
- Utendørs svømmebasseng, klassisk skimmersystem, størrelse 7 x 4 m².
- Kvalitet: middels - standard (fliser 25 €/m², glatt veggmaling, GKL-tak osv.)
- Byggeperiode 12 måneder
Så la oss komme i gang. La oss liste opp utgiftene slik de er kronologisk ordnet eller logisk påløpt:
1. PROFESJONELLE HONORARER (A):
I Spania, som i prinsippet i alle utviklede land, er det nødvendig å hyre inn et såkalt "forfatterteam", som består av minst en arkitekt og en bygningsingeniør (Aparejador), for å bygge et nytt hus og sette det i drift.
Arkitektens andel er ca. 60 prosent og bygningsingeniørens 40 prosent. Førstnevnte er ansvarlig for prosjektet, mens sistnevnte er ansvarlig for at byggearbeidene utføres på riktig måte. Hele syklusen av tjenester oppsummeres vanligvis i fem store faser, i henhold til følgende prosentandeler av den totale kostnaden og belastningen:
- Fase 1: Kontraktsinngåelse, 10 %. Foreløpig bydesignanalyse og skisseutforming
- Fase 2: Funksjonell godkjenning, 25 %. Grunnleggende design, søknad om kommunal lisens.
- Fase 3: Endelig design, 35 %. Utøvende (arbeidende) design, innhenting av kommunal lisens. Start av dybdeprosjektering og godkjenning av byggetekniske løsninger
- Fase 4: Under bygging, 25 %. Påbegynnelse av byggearbeidene. Forfatterens tilsyn og overvåking av pågående arbeider
- Fase 5: Ferdigstillelse, 5 %. Idriftsettelse, innsamling og innsending av dokumentasjon, utstedelse av sertifikat for første innflytting.
Kostnaden for tjenesten generelt i Spania og for alle de tidligere oppførte trinnene er 100 €/m², og korrespondansen er IKKE proporsjonal. Denne kostnaden gjelder for et hus på 200 m², et hus med større verdi er proporsjonalt billigere og et hus med mindre areal koster mer. Her er derfor noen omtrentlige verdier i henhold til husets størrelse:
- Totalt areal opp til 100 m² = 125 €/m²
- Totalt areal mellom 100 m² og 200 m² = 100 €/m².
- Totalt areal mellom 200 m² og 350 m² = 90 €/m².
- Totalt areal mellom 350 m² og 600 m² = 80 €/m²
Følgende kostnader av den totale byggekostnaden for arkitektens og bygningsingeniørens honorar, to måter:
- 3-5 % av det totale REAL-budsjettet. Brukes oftest for hus opp til 100 m² i størrelse
- 80-100 €/m² av det totale byggearealet. Brukes oftere for hus på 100 m² eller mer.
(A) TOTALT EKSEMPEL: 20 000 EURO
2. ADMINISTRATIVE KOSTNADER (B):
En viktig kostnad ved å bygge eiendom i Spania, som ofte undervurderes eller rett og slett glemmes, består av kostnadene knyttet til byggetillatelser utstedt av bymyndighetene, samt følgende statlige avgifter:
2.1. SKATT PÅ NYBYGG:
Hver kommune fastsetter sin egen statlige skatt, og kriteriene som ligger til grunn for beregningen av denne skatten er forskjellige. Generelt er denne skatten på 4 % av den oppgitte prosjektverdien, som selvfølgelig er undervurdert og ikke har noe med de faktiske byggekostnadene å gjøre, men de fastsatte grensene for de offisielle satsene for å godkjenne minste byggekostnad er som følger:
- Boligeiendommer: 750 €/m².
- Kjellere, parkeringskjellere og tekniske rom: 600 €/м²
- Svømmebassenger og idrettsanlegg: 450 €/м²
- Landskapsarkitektur: 75 €/m².
La oss bruke huset vårt som et eksempel:
- Husets areal 200 m²: 750 x 200 = 150 000 €.
- Svømmebasseng 7 x 3 meter: 450 x 7 x 3 = 9.450 €.
- Forbedring av tomten 600 m²: 75 x 600 = 45.000 €.
Den totale anslåtte byggekostnaden er 204.450 €. Siden skatten vil være 4 % av den deklarerte verdien, beregner vi den ut fra prosjektverdien og får: 204.450 х 0,04 = 8.178 €
EKSEMPEL: 8.000 €.
2.2. AVGIFT PÅ RETTIGHETER TIL Å BRUKE KJØREBANEN:
Dette er en statlig avgift (kommunal skatt) for å få rett fra myndighetene til å arbeide eller lagre materialer på kjørebanen, dvs. på fortauet eller veien i nærheten av byggeprosjektet vårt. Kostnaden for avgiften avhenger av varigheten og arealet som tas i bruk, samt av den spesifikke kommunen og byggeprosjektet. I gjennomsnitt, for bygging av en enebolig med en byggeperiode på minst 12 måneder, vil denne avgiften være i størrelsesorden 1.500 €.
EKSEMPEL: 1.500 €.
2.3. SKATT PÅ NY INNFLYTTING:
Før du mottar de endelige dokumentene for første innflytting og etter at ferdigattest (A.O.C.) er utstedt, er det nødvendig å melde fra til myndighetene om at byggingen er fullført. For å gjøre dette må du samle inn de nødvendige dokumentene og betale en skatt (tasa municipality), som varierer fra by til by eller kommune til kommune. Generelt er denne avgiften ikke stor, men varierer fra 50 til 1 500 euro, noen ganger er det en fast kostnad, og noen ganger er det en prosentandel av den deklarerte prosjektverdien. I eksemplet Orihuela Costa vil denne skatten utgjøre 0,2 % av den oppgitte prosjektverdien.
I vårt eksempel med et hus på 200 m² vil denne skatten være: 204.450 х 0,002 = 408,90 €
EKSEMPEL: 410 €.
2.4. AVAL (DEPOSITUM) SOM EN GARANTI FOR SIKKERHET:
Denne avgiften er en garanti for sikkerheten til kjørebanen, fortauene, bynettet osv. i tilknytning til byggeplassen. Myndighetene holder med andre ord tilbake dette beløpet mens byggingen pågår, slik at de kan kontrollere at alt ser trygt ut og at det ikke er noen skader når det er ferdig. Først etter at inspektøren har verifisert at alt er i orden, får kunden tilbake det tidligere innbetalte beløpet.
Selv om denne avgiften bare refunderes etter at byggearbeidene er fullført, tar myndighetene selvfølgelig ofte den selv og er veldig motvillige til å refundere pengene hvis bygningen er helt intakt. Derfor foretrekker vi i denne publikasjonen å ta denne avgiften som en ikke-refunderbar kostnad, som er direkte avhengig av fasadens lengde. Det omtrentlige beløpet er 3.500 € - 8.000 €.
EKSEMPEL: 4 750 €.
For å oppsummere det andre punktet, er det verdt å sette av opptil 3 % av den totale byggekostnaden i Spania til å betale kommunale skatter eller offentlige engangsavgifter. I vårt eksempel vil beløpet være
- Skatt på nybygg: 8 000 euro
- Rettigheter til bruk av kjørebanen: 1.500 €
- Første innflytting: 410 €.
- Aval eller depositum: 4.750 €.
(B) TOTALT EKSEMPEL: 14.660 €.
3. LABORATORIER, KVALITETSKONTROLL, FORSIKRING OG EKSPERTISE (C):
Den tredje delen av kostnader og utgifter, som gir en garanti til den endelige eieren av eiendommen eller kjøperen av eiendommen. Av alle mulige nyanser, fremhever vi følgende mest essensielle:
3.1. TOPOGRAFISK UNDERSØKELSE (MÅLING) AV NETTSTEDET:
Før du går videre til utformingen av objektet, er det nødvendig å forstå topografien på stedet, detaljene i beliggenheten og den påfølgende "bindingen" til byen og eksisterende kommunikasjon. En offisiell topografisk undersøkelse utføres av autoriserte uavhengige eksperter. Tilgjengeligheten av en topografisk plan garanterer videre vellykket arbeid fra arkitekten og ingeniørpersonalet. Kostnaden for disse tjenestene avhenger av tomtens areal og eiendommens endelige destinasjon, men i gjennomsnitt er prisen satt til rundt 1.500 €.
EKSEMPEL: 1.200 €.
3.2. GEODESI OG JORDANALYSER:
Jordanalyser er obligatoriske: spesifikk styrke, motstandsdyktige lag, sammensetning, materiale osv. Kostnaden for disse tjenestene avhenger av tomtens areal og eiendommens endelige bestemmelsessted, men i gjennomsnitt ligger prisen på opptil 1 500 €/ekspertise.
EKSEMPEL: 1.500 €.
3.3. FORSIKRING:
Spansk lov krever at eiendommen må være forsikret både under og etter byggingen i en periode på minst 10 år. Forsikringspoliser må tegnes på følgende måte:
- For hele byggeperioden (Seguro de Responsabilidad Civil - RC). Obligatorisk ansvarsforsikring (R.C.). Påkrevd for byggherren, men anbefales også til kunden. Kostnaden avhenger av forsikringsselskapet og omfanget av byggearbeidene, men ligger i gjennomsnitt på rundt 2,00 - 2,50 €/m².
10 års ansvar (Seguro decenal de daños). Forsikringen garanterer byggets integritet og kvalitet overfor den endelige mottakeren, dvs. eieren av eiendommen, i en periode på ti år etter at bygget er ferdigstilt. Kostnaden for denne forsikringen er i gjennomsnitt 8,00 euro/m². Det er tre garantifaser:
- 1 år: Estetikk og etterbehandlingsmaterialer.
- 3 år: Teknisk kommunikasjon
- 10 år: Bærende ramme, armert betongkonstruksjon og fundamenter.
EKSEMPEL: 2.100 €.
3.4 LABORATORIER OG EKSPERTISER:
Følgende obligatoriske tekniske undersøkelser og analyser skal utføres under og etter byggearbeidene:
- Betong- og stålanalyser. På betongstadiet tas det ut sylindriske prøver av betong og prøver av armeringsstål med hver sin diameter. Prøvene testes deretter i laboratoriet for brudd og kompresjon (i to trinn: etter 7 dager og 28 dager, med den tredje prøven lagret i opptil ett år). Først når akseptable verdier er oppnådd, blir samsvar med standardene sertifisert, og byggearbeidet kan fortsette.
- Analyse av vanntetting av flate tak. Når byggearbeidene er fullført, kommer inspeksjonslaboratoriet og støper terrassene for å identifisere eventuelle lekkasjer. Det er obligatorisk å utføre en analyse for hver 250 m² tak.
Kostnaden for inspeksjonsfirmaet avhenger av kompleksiteten og omfanget av byggeprosjektet, og forholdet mellom overflateareal og pris er ikke proporsjonalt, men i gjennomsnitt overstiger ikke prisen 5,00 euro/m².
EKSEMPEL: 1 200 EURO
3.5. TREDJE UAVHENGIGE TEKNISKE TILSYN (O.C.T.):
Tilsyn med gjennomføringen av prosjektet og byggeobjektet. Deltakelse av et tredje uavhengig tilsynsselskap under byggingen er først og fremst nødvendig for å beskytte kundens rettigheter. Spansk lov krever dette i tilfelle bygging for videresalg. Kostnaden for denne tjenesten avhenger av prosjektets kompleksitet og bygningens størrelse, men i gjennomsnitt ligger den i området 6,50 - 8,00 €/m².
EKSEMPEL: 1 750 €.
3.6. ENERGIEFFEKTIVITET:
Ekspertise fra et uavhengig firma om overholdelse av alle prosjektforskrifter om energieffektivitet og påfølgende registrering hos relevante myndigheter. Varmeisolasjon i vegger og tak samt konstruksjon og installasjon av verktøy overvåkes. I tillegg kontrolleres profilen og glasset i vinduer og dører. Undersøkelser utføres av et offisielt registrert selskap. Kostnaden avhenger av objektets kompleksitet og areal, men koster vanligvis opptil 750 €.
EKSEMPEL: 600 €.
3.7. AKUSTIKK OG STØYISOLERING:
Ekspertise fra et uavhengig firma om overholdelse av alle prosjektforskrifter angående støyisolering med påfølgende registrering hos relevante myndigheter. Målinger og akustisk lytting av lydisolasjonen utføres for å bekrefte et positivt resultat og for å få et "akustisk sertifikat". Undersøkelsene utføres av et offisielt registrert revisjonsfirma. Kostnaden avhenger av objektets kompleksitet og areal, men koster generelt opptil 750 €.
EKSEMPEL: 600 €.
For å oppsummere det tredje punktet kan vi si at det er verdt å sette av ca. 2 % av de totale byggekostnadene i Spania for å dekke kostnader knyttet til forsikring, ekspertise og laboratorier. I vårt eksempel er beløpet 8 500 €.
- Topografi: 1 200 euro
- Geoteknisk undersøkelse: 1 500 euro
- Forsikring: 2 100 euro
- Laboratorier: 1 200 euro
- Tredje uavhengig teknisk tilsyn: 1 750 euro
- Revisjon: 1 200 €.
(C) TOTALT EKSEMPEL: 8 950 €.
4. KOSTNADEN FOR SELVE KONSTRUKSJONEN (D):
Den fjerde og kanskje viktigste delen av kostnadene med en høy prosentandel av alle kostnader. Den endelige kostnaden avhenger av kvaliteten på materialene og fagfolkenes ferdigheter, men vi vil se på gjennomsnittet for Kongeriket Spania. Valg av materialkvalitet og entreprenør vil være avgjørende for den endelige kostnaden for boligen. Tre punkter bør understrekes i denne temagruppen:
4.1. MATERIALKOSTNADER VED BYGGING:
Dette refererer til kostnadene for materialer og arbeidskraft, "KLARE I HÅND" eller "ALT INKLUDERT" (kom inn og bo med unntak av soveromsmøbler og sofaer). Den endelige kostnaden inkluderer ikke skatter, beregnes i forhold til det totale arealet og avhenger direkte av kvaliteten på materialene som brukes og designløsninger. Det gjennomsnittlige prisnivået i Spania for øyeblikket (kvalitetsbygging med materialer av middels kvalitet) ligger innenfor disse grensene:
- Husbygging: 1 600 €/m²
- Vannspeil i svømmebasseng: 450 €/м²
- Landskapsarkitektur: 100 € / m²
EKSEMPEL: 394.000 €.
4.2. BRUTTO INNTEKT FOR ENTREPRENØREN:
Til tross for navnet på denne posten er entreprenørens inntekt en utgift for byggherren, på lik linje med andre kostnader og utgifter. For å sikre åpenhet og en klar forståelse av byggekostnadene anbefales det derfor å skille denne posten fra de totale byggekostnadene og gjøre det i prosent. I gjennomsnitt ligger bruttoinntekten (eksklusive skatter) til en entreprenør eller et byggefirma i området 12,00 - 15,00 % av materialkostnadene for bygging (noe mindre: det er verdt å tenke på selskapets kvalifikasjoner; noe mer er mest sannsynlig at kostnadene er oppblåst); det skal bemerkes at når dette beløpet er undervurdert, er det verdt å tenke på profesjonaliteten og rikdommen til selskapet som tilbyr tjenester fra en entreprenør eller hovedentreprenør.
EKSEMPEL:47.280 €.
4.3. ENTREPRENØRENS FASTE KOSTNADER:
I tillegg til den direkte inntekten, legger byggherren eller entreprenøren inn i byggekostnadene et beløp som er ansvarlig for å dekke kostnadene forbundet med lønn til kvalifiserte fagfolk som formann eller byggeleder, samt for levering av sin infrastruktur. Markedet i Spania er ikke et lite antall kjeltringer og svindlere, så vi anbefaler ikke at du skal spare penger på valg av byggherre. På den totale kostnaden for dette punktet påvirker ikke mye, men dens overholdelse og riktig valg av entreprenør garanterer trygghet og til slutt spare penger. Generelt kan vi si at opp til 7,50 prosent av den totale kostnaden for bygging er ganske gjennomsiktig og profesjonell i Spania.
EKSEMPEL: 29.550 €.
Vi vil gå nærmere inn på byggekostnadene per post i en annen publikasjon, ettersom denne delen omhandler alle kostnader og denne posten ikke er behandlet i detalj. For å oppsummere det fjerde punktet, er kostnadene ved å bygge en enebolig satt til:
- Oppføring av huset: 1 600 €/m²
- Vannspeil i bassenget: 450 €/м²
- Utbedring av tomten: 100 €/m².
- Byggherrens faste kostnader: 7,50
- Byggherrens bruttofortjeneste: 12-15 %.
(D) TOTALT EKSEMPEL: 470 830 €.
5. KLARERING, NOTARIUS PUBLICUS OG EIENDOMSREGISTER (E):
Den femte og siste delen av kostnadene og utgiftene forbundet med å bygge et nytt hjem i Spania, nemlig de såkalte juridiske og skattemessige kostnadene. Deretter fremhever vi følgende elementer:
5.1. SIGNERING AV FERDIGSTILLELSE AV BYGGINGEN HOS NOTARIUS PUBLICUS:
Når eiendommen er overlevert, er det nødvendig å undertegne ferdigstillelsen av byggingen på lovlig vis. Notarius publicus har denne myndigheten. Ved signering av skjøtet eller "escritura" må det betales en merverdiavgift på 1,50 % av den offisielt deklarerte verdien av økningen (vanligvis er det den anslåtte byggekostnaden, men det finnes minimumsstandarder som er basert på årlige gjennomsnittlige statistiske data). I tillegg til den tidligere nevnte avgiften må du ikke glemme notarius publicus' egne gebyrer, som er på opptil 1 000 euro avhengig av området og eiendommens verdi.
EKSEMPEL: 4 000 €.
5.2. REGISTRERING I EIENDOMSREGISTERET:
Når notaren har signert escrituraen, er det nødvendig å registrere den nye eiendommen i det spanske eiendomsregisteret. Dette er den siste formelle fasen hvor den nye bygningen legaliseres og får den nødvendige dokumentasjonen for å få permanente kontrakter for tilkobling til kommunalt vann, strøm, kloakk osv.
Kostnaden for denne prosedyren avhenger også direkte av den offisielt deklarerte verdien. Som regel overstiger ikke disse kostnadene 1 000 euro.
EKSEMPEL: 750 €.
- Hvis vi oppsummerer det siste femte punktet, får vi en totalkostnad i størrelsesorden 1 % av den totale byggekostnaden, dvs. følgende resultater:
- Kostnader til notarius publicus: 1,5 % av den deklarerte verdien + 750 €.
Eiendomsregistrering: opp til 1.000 €.
(D) TOTALT EKSEMPEL: 4.750 €.
RESULTATER AV ANALYSEN AV KOSTNADENE VED Å BYGGE ET HUS I SPANIA
Når vi har gjort deg oppmerksom på alle de totale kostnadene og utgiftene forbundet med bygging av eiendom i Spania, med unntak av prisen på selve tomten, kan vi oppsummere følgende kostnader i forhold til husets totale areal, for eksempel for et enfamiliehus (villa):
KOSTNAD = (A + B + C + D + E) / AREALKOSTNAD = 2.600 €/m² |
Hvis vi bruker den tidligere nevnte villaen med tomt og basseng som eksempel, er kostnaden inkludert bygging med alle mulige andre kostnader unntatt tomten:
VILLA 200 m² KOST 520.000 €.
Vi håper at denne informasjonen vil hjelpe deg med å spare mye arbeid og ikke ta feil beslutninger. Hvis du har spørsmål, kan du kontakte våre spesialister ved å bruke skjemaet eller bestille en gratis innledende konsultasjon!
