После завершения строительных работ односемейной виллы или многоквартирного жилого дома какие действия необходимо предпринять, чтобы нотариально оформить окончание строительства? Как проходит процедура, какие документы необходимы для регистрации в Реестре недвижимости Испании (Registro de la Propiedad) и с чего следует начать?
Прежде всего необходимо подготовить нотариальный акт о завершении строительства нового здания — Declaración de Obra Nueva Terminada. Если недвижимость, квартиры и коммерческие помещения будут оформляться как отдельные объекты недвижимости с возможностью принадлежать разным собственникам, необходимо также провести горизонтальное разделение недвижимости — División Horizontal.
Обе процедуры могут быть оформлены одним нотариальным актом.
Декларация о завершении строительства — это юридическая процедура, посредством которой собственник официально регистрирует построенное на своём земельном участке здание, указывая его характеристики: описание, площади, этажность, назначение помещений и другие технические данные.
Основными нормативными актами являются статья 28 Королевского законодательного декрета 7/2015, Закон об ипотеке Испании (Ley Hipotecaria) и Закон 38/1999 о регулировании строительной деятельности.
Пошаговая процедура оформления завершённого строительства
Шаг 1. Техническое завершение строительства. Архитектор и технический архитектор (Arquitecto Técnico / Aparejador) проверяют соответствие выполненных работ утверждённому проекту, его изменениям и муниципальному разрешению на строительство. Подготавливается и подписывается окончательный сертификат завершения строительства (Certificado Final de Obra — CFO) с необходимыми заверениями профессиональных коллегий.
Шаг 2. Подготовка технической документации. Собираются технический паспорт здания (Libro del Edificio), сертификат энергоэффективности, кадастровая документация, географические координаты контура застройки и полис десятилетнего страхования конструкций, если он обязателен.
Шаг 3. Оформление первого заселения в муниципалитете. В мэрию подаётся ответственная декларация о первом использовании здания (Declaración Responsable de Primera Ocupación) вместе с необходимыми сертификатами и техническими документами. В Валенсийском сообществе эта процедура имеет особое значение для последующей регистрации объекта недвижимости.
Шаг 4. Подписание документов у нотариуса. Собственник недвижимости или представитель компании-застройщика обращается к нотариусу для подписания нотариального акта о завершении строительства. Нотариус проверяет соответствие документации действующему законодательству.
Шаг 5. Уплата налогов и регистрация недвижимости. Выполняются применимые налоговые обязательства, после чего нотариальный акт подаётся в Реестр недвижимости Испании (Registro de la Propiedad). Регистратор проверяет документы и при отсутствии замечаний регистрирует построенное здание.
Шаг 6. Актуализация кадастровых данных. Проверяется соответствие характеристик построенного здания сведениям испанского Кадастра (Catastro). При необходимости оформляется изменение кадастровых данных, обычно посредством формы 900D или установленных процедур передачи информации.
Документы, необходимые для нотариального оформления декларации о завершении строительства
Ниже приведён перечень документов в приблизительном хронологическом порядке их получения:
Документы собственника и застройщика: нотариальный документ о праве собственности на земельный участок, идентификационные документы собственника или компании-застройщика и доверенность представителя, если применимо.
Первоначальный рабочий проект строительства: полный рабочий проект (Proyecto de Ejecución), заверенный соответствующей коллегией архитекторов, на основании которого было получено разрешение на строительство.
Изменения проекта: все изменения, внесённые в проект во время строительства, при их наличии, заверенные соответствующей коллегией архитекторов.
Разрешение на строительство: муниципальная строительная лицензия (Licencia de Obras) и утверждённые изменения, включая необходимую заверенную проектную документацию.
Актуальный кадастровый номер: кадастровый номер объекта и кадастровая выписка с описанием и графическим изображением участка, включая проверку возможных несоответствий.
Географическая привязка: геореференцированный план и электронный файл формата GML с координатами площади земельного участка, занятой зданием, и подтверждением нахождения здания в пределах участка.
Отчёт о географической проверке (ICUC): положительный результат проверки расположения здания относительно кадастровых границ земельного участка.
Акт приёмки завершённых строительных работ: документ о приёмке работ, подписанный застройщиком, строительной компанией, архитектором и техническим архитектором. В нём фиксируется официальная дата приёмки строительства.
Сертификат стоимости строительных работ: документ, в котором архитектор указывает стоимость выполнения строительных работ. Этот показатель используется при расчёте соответствующих налогов и сборов.
Сертификат энергоэффективности: энергетический сертификат завершённого здания с указанием класса энергоэффективности, зарегистрированный в установленном порядке.
Акустический сертификат: в зависимости от требований муниципалитета может быть достаточно декларации архитектора либо потребуется акустический аудит, проведённый компетентной аккредитованной организацией.
Сертификат завершения строительства от архитектора (CFO): документ, подписанный архитектором и заверенный его профессиональной коллегией, подтверждающий завершение строительства и соответствующую дату.
Сертификат завершения строительства от технического архитектора (CFO): документ, подписанный техническим архитектором (Aparejador) и заверенный соответствующей профессиональной коллегией.
Десятилетнее страхование конструкций: страховой полис и подтверждение вступления страхового покрытия в силу. Для новых многоквартирных жилых зданий такое страхование, как правило, обязательно.
Форма 900D: подтверждение подачи кадастровой декларации по форме 900D.
Документация первого заселения: подтверждение подачи документов о первом использовании здания в соответствующий муниципалитет согласно установленной процедуре.
Технический паспорт здания (Libro del Edificio): изменённый проект, исполнительная документация, инструкции по эксплуатации и техническому обслуживанию, а также остальные обязательные документы, подготовленные для передачи в Реестр недвижимости.
Горизонтальное разделение недвижимости: отдельное описание каждой квартиры, коммерческого помещения, парковочного места и кладовой с указанием принадлежностей, общих элементов и долей участия в общей собственности.
Горизонтальное разделение недвижимости после завершения строительства
Для проведения горизонтального разделения рекомендуется поручить техническим специалистам подготовку окончательной ведомости площадей и описаний всех самостоятельных объектов недвижимости. Каждое помещение должно быть идентифицировано по этажу и номеру, с указанием площади, границ и принадлежностей. Кроме того, необходимо определить общие элементы здания и доли участия каждого объекта в общей собственности. Сумма всех долей должна составлять 100%.
При необходимости в нотариальный документ можно включить устав сообщества собственников. Практический порядок действий следующий: завершить подготовку технической и градостроительной документации, оформить горизонтальное разделение, направить полный пакет документов нотариусу, подписать нотариальный акт, выполнить налоговые обязательства и зарегистрировать объект недвижимости.
После этого проверяется актуальность кадастровых данных. Первый конкретный шаг — запросить у нотариуса перечень необходимых документов и передать ему правоустанавливающие документы на участок, разрешение на строительство и ведомость площадей. Одновременно архитекторы и технические специалисты завершают подготовку итоговой строительной документации. Это позволит нотариусу заранее проверить документы по завершению строительства и горизонтальному разделению здания перед назначением даты подписания.
Оформление завершённого строительства в Торревьехе, Ориуэле, Рохалесе, Аликанте и окрестностях
Вам необходимо оформить декларацию о завершении строительства и зарегистрировать новую недвижимость в Торревьехе, Рохалесе, Ориуэла-Коста, Гуардамар-дель-Сегура, Санта-Поле, Эльче, Аликанте, Бенидорме, Финестрате, Мурсии, Сан-Педро-дель-Пинатар, Пилар-де-ла-Орадада, Сан-Хавьере или соседних населённых пунктах? Компания ARCOSTEC GROUP обладает более чем двадцатилетним опытом в области архитектуры, строительства и градостроительного сопровождения.
Мы предоставляем специализированные услуги собственникам недвижимости, частным застройщикам и девелоперским компаниям, которым необходимо нотариально оформить завершение строительства нового объекта и зарегистрировать его в испанском Реестре недвижимости. Наши специалисты занимаются подготовкой и проверкой всей необходимой документации, включая сертификат завершения строительства (Certificado Final de Obra), технический паспорт здания (Libro del Edificio), энергетический сертификат, географические координаты здания, кадастровые документы и оформление первого заселения.
Также мы координируем взаимодействие с нотариусами и регистрационными органами для оформления частных домов, вилл, жилых комплексов и многоквартирных зданий. Мы оказываем услуги на всей территории Коста-Бланки и Мар-Менор.
Наша техническая команда обеспечивает индивидуальные консультации, подготовку документации и профессиональное сопровождение на всех этапах процедуры. Свяжитесь с ARCOSTEC GROUP и запросите бесплатный расчёт стоимости услуг по оформлению и регистрации завершённого строительства в Испании.
Другие статьи
