Una vez que se hayan terminado los trabajos de construcción de un edificio de viviendas, que es lo que hay que hacer para poder escriturar la finalización de la obra, ¿cómo se hace y que es necesario para el Registro de Propiedad y por dónde empezar?
Pues corresponde preparar una escritura de declaración de obra nueva terminada del edificio plurifamiliar y, si las viviendas y locales van a tener fincas registrales independientes, es decir, propietarios diferentes, constituir también la división horizontal. Ambos actos pueden formalizarse en la misma escritura.
La declaración de obra nueva terminada es el acto jurídico mediante el cual el propietario hace constar oficialmente la edificación construida sobre su parcela, con su descripción, superficies, plantas, usos y demás características. Su regulación principal se encuentra en el artículo 28 del Real Decreto Legislativo 7/2015, la Ley Hipotecaria y la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación.
Procedimiento paso a paso para declaracion de obra nueva terminada
- Paso 1. Finalización técnica de la construcción. El arquitecto y el arquitecto técnico verifican que las obras se han ejecutado conforme al proyecto autorizado, sus modificaciones y la licencia municipal. Se prepara y firma el Certificado Final de Obra (CFO), con los visados correspondientes.
- Paso 2. Preparación de la documentación técnica. Se recopilan el Libro del Edificio, certificado energético, documentación catastral, coordenadas georreferenciadas de la superficie ocupada y seguro decenal cuando proceda.
- Paso 3. Primera ocupación ante el Ayuntamiento. Se presenta la declaración responsable de primera ocupación, con los certificados y demás documentos municipales exigibles. En la Comunidad Valenciana este trámite resulta especialmente importante para la posterior inscripción registral.
- Paso 4. Firma ante notario. El propietario o representante de la sociedad promotora comparece ante notario y formaliza la escritura pública de declaración de obra nueva terminada. El notario comprueba los requisitos legales y la documentación aportada.
- Paso 5. Liquidación fiscal e inscripción registral. Se cumplen las obligaciones tributarias que correspondan y se presenta la escritura en el Registro de la Propiedad. El registrador califica la documentación y, si es correcta, inscribe la edificación.
- Paso 6. Actualización catastral. Se comprueba que la construcción y sus superficies constan correctamente en el Catastro. Si no están actualizadas, se tramita la correspondiente alteración catastral, habitualmente mediante el modelo 900D o los mecanismos de comunicación establecidos.
Documentacion necesaria para iniciar el tramite de declaracion de obra nueva terminada ante el notario
Para el expediente notarial hace falta la siguiente documentacion, que os ponemos en fucnion de la obtención cronológica:
- Documentación personal de los promotores y de representantes (en su caso): Escritura de la parcela, identificación del propietario o sociedad promotora y poderes del representante (en su caso)
- Proyecto de Ejecución inicial visado: Proyecto de Ejecución completo inicial visado con el que se obtuvo la licencia de obras.
- Modificados del proyecto (en su caso) si hubo cambios durante las obras, visado por el colegio de arquitectos correspondiente.
- Licencia de obras: Licencia municipal y modificaciones autorizadas durante la ejecución. Todo visado por el colegio correspondiente de arquitectos
- Referencia Catastral actualizada: Referencia y certificación descriptiva y gráfica, comprobando posibles discrepancias.
- Georeferenciación: Plano georreferenciado + archivo en formato GML. Coordenadas de la superficie de suelo ocupada por la edificación y comprobación de su ubicación dentro de la finca.
- Informe de validación geográfica (ICUC): debe ser positivo, que es la validación del inmueble en la parcela geográfica del catastro.
- Acta de recepción de obra terminada: documento de recepción de obra terminada firmado por el promotor, constructor, Arqutiecto y aparejador. Marca la fecha formal de terminación de los trabajos.
- Certificado de coste de ejecución material: es el certificado en el que el arquitecto declara lo que ha costado la realización de la obra, valor que se utiliza para el cálculo de impuestos y gravámenes
- Certificado energético: Certificado energético del edificio terminado y calificación energética. Todo registrado por una empresa con una Entidad Nacional de Acreditación (ENAC)
- Certificado acústico: dependiendo del ayuntamiento, puede ser suficiente la declaración del Arqutiecto o puede que sea necesario un certificado tras auditoria emitido por una empresa con una Entidad Nacional de Acreditación (ENAC)
- Certificado Final director de obra (C.F.O. arquitecto): certificado firmado por el arquitecto y visado en su colegio en el que se certifica el final de obra con la fecha de recepción de la obra terminada
- Certificado Final director de ejecución (C.F.O. aparejador): certificado firmado por el arquitecto técnico y visado en su colegio en el que se certifica el final de obra con la fecha de recepción de la obra terminada
- Seguro decenal: Póliza y acreditación de entrada en vigor de la cobertura. En una promoción nueva de viviendas plurifamiliares resulta obligatorio con carácter general.
- Modelo 900D: Justificante de presentación de declaración catastral MOD 900D
- Primera ocupación: Solicitud de haber presentado la primera ocupación en el ayuntamiento del municipio correspondiente, según el procedimiento aplicable
- Libro del Edificio (L.E.): Proyecto modificado y documentación final de obra, instrucciones de uso y mantenimiento y demás contenido exigible, preparado para su archivo registral.
- División horizontal: Descripción individual de viviendas, locales, garajes y trasteros; anejos, elementos comunes y cuotas de participación. Todo ello se indica en el proyecto
División horizontal de la finca despues de terminar las obras
Para la división horizontal, conviene encargar a los técnicos un cuadro definitivo de superficies y descripciones. Debe identificar cada unidad por planta y puerta, sus superficies, linderos y anejos, además de definir los elementos comunes y las cuotas, que deben sumar el 100 %. Los estatutos pueden incorporarse si se considera conveniente
El orden práctico sería: cerrar la documentación técnica y urbanística, preparar la división horizontal, enviar el expediente completo a la notaría, firmar, tramitar los impuestos correspondientes e inscribir en el Registro. Después se comprueba la actualización del Catastro.
El primer paso concreto es pedir a la notaría su lista documental y enviarle la escritura de la parcela, la licencia y el cuadro de superficies, mientras la dirección facultativa completa el expediente final. Así podrá revisar conjuntamente la obra nueva y la división horizontal antes de fijar la firma.
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