En ekonomisk analys av att investera i spansk byggnation. Förfarande

Mycket ofta får vi, ARCOSTEC-specialister, frågan: "hur mycket kostar det att bygga ett hus i Spanien?" eller "vilka kostnader och vilka åtgärder krävs för att bygga ett hus i Spanien?" Därför kommer vi i den här publikationen att försöka svara på sådana svåra frågor och bryta ner hela processen med att investera i konstruktion steg för steg.

INVESTERA I SPANSK KONSTRUKTION

Och så, låt oss börja med ett förklarande diagram som visar alla stadier av investeringar och byggande av bostadsfastigheter i Spanien. Och även alla nödvändiga steg från att köpa en tomt till att sälja den färdiga fastigheten, som kan kombineras i fyra huvudsakliga tematiska block:

1. Analys och studie av stadsplaneringsparametrar

Innan du bestämmer dig för att investera och bygga i Spanien är det nödvändigt att studera de nödvändiga punkterna i mark- och stadsplaneringslagstiftningen, regulatoriska krav beroende på stad och plats för tomten, parametrar och indikatorer för stadsplanering (markkategori tomt, byggnadstäthet, maximal höjd, fri omkrets, etc.) och, viktigast av allt, förstudie och likviditet i projektet.

Enligt proffs är detta steg det viktigaste och tar i vissa fall från tre till fyra månader. Kostnaden för dessa professionella tjänster beror på volymen och komplexiteten, men är i genomsnitt 5,00 €/m2

2. Mark eller tomt för byggnation

För fastighetsbyggande krävs en tomt. I Spanien finns det tre kategorier av tomter, vars kostnad beror på byggprojektet:

BostadskonstruktionDenna publikation kommer att fokusera på denna kategori
Kommersiell eller industriellVisas inte i denna publikation
Jordbruk eller trädgårdsodling Visas inte i denna publikation

Efter att ha bestämt investeringsriktningen är det nödvändigt att tydligt definiera statusen för tomten, eftersom det i Spanien finns två typer:

2.1. Jorden (sol):

Tomten är lämplig för byggnation, men utan nyttigheter (ljus, vatten etc.). Kostnaden för en sådan plats med en kommunal licens för kommunikation kommer i genomsnitt att vara 100 - 200 € per 1,00 m2 (2014 års statistik för Costa Blanca)

2.2. Tomt (Parcela):

Tomten är lämplig och byggklar med kommunikation ansluten. Kostnaden för en sådan tomt är högre, beroende på närheten till havet och staden, och kommer i genomsnitt från 250 €/m2 (statistik 2014 för Costa Blanca)

Du har valt ett investeringsobjekt och bestämt dig för typ av tomt. Nästa huvudfråga för investeraren – skatt vid förvärv av mark:

2.2.1. Tomt med byggnader

Den här egenskapen kan vara antingen "primär" eller "sekundär" och skatten kommer att vara 21 % av värdet som anges i kontraktet, oavsett köparens juridiska status.

Investeraren får status och äganderätt till tomten efter 10 dagar från det datum då notarien bekräftade avtalet om köp och försäljning av mark.

3. Kostnader för byggtiden

Närnäst kommer vi att prata om kostnaderna för att bygga, inte inklusive kostnaden för marken:

3.1. SKATTER
3.2. YUR. KOSTNADER
3.3. PROJEKT och TEKNISKA DOKUMENT
3.4. KONSTRUKTION
3.5. NOTARIE och REGISTRERA

Beskattning under byggtiden

Administrativa och juridiska kostnader, samt kostnader i samband med stadsplanering

Arkitekt- och ingenjörsprojekt, tekniska dokument och rapporter, analyser och slutsatser

Kostnader och utgifter i samband med kostnaden för byggmaterial och arbetskraft

Notarie, fastighetsregister och äganderättsförklaring

3.1. Beskattning för byggtiden

Det officiella kontraktet för byggande av fastigheter i Spanien mellan investeraren, företaget (företagen) och generalen (underleverantörer) kan utföras på något av två möjliga alternativ:

3.1.1. Investerare – Underleverantör (moms-21%):

Investeraren agerar som en individ och är en “generalentreprenör” konstruktion, anlitar självständigt underentreprenörer för alla typer av arbeten. I det här alternativet betalar investeraren moms med 21 % på varje kontrakt med en underleverantör.

3.1.2. Investerare - Huvudentreprenör - Underleverantör (moms-10%):

Investeraren agerar som en juridisk person registrerad i Spanien och är dess skattemässiga hemvist. Investeraren har rätt att skapa ett investeringsbolag för byggtiden. Ett investeringsbolag har rätt att anlita ett totalentreprenörsföretag eller självständigt anlita underentreprenörsföretag för alla typer av arbeten. I detta alternativ betalar investeraren 10 % moms på kontraktsbeloppet med huvudentreprenörsföretaget, eller på varje kontrakt med underleverantörsföretag.

3.2. Administrativa och juridiska kostnader:

Den näst viktigaste tematiska gruppen, efter materialkostnad och arbetskraft, som måste beaktas innan man bestämmer sig för att investera i konstruktion i Spanien.

3.2.1. Försäkring:

Spansk lagstiftning, vid byggande i syfte att senare sälja fastigheter till tredje part, ålägger investeringsobjektet att försäkras, både under och efter bygget, under en period av minst 10 år.

Försäkringar måste utfärdas enligt följande:

Under byggnadsarbetets varaktighet (Seguro de Responsabilidad Civil - RC)

Obligatorisk ansvarsförsäkring (R.C.). Nödvändigt för både investeraren och den allmänna (under)entreprenören. Kostnaden beror på försäkringsbolaget och storleken på konstruktionen, men i genomsnitt är den ca 1,50 - 2,50 €/m2

10 års ansvar (Seguro decenal de daños)

Försäkring garanterar byggandets integritet och kvalitet till den slutliga förvärvaren, d.v.s. till ägaren av fastigheten, inom tio år från dagen för slutförandet av bygget. Kostnaden för denna försäkring är i genomsnitt 8,00 €/m2. Det finns tre garantisteg:

1 år: Estetik och ytbehandlingsmaterial.
3 år: Ingenjörskommunikation
10 år: Bärande stomme, armerad betongkonstruktion och fundament
Banklån eller lån (Respaldo, Aval o Seguro bancario)

Om den slutliga mottagaren ingår ett avtal med investeraren om köp av bostadsfastigheter och får ett lån från någon av bankerna i Spanien, är standardpraxis att utfärda en försäkring i fall investeraren-utvecklaren misslyckas med att fullgör sina byggåtaganden eller inte färdigställer fastigheten i övrigt. Banken inkluderar som regel kostnaden för försäkringen i utlåningsräntan.

3.2.2. Kommunala licenser, tillstånd och skatter:

För alla typer av byggnadsarbeten i Spanien måste du skaffa ett kommunalt tillstånd eller tillstånd. Följande typer av licenser kan särskiljas:

Rivning av befintliga byggnader:

Om det finns byggnader på platsen som inte kan rekonstrueras eller inte passar in i utformningen av det nya projektet, måste de rivas för att kunna börja byggas i deras ställe. Kommunhuset måste godkänna rivningsprojektet och få tillstånd att utföra detta arbete. Den genomsnittliga kostnaden för denna kommunalskatt i Spanien är 4,00 % av den deklarerade kostnaden för arbete. Ungefär inom 1000 €.

Nybyggnadsskatt

Att erhålla tillstånd att påbörja arbetet, som bestämmer tidpunkten för allt byggnadsarbete, är endast möjligt på grundval av ett godkänt arkitektoniskt och ingenjörsprojekt. Beroende på stadshus och plats i Spanien kan ett positivt beslut ta upp till 12 månader, men i genomsnitt tar proceduren 6 månader. Kostnaden för detta tillstånd beror också på stadshuset. I genomsnitt är skatten upp till 4,00 % av byggkostnaden som anges i projektet + en fast del på 1 500 €.

Insättning till förmån för stadshuset

Detta belopp är en garanti för att upprätthålla ordningen under byggarbetet och säkerheten för allmän egendom (trottoarer, parker, belysningslampor nära platsen, etc.), såväl som den officiella startpunkten för byggandet. Efter slutförandet av bygget och intyget om driftsättning av anläggningen, återlämnas det till investeraren (generalentreprenören) av byggandet helt eller delvis.

Depositionsbeloppet är 40 % av nybyggnadsskatten. (klausul 3.2.2.2.)

Avfallsåtervinning och miljöföroreningar

Den statliga skatten på miljöföroreningar från byggavfall betalas vid byggarbeten, beroende på mängden avfall. Den genomsnittliga skatten i Spanien är 2,00 €/t.

3.2.3. Ansluta kommunikation:

Kostnader för tillförsel av resurser under byggnadsarbeten. Ingår i den totala bygguppskattningen.

Kostnader för anslutning och utförande av kontrakt med operatörsföretag för leverans av en eller annan typ av resurs.

Varje plats och projekt är unikt, så det är mycket svårt att fastställa det genomsnittliga kontraktsvärdet. Beroende på hur nära och korrekt kommunikationen är bestäms den slutliga kostnaden för ett visst operatörsföretags tjänster. Det rekommenderas att studera alla möjliga kostnader i förväg vid den preliminära investeringsanalysen, se punkt 1.

Allmänt sett kostar bara att upprätta kontrakt för anslutning till kommunala nät (vattenförsörjning, el, avlopp, gasledningar, etc.) i Spanien den slutliga förvärvaren upp till 1000 €/ 1 (ett) kontrakt

3.3. Arkitektonisk och ingenjörsdesign och teknisk dokumentation

Närnäst kommer vi att prata om deltagande av proffs inom området arkitektonisk och ingenjörsdesign, tekniska analyser och undersökningar, mätningar och författares åsikter

3.3.1.Kvalitetskontroll, tekniska analyser och undersökningar:

I enlighet med spansk lag, om en investerare bygger fastigheter (både bostäder och kommersiella) för efterföljande försäljning till tredje part, är det obligatoriskt att använda tjänsterna från ett oberoende tekniskt övervakningsföretag, som garanterar efterlevnad av alla tekniska föreskrifter och standarder under byggnadsarbeten, och intygar även att de är klara.

Anläggningen övervakas kvartalsvis och byggnadstaktens överensstämmelse med det godkända projektet och i enlighet med tekniska krav registreras. Deltagande av ett oberoende tekniskt tillsynsbolag krävs av försäkringsbolaget. Kostnaden för dessa tjänster är 500 €/mått

- Geodesi och jordanalys (Estudio geotécnico)

Det är obligatoriskt att utföra jordtester: specifik hållfasthet, motståndskraftiga lager, sammansättning, material etc.

Kostnaden för dessa tjänster beror på området på webbplatsen och på det slutliga syftet med fastigheten, men i genomsnitt är priset satt runt 1000 €/expertise

Topografi för webbplatsen (Levantamiento topográfico)

Innan du börjar designa ett objekt är det nödvändigt att tydligt förstå webbplatsens topografi, detaljerna för dess plats och den efterföljande "referensen" till staden och befintliga kommunikationer. Officiell topografisk undersökning utförs av auktoriserade oberoende experter. Närvaron av en topografisk plan garanterar det framtida framgångsrika arbetet för arkitekten och ingenjörspersonalen.

Kostnaden för dessa tjänster beror på tomtens yta och det slutliga syftet med fastigheten, men i genomsnitt är priset satt till cirka 500 €/tomt

Projektexekveringskontroll (Control de calidad y OCT)

Medverkan av ett tredje oberoende övervakande företag under byggnationen är först och främst nödvändigt för att skydda konsumenternas rättigheter och för att en potentiell köpare av byggd men ännu inte såld fastighet kan känna sig trygg. Spansk lag kräver detta vid investeringsprojekt och konstruktion för återförsäljning. Listan över professionella tjänster är följande:

Kontroll av betong och stål: vid betongstadiet tas cylindriska betongprover och prover av stålarmering av varje diameter. Därefter testas proverna i laboratoriet för fraktur och kompression (två steg: efter 7 dagar och 28 dagar, medan det tredje provet lagras i upp till ett år). Först efter acceptabla indikatorer är överensstämmelse med standarder certifierad och byggnadsarbeten tillåts fortsätta.

Kontroll av övriga byggmaterial: genom hela byggprocessen genomförs stickprovsanalyser och undersökningar av buller- och värmeisolering, sammansättning av skiljeväggar och väggar, fasadmaterial mm. Alla leveranser måste uppfylla byggstandarder. Efter avslutad konstruktion och vid utförande av driftsättningscertifikatet kommer denna tekniska dokumentation att fungera som en garant för en kvalitetsprodukt och ett argument för att skaffa en försäkring.

Kostnaden för det övervakande företagets tjänster beror på byggprojektets komplexitet och omfattning, medan förhållandet mellan yta och pris inte är proportionellt, men i genomsnitt överstiger priset inte 7,50 €/m2

3.3.2.Arkitektoniskt projekt:

Baserat på inhämtade data utvecklas ett arkitektoniskt projekt som avgör hur det slutliga investeringsobjektet kommer att se ut. Ett arkitektoniskt projekt i Spanien inkluderar alla nödvändiga ingenjörsprojekt (arkitekt: 60 % av den nödvändiga designdokumentationen, ingenjörer: 40 %) och är uppdelad i tre steg:

Grundläggande projekt (Proyecto Básico)

Projektet omfattar inte bruksföremål och bärande delar, endast ritningar för murverk, fasader och sektioner. Detta projekt tjänar till att begära en kommunal licens.

Exekutiv eller “Arbetare” projekt (Proyecto de Ejecución)

Slutprojektet med detaljerad motivering och ritningar (försörjning, bärande ram, landskapsplanering etc.), i enlighet med vilket hela byggnadsskedet av investeringen kommer att ske.

Ingenjörsprojekt (Proyecto de Instalaciones y Telecomunicaciones)

Även om den tekniska designen är en del av det arkitektoniska projektet, bestämmer vikten och specificiteten för varje del av det tekniska projektet deltagandet av de nödvändiga specialisterna och deras yrkesarvode. Följande ingenjörsprojekt krävs för byggprojekt för bostadsfastigheter i Spanien:

El och telekommunikation
VVS och vattenförsörjning
Avlopp och landskapsarkitektur
Alternativ energi, ventilation och klimat
Domotik och smarta hem

3.3.3. Byggskede och teknisk övervakning:

I Spanien, till skillnad från Ryssland och OSS-länderna, deltar det så kallade "ansvariga teamet av specialister" ("direction facultative"), bestående av en arkitekt, en byggnadsingenjör ("aparejador"), i ett arkitektoniskt projekt för byggande av bostadsfastigheter, telekommunikationsingenjör och andra ingenjörer. Varje specialists uppgift och ansvar är olika, liksom hans deltagande i projektet, men denna diversifiering fungerar som en garanti för investeraren och den slutliga förvärvaren.

Kostnaden för ett arkitektoniskt projekt som registrerats hos det relevanta yrkesorganet beror på projektets komplexitet, varaktighet och omfattning. I genomsnitt är kostnaden för ett arkitektoniskt projekt i Spanien upp till 60 €/m2 arkitekt + 40 €/m2 ingenjörer

3.4. Konstruktion

Der wichtigste Teil der Baukosten mit einem hohen Anteil an allen Kosten. Die Wahl der Materialqualität und des Auftragnehmers bestimmt die endgültigen Kosten der Immobilie. In dieser Themengruppe sind drei Punkte hervorzuheben:

3.4.1. Materialkosten für den Bau:

In diesem Fall sprechen wir über die Material- und Arbeitskosten. Die endgültigen Kosten beinhalten keine Steuern und werden im Verhältnis zur Gesamtfläche berechnet und hängen direkt von der Qualität der verwendeten Materialien und Designlösungen ab. Das durchschnittliche Preisniveau in Spanien (hochwertige Bauweise mit Mittelklasse-Materialien) hat sich derzeit bei 700 €/m2 eingependelt

3.4.2. Einkommen des Generalunternehmers:

Ungeachtet des Namens dieses Absatzes sind die Einnahmen des Generalunternehmers eine Ausgabe für den Investor, ebenso wie seine anderen Ausgaben. Aus Gründen der Transparenz und eines klaren Verständnisses der Baukosten empfiehlt es sich daher, diesen Posten aus den Gesamtbaukosten hervorzuheben und dies prozentual zu tun. Im Durchschnitt beträgt das Einkommen des Generalunternehmers 18,00 % der Materialkosten des Baus (Ziffer 3.4.1.); Es ist zu beachten, dass es sich bei einer Unterschätzung dieses Betrags lohnt, über die Professionalität und Rentabilität des Unternehmens nachzudenken, das Dienstleistungen als Generalunternehmer anbietet.

3.4.3. Unvorhergesehene Kosten:

Mögliche Preisänderungen für Baustoffe im Zusammenhang mit wirtschaftlichen Schwankungen und politischen Bedingungen. Alle anderen Preisänderungen müssen im Vertrag zwischen Investor (Kunde) und Generalunternehmer für einen vereinbarten Zeitraum angegeben und aufgezeichnet werden. Danach unterliegen sie keiner Revision oder Änderung. Im Allgemeinen sind Schwankungen von nicht mehr als 10,00 % zulässig. Zusammenfassend können wir sagen, dass die Kosten für Qualitätsbau in Spanien, ohne Steuern und Verwaltungskosten, bei 900 €/m2 beginnen.

3.4.4. Abschluss der Bauarbeiten und Inbetriebnahme:

Nach Abschluss der Bauarbeiten ist dieser Umstand amtlich zu dokumentieren. Hier gibt es zwei Phasen:

Technisch:

Expertise eines unabhängigen Unternehmens hinsichtlich der Einhaltung aller Designanforderungen und Bauvorschriften. Um ein positives Ergebnis zu bestätigen und ein „Akustikgutachten“ zu erhalten, werden Messungen und akustische Anhörungen des Schallschutzes durchgeführt, auf deren Grundlage das Rathaus eine „Erstbezugsbescheinigung“ ausstellt. Erst danach kann der Notar die Fertigstellung des Baus erklären und den Kaufvertrag unterzeichnen.

Die Kosten für die Dienstleistungen eines professionellen Unternehmens sind in Abschnitt 3.3.1 angegeben. dieses Dokuments.

Verwaltung:

Gemeindekosten für die Erstellung einer Bescheinigung über die Inbetriebnahme einer Immobilie und den Erhalt einer „technischen Konformitätsbescheinigung“.

Die Kosten für diese Phase betragen im Durchschnitt bis zu 1000 €/Wohnung

3.5. Notar und Grundbuchamt

3.5.1.Unterzeichnung des Kaufvertrages durch einen Notar

Nach der Inbetriebnahme der Immobilie und wenn es einen potenziellen Käufer gibt, ist es notwendig, den Abschluss der Bauarbeiten und anschließend den Kaufvertrag rechtlich zu formalisieren. Diese Befugnisse hat der Notar. Gleichzeitig wird zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des Kaufvertrags bzw. der „escritura“ Sie müssen Grundsteuer in Höhe von 8,00 % des amtlich deklarierten Wertes zahlen (dies wird normalerweise unterschätzt, es gibt jedoch Mindeststandards, die auf Jahresdurchschnitten basieren).

Registrierungsgebühren, Grundsteuer und Notarleistungen betragen 9,00 - 10,00 % des offiziellen Wertes des Anlageobjekts.

3.5.2. Eintragung von Immobilien in das Grundbuch

Nachdem der Notar die Escritura unterzeichnet hat, ist es notwendig, die neue Immobilie in das allgemeine spanische Immobilienregister einzutragen. Dies ist die letzte formelle Phase, nach der das neue Gebäude legalisiert wird und die entsprechenden Unterlagen für die Ausstellung dauerhafter Verträge für den Anschluss an kommunale Wasserversorgungs-, Strom-, Abwassernetze usw. erhält.

Die Kosten für dieses Verfahren hängen ebenfalls direkt von den offiziell angegebenen Kosten ab und betragen 1,50 % der Kosten + 500 € Festbetrag.

4. Erträge und Liquidität

Nach all den zuvor aufgeführten Informationen ist es notwendig, die Attraktivität eines möglichen Investitionsprojekts zusammenzufassen und zu bewerten. Dazu muss jedoch noch der endgültige und vor allem attraktive Marktwert der Immobilie ermittelt werden. Dazu benötigen Sie einen Geschäftsplan und eine Marktanalyse gemäß Absatz 1 dieses Dokuments

4.1. Endgültige Analyse des Investitionsprojekts

Så, summerar förhållandet mellan priser, kostnader för konstruktion och registrering av fastigheter i Spanien, bestäms den slutliga procentsatsen för varje etapp av ovanstående schema

Som ett exempel ges ett enfamiljshus i två våningar i “modern”-stil. med en total yta på 200 m2 i en bostadsrätt med pool.

4.2. Exempel på en investeringsinsättning I TAL

Totalt: kostnaden för investeringsbidraget för byggandet av ett hus med en yta på 200 m2 och en färdigställandeperiod på högst 12 månader är 297 000 €

Marknad, konkurrenskraftigt pris inte lägre än 350 000 € → vinst ≥ 15 %

Byggföretag Spanien

Specialister från företaget "ARCOSTEC" I mer än tio år har de utvecklat affärsförslag för investeringar och utarbetat ekonomiska och tekniska genomförbarhetsstudier för byggande i Spanien.

Vårt välkoordinerade team av certifierade arkitekter, ingenjörer och jurister genomför arkitektoniska projekt av vilken komplexitet och skala som helst, men i första hand baserat på investeringens likviditet och den slutliga attraktiviteten för en eventuell köpare.

Kontakta proffsen och ställ din fråga!