Sehr oft wird uns, den ARCOSTEC-Spezialisten, die Frage gestellt: „Wie viel kostet der Bau eines Hauses in Spanien?“ oder „Welche Kosten und welche Maßnahmen sind notwendig, um in Spanien ein Haus zu bauen?“ Deshalb werden wir in dieser Veröffentlichung versuchen, solch schwierige Fragen zu beantworten und den gesamten Prozess der Investition in den Bau Schritt für Schritt aufzuschlüsseln.
INVESTIEREN IN DEN SPANISCHEN BAU
Beginnen wir also mit einem erläuternden Diagramm, das alle Phasen der Investition und des Baus von Wohnimmobilien in Spanien zeigt. Und außerdem alle notwendigen Schritte vom Grundstückskauf bis zum Verkauf der fertigen Immobilie, die sich in vier Hauptthemenblöcken zusammenfassen lassen:
1. Analyse und Untersuchung städtebaulicher Parameter
Bevor man sich entscheidet, in Spanien zu investieren und zu bauen, ist es notwendig, die notwendigen Punkte der Land- und Stadtplanungsgesetzgebung, die regulatorischen Anforderungen je nach Stadt und Lage des Grundstücks, Parameter und Indikatoren der Stadtplanung (Grundstückskategorie) zu studieren Grundstück, Bebauungsdichte, maximale Höhe, freier Umfang usw.) und vor allem Machbarkeitsstudie und Liquidität des Projekts.
Laut Experten ist diese Phase die wichtigste und dauert in manchen Fällen drei bis vier Monate. Die Kosten für diese professionellen Dienstleistungen hängen vom Umfang und der Komplexität ab, liegen jedoch im Durchschnitt bei 5,00 €/m2
2. Grundstück oder Baugrundstück
Für den Immobilienbau ist ein Grundstück erforderlich. In Spanien gibt es drei Kategorien von Grundstücken, deren Kosten vom Bauvorhaben abhängen:
- WohnungsbauDiese Veröffentlichung konzentriert sich auf diese Kategorie
- Kommerziell oder industriellWird in dieser Publikation nicht angezeigt
- Landwirtschaft oder Gartenbau Nicht in dieser Publikation angezeigt
Nach der Festlegung der Investitionsrichtung ist es notwendig, den Status des Grundstücks klar zu definieren, da es in Spanien zwei Arten gibt:
2.1. Erde (Solar):
Das Grundstück ist für den Bau geeignet, jedoch ohne Versorgungseinrichtungen (Licht, Wasser usw.). Die Kosten für einen solchen Standort mit einer kommunalen Kommunikationslizenz betragen durchschnittlich 100 - 200 € pro 1,00 m2 (Statistik 2014 für die Costa Blanca)
2.2. Grundstück (Parzelle):
Das Grundstück ist geeignet und bereit für den Bau mit angeschlossener Kommunikation. Die Kosten für ein solches Grundstück sind je nach Nähe zum Meer und zur Stadt höher und liegen im Durchschnitt bei 250 €/m2 (Statistik 2014 für die Costa Blanca)
Sie haben ein Investitionsobjekt ausgewählt und sich für die Art des Grundstücks entschieden. Die nächste Hauptfrage für den Investor – Steuer beim Erwerb von Grundstücken:
2.2.1.Grundstück mit Gebäuden
Diese Eigenschaft kann entweder „primär“ oder „sekundär“ sein. und die Steuer beträgt 21 % des im Vertrag angegebenen Wertes, unabhängig vom Rechtsstatus des Käufers.
Der Investor erhält den Status und das Recht als Eigentümer des Grundstücks 10 Tage nach dem Datum der Bestätigung des Kauf- und Verkaufsvertrags für das Grundstück durch den Notar.
3. Kosten für die Bauzeit
Als nächstes werden wir über die mit dem Bau verbundenen Kosten sprechen, ohne die Grundstückskosten:
- 3.1. STEUERN
- 3.2. YUR. KOSTEN
- 3.3. PROJEKTE und TECHNISCHE DOKUMENTE
- 3.4. BAU
- 3.5. NOTAR und REGISTRIERUNG
Besteuerung während der Bauzeit
Verwaltungs- und Rechtskosten sowie Kosten im Zusammenhang mit der Stadtplanung
Architektur- und Ingenieurprojekte, technische Dokumente und Berichte, Analysen und Schlussfolgerungen
Kosten und Ausgaben im Zusammenhang mit den Kosten für Baumaterialien und Arbeitskräfte
Notar, Grundbuch und Eigentumserklärung
3.1. Besteuerung für die Bauzeit
Der offizielle Vertrag für den Bau von Immobilien in Spanien zwischen dem Investor, dem/den Unternehmen(en) und dem General (Subunternehmer) kann in einer von zwei möglichen Optionen ausgeführt werden:
3.1.1. Investor – Subunternehmer (MwSt-21 %):
Der Investor handelt als Einzelperson und ist ein „Generalunternehmer“; Bauwesen, beauftragt selbstständig Subunternehmer für alle Arten von Arbeiten. Bei dieser Option zahlt der Investor auf jeden Vertrag mit einem Subunternehmer eine Mehrwertsteuer in Höhe von 21 %.
3.1.2. Investor – Generalunternehmer – Subunternehmer (MwSt-10 %):
Der Anleger handelt als in Spanien registrierte juristische Person und ist dort steuerlich ansässig. Der Investor hat das Recht, für die Bauzeit eine Investmentgesellschaft zu gründen. Eine Investmentgesellschaft hat das Recht, für alle Arten von Arbeiten ein Generalunternehmerunternehmen oder selbstständig Subunternehmerunternehmen zu beauftragen. Bei dieser Option zahlt der Investor Mehrwertsteuer in Höhe von 10 % auf den Betrag des Vertrags mit dem Generalunternehmerunternehmen oder auf jeden Vertrag mit Subunternehmerunternehmen.
3.2. Verwaltungs- und Rechtskosten:
Die zweitwichtigste Themengruppe nach Materialkosten und Arbeitsaufwand, die berücksichtigt werden muss, bevor man sich für eine Investition in das Baugewerbe in Spanien entscheidet.
3.2.1. Versicherung:
Die spanische Gesetzgebung schreibt bei Bauarbeiten zum Zwecke des späteren Verkaufs der Immobilie an Dritte vor, dass das Investitionsobjekt sowohl während als auch nach der Bauausführung für einen Zeitraum von mindestens 10 Jahren versichert werden muss.
Versicherungspolicen müssen wie folgt ausgestellt werden:
- Für die Dauer der Bauarbeiten (Seguro de Responsabilidad Civil - RC)
Obligatorische Haftpflichtversicherung (R.C.). Notwendig sowohl für den Investor als auch für den Generalunternehmer (Subunternehmer). Die Kosten hängen von der Versicherungsgesellschaft und der Größe des Bauwerks ab, liegen aber im Durchschnitt bei ca. 1,50 – 2,50 €/m2
- 10-jährige Haftung (Seguro decenal de daños)
Die Versicherung garantiert dem endgültigen Erwerber die Integrität und Qualität der Konstruktion, d. h. an den Eigentümer der Immobilie innerhalb von zehn Jahren ab dem Datum der Fertigstellung der Bauarbeiten. Die Kosten für diese Police betragen durchschnittlich 8,00 €/m2. Es gibt drei Garantiestufen:
- 1 Jahr: Ästhetik und Veredelungsmaterialien.
- 3 Jahre: Technische Kommunikation
- 10 Jahre: Traggerüst, Stahlbetonkonstruktion und Fundament
- Bankhypothek oder -darlehen (Respaldo, Aval oder Seguro bancario)
Wenn der endgültige Erwerber mit dem Investor einen Vertrag über den Kauf von Wohnimmobilien abschließt und ein Darlehen von einer der Banken in Spanien erhält, besteht die übliche Praxis darin, eine Versicherungspolice auszustellen, falls der Investor-Entwickler dies nicht tut seinen Bauverpflichtungen nachkommt oder die Immobilie insgesamt nicht fertigstellt. Die Kosten für die Versicherung rechnet die Bank in der Regel in den Kreditzins ein.
3.2.2. Kommunale Lizenzen, Genehmigungen und Steuern:
Für jede Art von Bauarbeiten in Spanien müssen Sie eine kommunale Lizenz oder Genehmigung einholen. Folgende Arten von Lizenzen können unterschieden werden:
- Abriss bestehender Gebäude:
Wenn sich auf dem Gelände Gebäude befinden, die nicht rekonstruiert werden können oder nicht in den Entwurf des neuen Projekts passen, müssen sie abgerissen werden, um an ihrer Stelle mit dem Neubau beginnen zu können. Das Rathaus muss dem Abrissprojekt zustimmen und die Genehmigung zur Durchführung dieser Arbeiten einholen. Die durchschnittlichen Kosten dieser Kommunalsteuer in Spanien betragen 4,00 % der angegebenen Arbeitskosten. Ungefähr innerhalb von 1000 €.
- Neubausteuer
Die Erteilung einer Baugenehmigung, die den Zeitpunkt aller Bauarbeiten bestimmt, ist nur auf der Grundlage eines genehmigten Architektur- und Ingenieurprojekts möglich. Je nach Rathaus und Standort in Spanien kann eine positive Entscheidung bis zu 12 Monate dauern, im Durchschnitt dauert das Verfahren jedoch 6 Monate. Die Kosten für diese Genehmigung hängen auch vom Rathaus ab. Im Durchschnitt beträgt die Steuer bis zu 4,00 % der im Projekt angegebenen Baukosten + einen festen Anteil von 1.500 €.
- Anzahlung zugunsten des Rathauses
Dieser Betrag ist eine Garantie für die Aufrechterhaltung der Ordnung während der Bauarbeiten und der Sicherheit des öffentlichen Eigentums (Gehwege, Parks, Beleuchtungslampen in der Nähe des Geländes usw.) sowie des offiziellen Baubeginns. Nach Abschluss der Bauarbeiten und der Bescheinigung über die Inbetriebnahme der Anlage wird diese ganz oder teilweise an den Bauinvestor (Generalunternehmer) zurückgegeben.
Die Anzahlung beträgt 40 % der Neubausteuer. (Ziffer 3.2.2.2.)
- Abfallrecycling und Umweltverschmutzung
Die staatliche Steuer auf Umweltverschmutzung durch Bauabfälle wird je nach Abfallmenge während der Bauarbeiten gezahlt. Die durchschnittliche Steuer in Spanien beträgt 2,00 €/t.
3.2.3. Kommunikation verbinden:
Kosten für die Bereitstellung von Ressourcen während der Bauarbeiten. Im Gesamtbaukostenvoranschlag enthalten.
Kosten für den Anschluss und die Ausführung von Verträgen mit Betreibergesellschaften zur Bereitstellung der einen oder anderen Art von Ressource.
Jeder Standort und jedes Projekt ist einzigartig, daher ist es sehr schwierig, den durchschnittlichen Vertragswert zu bestimmen. Abhängig davon, wie nah und korrekt die Kommunikation ist, werden die endgültigen Kosten für die Dienste eines bestimmten Betreiberunternehmens ermittelt. Es wird empfohlen, alle möglichen Kosten im Voraus in der Phase der vorläufigen Investitionsanalyse zu prüfen, siehe Punkt 1.
Im Allgemeinen kostet allein die Erstellung von Verträgen für den Anschluss an kommunale Netze (Wasserversorgung, Strom, Kanalisation, Gasleitungen usw.) in Spanien den endgültigen Erwerber bis zu 1000 €/1 (ein) Vertrag
3.3. Architektur- und Ingenieurentwurf und technische Dokumentation
Als nächstes werden wir über die Beteiligung von Fachleuten im Bereich Architektur- und Ingenieurdesign, technische Analysen und Untersuchungen, Messungen und Autorenmeinungen sprechen
3.3.1.Qualitätskontrolle, technische Analysen und Untersuchungen:
Wenn ein Investor Immobilien (sowohl Wohn- als auch Gewerbeimmobilien) für den späteren Verkauf an Dritte baut, ist es nach spanischem Recht zwingend erforderlich, die Dienste eines unabhängigen technischen Überwachungsunternehmens in Anspruch zu nehmen, das die Einhaltung aller technischen Vorschriften und Standards garantiert während der Bauarbeiten und bescheinigt auch deren Fertigstellung.
Die Anlage wird vierteljährlich überwacht und die Übereinstimmung des Bautempos mit dem genehmigten Projekt und den technischen Anforderungen wird protokolliert. Die Mitwirkung einer unabhängigen technischen Überwachungsgesellschaft ist seitens der Versicherung erforderlich. Die Kosten für diese Dienstleistungen betragen 500 €/Messung
- Geodäsie und Bodenanalyse (Estudio geotécnico)
Die Durchführung von Bodentests ist obligatorisch: spezifische Festigkeit, widerstandsfähige Schichten, Zusammensetzung, Material usw.
Die Kosten für diese Dienstleistungen hängen von der Fläche des Grundstücks und dem Endzweck der Immobilie ab, im Durchschnitt liegt der Preis jedoch bei etwa 1000 €/Expertise
- Topographie der Stätte (Levantamiento topográfico)
Bevor mit der Gestaltung eines Objekts begonnen wird, ist es notwendig, die Topographie des Standorts, die Besonderheiten seines Standorts und die anschließende „Referenz“ genau zu verstehen. zur Stadt und zur bestehenden Kommunikation. Die offizielle topografische Vermessung wird von autorisierten unabhängigen Experten durchgeführt. Das Vorhandensein eines topografischen Plans garantiert die zukünftige erfolgreiche Arbeit des Architekten- und Ingenieurpersonals.
Die Kosten für diese Dienstleistungen hängen von der Grundstücksfläche und dem Endzweck der Immobilie ab, im Durchschnitt liegt der Preis jedoch bei etwa 500 €/Grundstück
- Projektausführungskontrolle (Control de calidad y OCT)
Die Beteiligung eines dritten unabhängigen Überwachungsunternehmens während des Baus ist vor allem zum Schutz der Verbraucherrechte und zur Sicherheit eines potenziellen Käufers gebauter, aber noch nicht verkaufter Immobilien erforderlich. Das spanische Recht verlangt dies bei Investitionsprojekten und Bauvorhaben zum Weiterverkauf. Die Liste der professionellen Dienstleistungen lautet wie folgt:
Kontrolle von Beton und Stahl: In der Betonierphase werden zylindrische Betonproben und Proben der Stahlbewehrung jedes Durchmessers entnommen. Anschließend werden die Proben im Labor auf Bruch und Kompression untersucht (zwei Stufen: nach 7 Tagen und 28 Tagen, während die dritte Probe bis zu einem Jahr gelagert wird). Erst wenn akzeptable Indikatoren vorliegen, wird die Einhaltung der Standards zertifiziert und die Bauarbeiten dürfen fortgesetzt werden.
Kontrolle anderer Baumaterialien: Während des gesamten Bauprozesses werden stichprobenartige Analysen und Untersuchungen der Schall- und Wärmedämmung, der Zusammensetzung von Trennwänden und Wänden, der Verkleidungsmaterialien usw. durchgeführt. Alle Leistungen müssen den Baunormen entsprechen. Nach Abschluss der Bauarbeiten und nach Aushändigung der Inbetriebnahmebescheinigung dient diese technische Dokumentation als Garantie für ein Qualitätsprodukt und als Argument für den Abschluss einer Versicherungspolice.
Die Kosten für die Leistungen des betreuenden Unternehmens hängen von der Komplexität und dem Umfang des Bauvorhabens ab, wobei das Verhältnis von Fläche und Preis nicht proportional ist, aber im Durchschnitt liegt der Preis nicht über 7,50 €/m2
3.3.2.Architektonisches Projekt:
Auf Grundlage der gewonnenen Daten wird ein Architekturprojekt entwickelt, das bestimmt, wie das endgültige Investitionsobjekt aussehen wird. Ein Architekturprojekt in Spanien umfasst alle notwendigen Ingenieurprojekte (Architekt: 60 % der notwendigen Entwurfsdokumentation, Ingenieure: 40 %) und ist in drei Phasen unterteilt:
- Grundprojekt (Proyecto Básico)
Das Projekt umfasst keine Versorgungsleitungen und tragenden Teile, sondern nur Zeichnungen für Mauerwerk, Fassaden und Abschnitte. Dieses Projekt dient der Beantragung einer kommunalen Lizenz.
- Führungskraft oder „Arbeiter“ Projekt (Proyecto de Ejecución)
Das endgültige Projekt mit detaillierter Begründung und Zeichnungen (Versorgungsleitungen, tragendes Gerüst, Landschaftsgestaltung usw.), nach denen die gesamte Bauphase der Investition erfolgen wird.
- Ingenieurprojekt (Proyecto de Instalaciones y Telecomunicaciones)
Obwohl der Ingenieurentwurf Teil des Architekturprojekts ist, bestimmen die Bedeutung und die Besonderheit jedes Teils des Ingenieurprojekts die Beteiligung der erforderlichen Spezialisten und deren Honorare. Die folgenden Ingenieurprojekte sind für Wohnimmobilienbauprojekte in Spanien erforderlich:
- Elektrizität und Telekommunikation
- Sanitär- und Wasserversorgung
- Abwasser- und Landschaftsbau
- Alternative Energie, Belüftung und Klima
- Haustechnik und Smart Home
3.3.3. Bauphase und technische Überwachung:
In Spanien beteiligt sich im Gegensatz zu Russland und den GUS-Staaten das sogenannte „verantwortliche Team von Spezialisten“ („direktion fakultativ“), bestehend aus einem Architekten und einem Bauingenieur („aparejador“), an einem Architekturprojekt für der Bau von Wohnimmobilien. Telekommunikationsingenieur und andere Ingenieure. Die Aufgabe und Verantwortung jedes Spezialisten ist unterschiedlich, ebenso wie seine Beteiligung am Projekt, aber diese Diversifizierung dient als Garantie für den Investor und den endgültigen Erwerber.
Die Kosten eines bei der zuständigen Berufsorganisation registrierten Architekturprojekts hängen von der Komplexität, Dauer und dem Umfang des Projekts ab. Im Durchschnitt betragen die Kosten für ein Architekturprojekt in Spanien bis zu 60 €/m2 Architekt + 40 €/m2 Ingenieure
3.4. Konstruktion
Der wichtigste Teil der Baukosten mit einem hohen Anteil an allen Kosten. Die Wahl der Materialqualität und des Auftragnehmers bestimmt die endgültigen Kosten der Immobilie. In dieser Themengruppe sind drei Punkte hervorzuheben:
3.4.1. Materialkosten für den Bau:
In diesem Fall sprechen wir über die Material- und Arbeitskosten. Die endgültigen Kosten beinhalten keine Steuern und werden im Verhältnis zur Gesamtfläche berechnet und hängen direkt von der Qualität der verwendeten Materialien und Designlösungen ab. Das durchschnittliche Preisniveau in Spanien (hochwertige Bauweise mit Mittelklasse-Materialien) hat sich derzeit bei 700 €/m2 eingependelt
3.4.2. Einkommen des Generalunternehmers:
Ungeachtet des Namens dieses Absatzes sind die Einnahmen des Generalunternehmers eine Ausgabe für den Investor, ebenso wie seine anderen Ausgaben. Aus Gründen der Transparenz und eines klaren Verständnisses der Baukosten empfiehlt es sich daher, diesen Posten aus den Gesamtbaukosten hervorzuheben und dies prozentual zu tun. Im Durchschnitt beträgt das Einkommen des Generalunternehmers 18,00 % der Materialkosten des Baus (Ziffer 3.4.1.); Es ist zu beachten, dass es sich bei einer Unterschätzung dieses Betrags lohnt, über die Professionalität und Rentabilität des Unternehmens nachzudenken, das Dienstleistungen als Generalunternehmer anbietet.
3.4.3. Unvorhergesehene Kosten:
Mögliche Preisänderungen für Baustoffe im Zusammenhang mit wirtschaftlichen Schwankungen und politischen Bedingungen. Alle anderen Preisänderungen müssen im Vertrag zwischen Investor (Kunde) und Generalunternehmer für einen vereinbarten Zeitraum angegeben und aufgezeichnet werden. Danach unterliegen sie keiner Revision oder Änderung. Im Allgemeinen sind Schwankungen von nicht mehr als 10,00 % zulässig. Zusammenfassend können wir sagen, dass die Kosten für Qualitätsbau in Spanien, ohne Steuern und Verwaltungskosten, bei 900 €/m2 beginnen.
3.4.4. Abschluss der Bauarbeiten und Inbetriebnahme:
Nach Abschluss der Bauarbeiten ist dieser Umstand amtlich zu dokumentieren. Hier gibt es zwei Phasen:
- Technisch:
Expertise eines unabhängigen Unternehmens hinsichtlich der Einhaltung aller Designanforderungen und Bauvorschriften. Um ein positives Ergebnis zu bestätigen und ein „Akustikgutachten“ zu erhalten, werden Messungen und akustische Anhörungen des Schallschutzes durchgeführt, auf deren Grundlage das Rathaus eine „Erstbezugsbescheinigung“ ausstellt. Erst danach kann der Notar die Fertigstellung des Baus erklären und den Kaufvertrag unterzeichnen.
Die Kosten für die Dienstleistungen eines professionellen Unternehmens sind in Abschnitt 3.3.1 angegeben. dieses Dokuments.
- Verwaltung:
Gemeindekosten für die Erstellung einer Bescheinigung über die Inbetriebnahme einer Immobilie und den Erhalt einer „technischen Konformitätsbescheinigung“.
Die Kosten für diese Phase betragen im Durchschnitt bis zu 1000 €/Wohnung
3.5. Notar und Grundbuchamt
3.5.1.Unterzeichnung des Kaufvertrages durch einen Notar
Nach der Inbetriebnahme der Immobilie und wenn es einen potenziellen Käufer gibt, ist es notwendig, den Abschluss der Bauarbeiten und anschließend den Kaufvertrag rechtlich zu formalisieren. Diese Befugnisse hat der Notar. Gleichzeitig wird zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des Kaufvertrags bzw. der „escritura“ Sie müssen Grundsteuer in Höhe von 8,00 % des amtlich deklarierten Wertes zahlen (dies wird normalerweise unterschätzt, es gibt jedoch Mindeststandards, die auf Jahresdurchschnitten basieren).
Registrierungsgebühren, Grundsteuer und Notarleistungen betragen 9,00 - 10,00 % des offiziellen Wertes des Anlageobjekts.
3.5.2. Eintragung von Immobilien in das Grundbuch
Nachdem der Notar die Escritura unterzeichnet hat, ist es notwendig, die neue Immobilie in das allgemeine spanische Immobilienregister einzutragen. Dies ist die letzte formelle Phase, nach der das neue Gebäude legalisiert wird und die entsprechenden Unterlagen für die Ausstellung dauerhafter Verträge für den Anschluss an kommunale Wasserversorgungs-, Strom-, Abwassernetze usw. erhält.
Die Kosten für dieses Verfahren hängen ebenfalls direkt von den offiziell angegebenen Kosten ab und betragen 1,50 % der Kosten + 500 € Festbetrag.
4. Erträge und Liquidität
Nach all den zuvor aufgeführten Informationen ist es notwendig, die Attraktivität eines möglichen Investitionsprojekts zusammenzufassen und zu bewerten. Dazu muss jedoch noch der endgültige und vor allem attraktive Marktwert der Immobilie ermittelt werden. Dazu benötigen Sie einen Geschäftsplan und eine Marktanalyse gemäß Absatz 1 dieses Dokuments
4.1. Endgültige Analyse des Investitionsprojekts
Wenn man also das Verhältnis zwischen Preisen, Baukosten und Registrierung von Immobilien in Spanien zusammenfasst, wird der endgültige Prozentsatz jeder Phase durch den obigen Zeitplan bestimmt
Als Beispiel wird ein zweistöckiges Einfamilienhaus im „modernen“ Stil genannt. mit einer Gesamtfläche von 200 m2 in einer Wohnanlage mit Swimmingpool.
4.2. Beispiel einer Anlageeinlage IN ZAHLEN
Gesamt: Die Kosten des Investitionsbeitrags für den Bau eines Hauses mit einer Fläche von 200 m2 und einer Fertigstellungszeit von nicht mehr als 12 Monaten betragen 297.000 €
- Marktfähiger, wettbewerbsfähiger Preis nicht weniger als 350.000 € → Gewinn ≥ 15 %
Bauunternehmen Spanien
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Unser eingespieltes Team aus zertifizierten Architekten, Ingenieuren und Anwälten führt Architekturprojekte jeder Komplexität und Größenordnung durch, in erster Linie jedoch basierend auf der Liquidität der Investition und der endgültigen Attraktivität für einen möglichen Käufer.
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