Muchas veces a nosotros, especialistas de ARCOSTEC, nos hacen la pregunta: “¿cuánto cuesta construir una casa en España?” o “¿qué gastos y qué actuaciones son necesarias para construir una casa en España?” Por ello, en esta publicación intentaremos dar respuesta a preguntas tan difíciles y desglosar paso a paso todo el proceso de inversión en construcción.
INVERTIR EN LA CONSTRUCCIÓN ESPAÑOLA
Y pues, comencemos con un diagrama explicativo que muestra todas las etapas de la inversión y construcción de inmuebles residenciales en España. Y además, todos los pasos necesarios desde la compra de un terreno hasta la venta de la propiedad terminada, que se pueden combinar en cuatro bloques temáticos principales:
1. Análisis y estudio de parámetros urbanísticos
Antes de decidirse a invertir y construir en España, es necesario estudiar los puntos necesarios de la legislación territorial y urbanística, requisitos reglamentarios en función de la ciudad y ubicación del terreno, parámetros e indicadores urbanísticos (categoría de suelo parcela, densidad de edificación, altura máxima, perímetro libre, etc.) y, lo más importante, estudio de viabilidad y liquidez del proyecto.
Según los profesionales, esta etapa es la más importante y en algunos casos dura de tres a cuatro meses. El coste de estos servicios profesionales depende del volumen y complejidad, pero de media es de 5,00 €/m2
2. Terreno o parcela para construcción
Para la construcción de inmuebles se requiere un terreno. En España existen tres categorías de terrenos, cuyo coste depende del proyecto de construcción:
- Construcción de viviendasEsta publicación se centrará en esta categoría
- Comercial o industrialNo se muestra en esta publicación
- Agrícola u hortícola No se muestra en esta publicación
Después de determinar el sentido de la inversión, es necesario definir claramente el estado del terreno, ya que en España existen dos tipos:
2.1. Tierra (Solar):
La parcela es apta para construcción, pero sin servicios (luz, agua, etc.). El coste de un sitio de este tipo con licencia municipal para comunicaciones promediará entre 100 y 200 € por mes. por 1,00 m2 (estadísticas 2014 para la Costa Blanca)
2.2. Parcela (Parcela):
La parcela es adecuada y lista para la construcción con comunicaciones conectadas. El coste de una parcela de este tipo es mayor, dependiendo de la proximidad al mar y a la ciudad, y rondará los 250 €/m2 (estadísticas de 2014 para la Costa Blanca)
Ha elegido un objeto de inversión y ha decidido el tipo de terreno. La siguiente pregunta principal para el inversor: impuesto sobre la adquisición de terrenos:
2.2.1.Parcela con edificaciones
Esta propiedad puede ser “primaria” o “secundaria” y el impuesto será del 21% del valor especificado en el contrato, independientemente de la condición jurídica del comprador.
El inversor recibe el estatus y el derecho de propietario del terreno después de 10 días a partir de la fecha de confirmación por parte del notario del contrato de compraventa del terreno.
3. Costos del período de construcción
A continuación hablaremos de los costes asociados a la construcción, sin incluir el coste del terreno:
- 3.1. IMPUESTOS
- 3.2. Sí. COSTOS
- 3.3. PROYECTOS y DOCUMENTOS TÉCNICOS
- 3.4. CONSTRUCCIÓN
- 3.5. NOTARIO y REGISTRO
Impuestos durante el periodo de construcción
Costes administrativos y legales, así como costes asociados a la planificación urbanística
Proyectos de arquitectura e ingeniería, documentos e informes técnicos, análisis y conclusiones
Costos y gastos asociados al coste de materiales de construcción y mano de obra
Notario, registro de la propiedad y declaración de propiedad
3.1. Impuestos durante el período de construcción
El contrato oficial para la construcción de un inmueble en España entre el Inversor, la(s) empresa(s) y los generales (subcontratistas) puede formalizarse en cualquiera de dos opciones posibles:
3.1.1. Inversor: Subcontratista (IVA-21%):
El inversionista actúa como individuo y es un "contratista general" construcción, contrata de forma independiente subcontratistas para todo tipo de trabajos. En esta opción, el Inversor paga el IVA del 21% en cada contrato con un subcontratista.
3.1.2. Inversor - Contratista General - Subcontratista (IVA-10%):
El inversor actúa como una persona jurídica registrada en España y es su residente fiscal. El inversor tiene derecho a crear una Sociedad de Inversión durante el período de construcción. Una empresa de inversión tiene derecho a contratar una empresa contratista general o contratar de forma independiente empresas subcontratistas para todo tipo de trabajos. En esta opción, el Inversor paga el IVA por un monto del 10% sobre el monto del contrato con la empresa contratista general, o sobre cada contrato con empresas subcontratistas.
3.2. Costos administrativos y legales:
El segundo grupo temático en importancia, después del coste de material y mano de obra, que hay que tener en cuenta antes de decidir invertir en construcción en España.
3.2.1. Seguro:
La legislación española, en el caso de construcciones con vistas a la posterior venta de inmuebles a terceros, obliga a asegurar el objeto de inversión, tanto durante como después de la construcción, por un período mínimo de 10 años.
Las pólizas de seguro deben emitirse de la siguiente manera:
- Durante la duración de los trabajos de construcción (Seguro de Responsabilidad Civil - RC)
Seguro de responsabilidad civil obligatorio (R.C.). Necesario tanto para el Inversionista como para el (sub)contratista general. El coste depende de la compañía de seguros y del tamaño de la construcción, pero de media ronda los 1,50 - 2,50 €/m2
- Seguro decenal de daños a 10 años
El seguro garantiza la integridad y calidad de la construcción al cesionario final, es decir al propietario del inmueble, dentro de los diez años siguientes a la fecha de finalización de la construcción. El coste de esta póliza es de media 8,00 €/m2. Hay tres etapas de garantía:
- 1 año: Estética y materiales de acabado.
- 3 años: Comunicaciones de ingeniería
- 10 años: Estructura portante, estructura de hormigón armado y cimentación
- Hipoteca o préstamo bancario (Respaldo, Aval o Seguro bancario)
Si el cesionario final celebra un acuerdo con el Inversor para la compra de un inmueble residencial y recibe un préstamo de cualquiera de los bancos en España, entonces la práctica habitual es emitir una póliza de seguro en caso de que el Inversor-Promotor no cumpla con cumple con sus obligaciones de construcción o no termina la propiedad en general. Como regla general, el banco incluye el coste de la póliza de seguro en el tipo de interés del préstamo.
3.2.2. Licencias, permisos e impuestos municipales:
Para cualquier tipo de obra de construcción en España es necesario obtener una licencia o permiso municipal. Se pueden distinguir los siguientes tipos de licencias:
- Demolición de edificios existentes:
Si hay edificios en el sitio que no pueden reconstruirse o no encajan en el diseño del nuevo proyecto, entonces deben ser demolidos para comenzar una nueva construcción en su lugar. El ayuntamiento deberá aprobar el proyecto de demolición y obtener el permiso para realizar esta obra. El coste medio de este impuesto municipal en España es del 4,00% del coste declarado de la obra. Aproximadamente dentro de 1000 €.
- Impuesto sobre nuevas construcciones
La obtención del permiso para comenzar las obras, que determina el calendario de todas las obras de construcción, sólo es posible sobre la base de un proyecto de arquitectura y de ingeniería aprobado. Dependiendo del ayuntamiento y ubicación en España, una decisión positiva puede tardar hasta 12 meses, pero de media el trámite dura 6 meses. El coste de este permiso también depende del ayuntamiento. De media, el impuesto asciende hasta el 4,00% del coste de construcción indicado en el proyecto + una parte fija de 1.500 €.
- Depósito a favor del ayuntamiento
Este monto es una garantía del mantenimiento del orden durante los trabajos de construcción y la seguridad de la propiedad pública (aceras, parques, lámparas de iluminación cercanas al sitio, etc.), así como el punto oficial de inicio de la construcción. Una vez finalizada la construcción y recibido el certificado de puesta en servicio de la instalación, ésta se devuelve al inversor (contratista general) de la construcción en su totalidad o en parte.
El monto del depósito es el 40% del impuesto de nueva construcción. (cláusula 3.2.2.2.)
- Reciclaje de residuos y contaminación ambiental
El impuesto estatal sobre la contaminación ambiental por residuos de construcción se paga durante los trabajos de construcción, dependiendo del volumen de residuos. El impuesto medio en España es de 2,00 €/t.
3.2.3. Conexión de comunicaciones:
Costos por el suministro de recursos durante los trabajos de construcción. Incluido en el presupuesto general de construcción.
Costos de conexión y ejecución de contratos con empresas operadoras para el suministro de uno u otro tipo de recurso.
Cada sitio y proyecto es único, por lo que es muy difícil determinar el valor promedio del contrato. Dependiendo de qué tan cercanas y correctas sean las comunicaciones, se determina el costo final de los servicios de una empresa operadora en particular. Se recomienda estudiar previamente todos los costes posibles en la etapa de análisis preliminar de la inversión, ver punto 1.
Con carácter general, la mera redacción de contratos de conexión a redes municipales (suministro de agua, electricidad, alcantarillado, gasoductos, etc.) en España le cuesta al cesionario final hasta 1000 €/ 1 (un) contrato
3.3. Diseño de arquitectura e ingeniería y documentación técnica
A continuación hablaremos sobre la participación de profesionales en el campo del diseño arquitectónico y de ingeniería, análisis y exámenes técnicos, mediciones y opiniones de autores.
3.3.1.Control de calidad, análisis y exámenes técnicos:
Según la legislación española, si un Inversor construye un inmueble (tanto residencial como comercial) para su posterior venta a terceros, es obligatorio utilizar los servicios de una empresa de supervisión técnica independiente, que garantiza el cumplimiento de todos los reglamentos y normas técnicas. durante los trabajos de construcción, y también certifica su finalización.
La instalación es monitoreada trimestralmente y se registra el cumplimiento del ritmo de construcción con el proyecto aprobado y el cumplimiento de los requisitos técnicos. La compañía de seguros requiere la participación de una empresa de supervisión técnica independiente. El coste de estos servicios es de 500€/medida
- Geodesia y análisis de suelos (Estudio geotécnico)
Es obligatoria la realización de ensayos de suelo: resistencia específica, capas resistentes, composición, material, etc.
El coste de estos servicios depende de la zona del sitio y del propósito final de la propiedad, pero en promedio el precio se fija alrededor de 1000 €/experiencia
- Topografía del sitio (Levantamiento topográfico)
Antes de comenzar a diseñar un objeto, es necesario comprender claramente la topografía del sitio, las particularidades de su ubicación y la posterior “referencia” a la ciudad y comunicaciones existentes. El levantamiento topográfico oficial es realizado por expertos independientes autorizados. La presencia de un plano topográfico garantiza el éxito futuro del trabajo del arquitecto y del personal de ingeniería.
El coste de estos servicios depende de la superficie de la parcela y del destino final de la propiedad, pero de media el precio se fija en unos 500€/parcela
- Control de ejecución de proyectos (Control de calidad y OCT)
La participación de una tercera empresa supervisora independiente durante la construcción es necesaria, en primer lugar, para proteger los derechos del consumidor y para la tranquilidad de un comprador potencial de un inmueble construido, pero aún no vendido. La legislación española así lo exige en el caso de proyectos de inversión y construcciones para reventa. El listado de servicios profesionales es el siguiente:
Control de hormigón y acero: en la etapa de hormigonado se toman muestras de hormigón cilíndricas y muestras de refuerzo de acero de cada diámetro. Posteriormente, las muestras se analizan en el laboratorio para detectar fractura y compresión (dos etapas: después de 7 días y 28 días, mientras que la tercera muestra se almacena hasta por un año). Sólo después de indicadores aceptables se certifica el cumplimiento de las normas y se permite continuar con los trabajos de construcción.
Control del resto de materiales de construcción: durante todo el proceso constructivo se realizan análisis y exámenes aleatorios del aislamiento acústico y térmico, de la composición de tabiques y muros, de los materiales de revestimiento, etc. Todos los entregables deben cumplir con los estándares de construcción. Una vez finalizada la construcción y tras la ejecución del certificado de puesta en servicio, esta documentación técnica servirá como garantía de un producto de calidad y argumento para la obtención de una póliza de seguro.
El coste de los servicios de la empresa supervisora depende de la complejidad y escala del proyecto de construcción, mientras que la relación entre superficie y precio no es proporcional, pero en promedio el precio no supera los 7,50 €/m2
3.3.2.Proyecto arquitectónico:
A partir de los datos obtenidos se desarrolla un proyecto arquitectónico, el cual determinará cómo quedará el objeto de inversión final. Un proyecto de arquitectura en España incluye todos los proyectos de ingeniería necesarios (arquitecto: 60% de la documentación de diseño necesaria, ingenieros: 40%) y se divide en tres etapas:
- Proyecto Básico
El proyecto no incluye servicios públicos ni piezas portantes, sólo planos de mampostería, fachadas y secciones. Este proyecto sirve para solicitar licencia municipal.
- Ejecutivo o "trabajador" project (Proyecto de Ejecución)
El proyecto final con justificación detallada y planos (servicios públicos, estructura portante, paisajismo, etc.), según los cuales se desarrollará toda la etapa constructiva de la inversión.
- Proyecto de ingeniería (Proyecto de Instalaciones y Telecomunicaciones)
Si bien el diseño de ingeniería es parte del proyecto arquitectónico, la importancia y especificidad de cada parte del proyecto de ingeniería determina la participación de los especialistas necesarios y sus honorarios profesionales. Se requieren los siguientes proyectos de ingeniería para proyectos de construcción de inmuebles residenciales en España:
- Electricidad y telecomunicaciones
- Fontanería y suministro de agua
- Aguas residuales y paisajismo
- Energías alternativas, ventilación y clima
- Domótica y hogar inteligente
3.3.3. Fase de construcción y supervisión técnica:
En España, a diferencia de Rusia y los países de la CEI, en un proyecto arquitectónico participa el llamado “equipo responsable de especialistas” (“dirección facultativa”), formado por un arquitecto, un ingeniero constructor (“aparejador”) la construcción de inmuebles residenciales ingeniero de telecomunicaciones y otros ingenieros. La tarea y responsabilidad de cada especialista es diferente, al igual que su participación en el proyecto, pero esta diversificación sirve de garantía para el Inversor y el cesionario final.
El costo de un proyecto arquitectónico registrado ante el colegio profesional correspondiente depende de la complejidad, duración y alcance del proyecto. De media, el coste de un proyecto arquitectónico en España es de hasta 60 €/m2 arquitecto + 40 €/m2 ingenieros
3.4. Construcción
La parte más importante de los costos de construcción con un alto porcentaje en relación con todos los costos. La elección de la calidad del material y del contratista determinará el coste final de la propiedad. En este grupo temático cabe destacar tres puntos:
3.4.1. Costo del material de construcción:
En este caso estamos hablando del coste de materiales y mano de obra. El costo final no incluye impuestos y se calcula en relación con el área total y depende directamente de la calidad de los materiales utilizados y las soluciones de diseño. El nivel medio de precios actualmente en España (construcción de alta calidad con materiales de gama media) se ha consolidado en torno a los 700 €/m2
3.4.2. Ingresos del contratista general:
A pesar del nombre de este párrafo, los ingresos del Contratista General son un gasto para el Inversionista, al igual que sus demás gastos. Por lo tanto, para mayor transparencia y una comprensión clara del costo de construcción, se recomienda resaltar este elemento del costo total de construcción y hacerlo en términos porcentuales. En promedio, el ingreso del Contratista General es del 18,00% del costo del material de construcción (cláusula 3.4.1.); Cabe señalar que cuando se subestima esta cantidad, vale la pena pensar en la profesionalidad y viabilidad de la empresa que ofrece los servicios de Contratista General.
3.4.3. Costos imprevistos:
Posibles cambios en los precios de los materiales de construcción asociados con fluctuaciones económicas y condiciones políticas. Todos los demás cambios de precios deben indicarse y registrarse en el contrato del Inversor (cliente) - Contratista General por un período acordado, después del cual no están sujetos a revisión o cambio. Con carácter general se permiten fluctuaciones no superiores al 10,00%. En resumen, podemos decir que el coste de una construcción de calidad en España, sin incluir impuestos ni gastos administrativos, parte de 900 €/m2
3.4.4. Finalización de la construcción y puesta en servicio:
Una vez finalizada la construcción, este hecho debe registrarse oficialmente. Aquí hay dos etapas:
- Técnico:
Experiencia de una empresa independiente en cuanto al cumplimiento de todos los requisitos de diseño y normas de construcción. Se realizan mediciones y escuchas acústicas del aislamiento acústico para confirmar un resultado positivo y obtener un "certificado acústico", sobre cuya base el ayuntamiento expide un "certificado de primera ocupación". Sólo después de esto el notario podrá declarar la finalización de la construcción y firmar la factura de venta.
El costo de los servicios de una empresa profesional se indica en la cláusula 3.3.1. de este documento.
- Administrativo:
Gastos municipales de elaboración del certificado de puesta en servicio del inmueble y obtención del "certificado técnico de conformidad".
El coste de esta etapa es de media hasta 1000 €/apartamento
3.5. Notario y registro de la propiedad
3.5.1.Firma de la escritura de compraventa ante notario
Después de la puesta en funcionamiento de la propiedad y si existe un potencial comprador, es necesario formalizar legalmente la finalización de la construcción y posteriormente la factura de compraventa. El notario tiene estas facultades. A su vez, al momento de firmar la factura de compraventa o escritura. Debe pagar un impuesto a la propiedad por un monto del 8,00% del valor declarado oficialmente (esto generalmente se subestima, pero existen estándares mínimos que se basan en promedios anuales).
Los costos de registro, el impuesto sobre bienes inmuebles y los servicios notariales ascienden al 9,00 - 10,00% del valor oficial del objeto de inversión.
3.5.2. Inscripción de bienes inmuebles en el registro de la propiedad
Después de que el notario haya firmado la escritura, es necesario inscribir la nueva propiedad en el registro general de la propiedad español. Esta es la última etapa formal, tras la cual el nuevo edificio se legaliza y recibe la documentación adecuada para la emisión de contratos permanentes para la conexión a las redes municipales de abastecimiento de agua, electricidad, alcantarillado, etc.
El coste de este trámite también depende directamente del coste declarado oficialmente y es del 1,50% del coste + 500 € cantidad fija.
4. Ingresos y liquidez
Después de toda la información enumerada anteriormente, es necesario resumir y evaluar el atractivo de un posible proyecto de inversión, pero para ello queda determinar el valor de mercado final y, sobre todo, atractivo de la propiedad. Para hacer esto, necesita un plan de negocios y un análisis de mercado especificado en el párrafo 1 de este documento
4.1. Análisis final del proyecto de inversión
Así, resumiendo la relación entre precios, costes de construcción y registro de inmuebles en España, el porcentaje final de cada etapa viene determinado por el cuadro anterior
Como ejemplo, se da una casa unifamiliar de dos pisos en estilo "moderno". con un área total de 200 m2 en condominio con piscina.
4.2. Ejemplo de depósito de inversión EN NÚMEROS
Total: el coste del aporte de inversión para la construcción de una casa con una superficie de 200 m2 y un plazo de ejecución no mayor a 12 meses es de 297.000 €
- Mercado, precio competitivo no inferior a 350.000 € → beneficio ≥ 15%
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