Très souvent, à nous, spécialistes d'ARCOSTEC, on nous pose la question : "combien coûte la construction d'une maison en Espagne ?" ou "quelles dépenses et quelles actions sont nécessaires pour construire une maison en Espagne ?" Par conséquent, dans cette publication, nous essaierons de répondre à ces questions difficiles et de décomposer étape par étape l'ensemble du processus d'investissement dans la construction.
INVESTIR DANS LA CONSTRUCTION ESPAGNOLE
Commençons donc par un schéma explicatif qui montre toutes les étapes de l'investissement et de la construction d'un bien immobilier résidentiel en Espagne. Et aussi, toutes les étapes nécessaires depuis l'achat d'un terrain jusqu'à la vente du bien fini, qui peuvent être regroupées en quatre blocs thématiques principaux :
1. Analyse et étude des paramètres d'urbanisme
Avant de décider d'investir et de construire en Espagne, il est nécessaire d'étudier les points nécessaires de la législation foncière et urbanistique, les exigences réglementaires en fonction de la ville et de l'emplacement du terrain, les paramètres et indicateurs d'urbanisme (catégorie de terrain parcelle, densité de construction, hauteur maximale, périmètre libre, etc.) et, surtout, étude de faisabilité et liquidité du projet.
Selon les professionnels, cette étape est la plus importante et dure dans certains cas de trois à quatre mois. Le coût de ces services professionnels dépend du volume et de la complexité, mais est en moyenne de 5,00 €/m2.
2. Terrain ou terrain à bâtir
Pour la construction immobilière, un terrain est nécessaire. En Espagne, il existe trois catégories de terrains dont le coût dépend du projet de construction :
- Construction de logementsCette publication se concentrera sur cette catégorie
- Commercial ou industrielNon affiché dans cette publication
- Agriculture ou horticulture Non affiché dans cette publication
Après avoir déterminé l'orientation de l'investissement, il est nécessaire de définir clairement le statut du terrain, car en Espagne il en existe deux types :
2.1. Terre (solaire) :
Le terrain est constructible, mais sans services publics (lumière, eau, etc.). Le coût d'un tel site avec une licence municipale pour les communications sera en moyenne de 100 à 200 € par 1,00 m2 (statistiques 2014 pour la Costa Blanca)
2.2. Terrain (Parcela) :
Le terrain est adapté et prêt à être construit avec des communications connectées. Le coût d'un tel terrain est plus élevé, en fonction de la proximité de la mer et de la ville, et sera en moyenne de 250 €/m2 (statistiques 2014 pour la Costa Blanca)
Vous avez choisi un objet d'investissement et décidé du type de terrain. La prochaine question principale pour l'investisseur - taxe à l'acquisition d'un terrain :
2.2.1.Parcelle avec bâtiments
Cette propriété peut être « primaire » ou « secondaire » et la taxe sera de 21 % de la valeur spécifiée dans le contrat, quel que soit le statut juridique de l'acheteur.
L'investisseur reçoit le statut et le droit de propriétaire du terrain après 10 jours à compter de la date de confirmation par le notaire du contrat d'achat et de vente du terrain.
3. Coûts pour la période de construction
Nous parlerons ensuite des coûts associés à la construction, sans compter le coût du terrain :
- 3.1. TAXES
- 3.2. VOTRE. COÛTS
- 3.3. PROJETS et DOCUMENTS TECHNIQUES
- 3.4. CONSTRUCTION
- 3.5. NOTAIRE et REGISTRE
Fiscalité pendant la période de construction
Frais administratifs et juridiques, ainsi que les frais associés à l'urbanisme
Projets d'architecture et d'ingénierie, documents et rapports techniques, analyses et conclusions
Coûts et dépenses associés au coût des matériaux de construction et de la main d'œuvre
Notaire, registre foncier et déclaration de propriété
3.1. Fiscalité pour la période de construction
Le contrat officiel pour la construction d'un bien immobilier en Espagne entre l'investisseur, la ou les entreprises et le général (sous-traitants) peut être exécuté selon l'une des deux options possibles :
3.1.1. Investisseur - Sous-traitant (TVA-21%) :
L'investisseur agit en tant que particulier et est un «entrepreneur général» construction, embauche de manière indépendante des sous-traitants pour tous types de travaux. Dans cette option, l'investisseur paie une TVA d'un montant de 21% sur chaque contrat avec un sous-traitant.
3.1.2. Investisseur - Entrepreneur Général - Sous-traitant (TVA-10%) :
L'investisseur agit en tant que personne morale enregistrée en Espagne et est son résident fiscal. L'investisseur a le droit de créer une société d'investissement pour la période de construction. Une société d'investissement a le droit de faire appel à une entreprise générale ou à des entreprises sous-traitantes indépendantes pour tous les types de travaux. Dans cette option, l'investisseur paie une TVA d'un montant de 10% sur le montant du contrat avec l'entreprise générale, ou sur chaque contrat avec des entreprises sous-traitantes.
3.2. Frais administratifs et juridiques :
Le deuxième groupe thématique le plus important, après le coût des matériaux et de la main d'œuvre, qui doit être pris en compte avant de décider d'investir dans la construction en Espagne.
3.2.1. Assurance :
La législation espagnole, en cas de construction en vue d'une vente ultérieure de biens immobiliers à des tiers, oblige l'objet d'investissement à être assuré, tant pendant qu'après la construction, pour une période d'au moins 10 ans.
Les polices d'assurance doivent être émises comme suit :
- Pendant la durée des travaux de construction (Seguro de Responsabilidad Civil - RC)
Assurance responsabilité civile obligatoire (R.C.). Nécessaire aussi bien pour l'investisseur que pour le (sous)entrepreneur général. Le coût dépend de la compagnie d'assurance et de la taille de la construction, mais il est en moyenne d'environ 1,50 à 2,50 €/m2
- Responsabilité de 10 ans (Seguro decenal de daños)
L'assurance garantit l'intégrité et la qualité de la construction au cessionnaire final, c'est-à-dire au propriétaire du bien, dans un délai de dix ans à compter de la date d'achèvement de la construction. Le coût de ce contrat est en moyenne de 8,00 €/m2. Il existe trois étapes de garantie :
- 1 an : Esthétique et matériaux de finition.
- 3 ans : ingénierie des communications
- 10 ans : charpente porteuse, structure et fondation en béton armé
- Hypothèque ou prêt bancaire (Respaldo, Aval o Seguro bancario)
Si le cessionnaire final conclut un accord avec l'investisseur pour l'achat d'un bien immobilier résidentiel et reçoit un prêt de l'une des banques en Espagne, la pratique courante consiste alors à émettre une police d'assurance au cas où l'investisseur-développeur ne parviendrait pas à le faire. remplit ses obligations de construction ou ne complète pas la propriété en général. En règle générale, la Banque inclut le coût de la police d'assurance dans le taux débiteur.
3.2.2. Licences, permis et taxes municipales :
Pour tout type de travaux de construction en Espagne, vous devez obtenir une licence ou un permis municipal. On distingue les types de licences suivants :
- Démolition de bâtiments existants :
S'il y a des bâtiments sur le site qui ne peuvent pas être reconstruits ou qui ne correspondent pas à la conception du nouveau projet, ils doivent alors être démolis afin de commencer une nouvelle construction à leur place. La mairie doit approuver le projet de démolition et obtenir l'autorisation pour réaliser ces travaux. Le coût moyen de cette taxe municipale en Espagne est de 4,00% du coût déclaré des travaux. Environ 1000 €.
- Taxe sur les nouvelles constructions
L'obtention de l'autorisation de commencer les travaux, qui détermine le calendrier de tous les travaux de construction, n'est possible que sur la base d'un projet architectural et technique approuvé. Selon la mairie et le lieu en Espagne, une décision positive peut prendre jusqu'à 12 mois, mais en moyenne la procédure prend 6 mois. Le coût de ce permis dépend également de la mairie. En moyenne, la taxe s'élève à 4,00% du coût de construction indiqué dans le projet + une part fixe de 1 500 €.
- Caution en faveur de la mairie
Ce montant est une garantie du maintien de l'ordre lors des travaux et de la sécurité du domaine public (trottoirs, parcs, éclairage à proximité du chantier, etc.), ainsi que du point de départ officiel des travaux. Après l'achèvement des travaux de construction et le certificat de mise en service de l'installation, celle-ci est restituée à l'investisseur (entrepreneur général) de construction en tout ou en partie.
Le montant de la caution est de 40 % de la taxe de nouvelle construction. (clause 3.2.2.2.)
- Recyclage des déchets et pollution de l'environnement
La taxe d'État sur la pollution de l'environnement causée par les déchets de construction est payée pendant les travaux de construction, en fonction du volume des déchets. La taxe moyenne en Espagne est de 2,00 €/t.
3.2.3. Connexion des communications :
Coûts pour la fourniture de ressources pendant les travaux de construction. Inclus dans le devis global de construction.
Frais de connexion et d'exécution des contrats avec les sociétés opérateurs pour la fourniture de l'un ou l'autre type de ressource.
Chaque site et chaque projet est unique, il est donc très difficile de déterminer la valeur moyenne du contrat. En fonction de la proximité et de l'exactitude des communications, le coût final des services d'un opérateur particulier est déterminé. Il est recommandé d'étudier au préalable tous les coûts possibles au stade de l'analyse préliminaire des investissements, voir point 1.
En général, la simple rédaction de contrats de raccordement aux réseaux municipaux (approvisionnement en eau, électricité, assainissement, gazoducs, etc.) en Espagne coûte au cessionnaire final jusqu'à 1 000 €/1 (un) contrat
3.3. Conception architecturale et technique et documentation technique
Nous parlerons ensuite de la participation de professionnels dans le domaine de la conception architecturale et technique, des analyses et examens techniques, des mesures et des opinions des auteurs
3.3.1.Contrôle qualité, analyses et examens techniques :
Selon la loi espagnole, si un investisseur construit un bien immobilier (à la fois résidentiel et commercial) en vue de sa vente ultérieure à des tiers, il est obligatoire de recourir aux services d'une société de supervision technique indépendante, qui garantit le respect de toutes les réglementations et normes techniques. pendant les travaux de construction, et certifie également leur achèvement.
L'installation est contrôlée trimestriellement et la conformité du rythme de construction avec le projet approuvé et le respect des exigences techniques est enregistrée. La participation d'une société d'encadrement technique indépendante est exigée par la compagnie d'assurance. Le coût de ces prestations est de 500 €/mesure
- Géodésie et analyse des sols (Estudio geotecnico)
Il est obligatoire de réaliser des analyses de sol : résistance spécifique, couches résistantes, composition, matériau, etc.
Le coût de ces prestations dépend de la superficie du chantier et de la destination finale du bien, mais en moyenne le prix se situe autour de 1000 €/expertise
- Topographie du site (Levantamiento topográfico)
Avant de commencer à concevoir un objet, il est nécessaire de bien comprendre la topographie du site, les spécificités de son emplacement et la « référence » qui en découle. à la ville et aux communications existantes. Le relevé topographique officiel est effectué par des experts indépendants agréés. La présence d'un plan topographique garantit le futur travail réussi de l'architecte et du personnel d'ingénierie.
Le coût de ces prestations dépend de la superficie de la parcelle et de la destination finale de la propriété, mais en moyenne le prix est fixé autour de 500 €/parcelle
- Contrôle de l'exécution du projet (Control de calidad y OCT)
La participation d'une troisième entreprise de contrôle indépendante pendant la construction est nécessaire, avant tout, pour protéger les droits des consommateurs et pour la tranquillité d'esprit d'un acheteur potentiel d'un bien immobilier construit, mais pas encore vendu. La loi espagnole l'exige dans le cas de projets d'investissement et de construction destinés à la revente. La liste des services professionnels est la suivante :
Contrôle du béton et de l'acier : au stade du bétonnage, des échantillons de béton cylindrique et des échantillons d'armatures en acier de chaque diamètre sont prélevés. Ensuite, les échantillons sont testés en laboratoire pour la rupture et la compression (deux étapes : après 7 jours et 28 jours, tandis que le troisième échantillon est conservé jusqu'à un an). Ce n'est qu'après des indicateurs acceptables que le respect des normes est certifié et que les travaux de construction sont autorisés à se poursuivre.
Contrôle des autres matériaux de construction : tout au long du processus de construction, des analyses et examens aléatoires de l'isolation phonique et thermique, de la composition des cloisons et des murs, des matériaux de parement, etc. sont réalisés. Tous les livrables doivent répondre aux normes de construction. Après l'achèvement des travaux et dès exécution du certificat de mise en service, cette documentation technique servira de garant d'un produit de qualité et d'argument pour l'obtention d'une police d'assurance.
Le coût des services de l'entreprise de tutelle dépend de la complexité et de l'ampleur du projet de construction, tandis que le rapport superficie/prix n'est pas proportionnel, mais en moyenne le prix ne dépasse pas 7,50 €/m2
3.3.2.Projet architectural :
Sur la base des données obtenues, un projet architectural est développé, qui déterminera à quoi ressemblera l'objet d'investissement final. Un projet architectural en Espagne comprend tous les projets d'ingénierie nécessaires (architecte : 60 % de la documentation de conception nécessaire, ingénieurs : 40 %) et est divisé en trois étapes :
- Projet de base (Proyecto Básico)
Le projet ne comprend pas les utilités et les parties porteuses, uniquement les dessins de maçonnerie, de façades et de sections. Ce projet sert à demander une licence municipale.
- Exécutif ou «Travailleur» projet (Proyecto de Ejecución)
Le projet final avec justification détaillée et dessins (utilités, charpente porteuse, aménagement paysager, etc.), selon lesquels se déroulera toute la phase de construction de l'investissement.
- Projet d'ingénierie (Proyecto de Instalaciones y Telecomunicaciones)
Bien que la conception technique fasse partie du projet architectural, l'importance et la spécificité de chaque partie du projet d'ingénierie déterminent la participation des spécialistes nécessaires et leurs honoraires professionnels. Les projets d'ingénierie suivants sont requis pour les projets de construction immobilière résidentielle en Espagne :
- Électricité et télécommunications
- Plomberie et approvisionnement en eau
- Eaux usées et aménagement paysager
- Énergies alternatives, ventilation et climat
- Domotique et maison intelligente
3.3.3. Phase de construction et supervision technique :
En Espagne, contrairement à la Russie et aux pays de la CEI, la soi-disant « équipe responsable de spécialistes » (« direction facultative »), composée d'un architecte et d'un ingénieur en construction (« aparejador »), participe à un projet architectural pour la construction de biens immobiliers résidentiels, ingénieur en télécommunications et autres ingénieurs. La tâche et la responsabilité de chaque spécialiste sont différentes, tout comme sa participation au projet, mais cette diversification constitue une garantie pour l'investisseur et le cessionnaire final.
Le coût d'un projet architectural enregistré auprès de l'organisme professionnel compétent dépend de la complexité, de la durée et de l'ampleur du projet. En moyenne, le coût d'un projet architectural en Espagne peut aller jusqu'à 60 €/m2 architecte + 40 €/m2 ingénieurs
3.4. Construction
La partie la plus importante des coûts de construction avec un pourcentage élevé par rapport à tous les coûts. Le choix de la qualité des matériaux et de l'entrepreneur déterminera le coût final de la propriété. Dans ce groupe thématique, trois points sont à souligner :
3.4.1. Coût des matériaux de construction :
Dans ce cas, nous parlons du coût des matériaux et de la main d'œuvre. Le coût final n'inclut pas les taxes et est calculé par rapport à la superficie totale et dépend directement de la qualité des matériaux utilisés et des solutions de conception. Le niveau de prix moyen actuel en Espagne (construction de haute qualité avec des matériaux de moyenne gamme) s'est établi à moins de 700 €/m2.
3.4.2. Revenus de l'entrepreneur général :
Malgré le nom de ce paragraphe, les revenus de l'entrepreneur général constituent une dépense pour l'investisseur, au même titre que ses autres dépenses. Par conséquent, pour plus de transparence et une compréhension claire du coût de construction, il est recommandé de mettre en évidence cet élément du coût total de construction et de le faire en pourcentage. En moyenne, le revenu de l'Entrepreneur Général est de 18,00 % du coût des matériaux de construction (clause 3.4.1.) ; Il est à noter que lorsque ce montant est sous-estimé, il convient de réfléchir au professionnalisme et à la viabilité de l'entreprise offrant les services d'entrepreneur général.
3.4.3. Coûts imprévus :
Changements possibles des prix des matériaux de construction associés aux fluctuations économiques et aux conditions politiques. Toutes les autres modifications de prix doivent être indiquées et enregistrées dans le contrat Investisseur (client) - Entrepreneur Général pour une durée convenue, après quoi elles ne sont plus sujettes à révision ou à changement. En général, des fluctuations ne dépassant pas 10,00 % sont autorisées. Pour résumer, nous pouvons dire que le coût d'une construction de qualité en Espagne, hors taxes et frais administratifs, commence à partir de 900 €/m2
3.4.4. Achèvement de la construction et mise en service :
Une fois la construction terminée, ce fait doit être officiellement enregistré. Il y a deux étapes ici :
- Technique :
Expertise d'une entreprise indépendante concernant le respect de toutes les exigences de conception et réglementations de construction. Des mesures et des écoutes acoustiques d'isolation phonique sont réalisées pour confirmer un résultat positif et obtenir un « certificat acoustique », sur la base duquel la mairie délivre un « certificat de première occupation ». Ce n'est qu'après cela que le notaire peut déclarer l'achèvement de la construction et signer l'acte de vente.
Le coût des prestations d'une entreprise professionnelle est indiqué à la clause 3.3.1. de ce document.
- Administratif :
Frais communaux pour l'établissement d'un certificat de mise en service d'un bien immobilier et l'obtention d'un « certificat technique de conformité ».
Le coût de cette étape s'élève en moyenne à 1000 €/appartement
3.5. Notaire et registre foncier
3.5.1.Signature de l'acte de vente par un notaire
Après la mise en exploitation de la propriété et s'il y a un acheteur potentiel, il est nécessaire de formaliser légalement l'achèvement de la construction et par la suite l'acte de vente. Le notaire a ces pouvoirs. En même temps, au moment de la signature de l'acte de vente ou «escritura» Vous devez payer une taxe foncière d'un montant de 8,00 % de la valeur officiellement déclarée (ce chiffre est généralement sous-estimé, mais il existe des normes minimales basées sur des moyennes annuelles).
Les frais d'enregistrement, la taxe foncière et les services notariaux s'élèvent à 9,00 - 10,00 % de la valeur officielle de l'objet d'investissement.
3.5.2. Inscription d'un bien immobilier au registre foncier
Après que le notaire ait signé l'escritura, il est nécessaire d'inscrire la nouvelle propriété au registre général de la propriété espagnol. Il s'agit de la dernière étape formelle, après laquelle le nouveau bâtiment est légalisé et reçoit la documentation appropriée pour la délivrance de contrats permanents de raccordement aux réseaux municipaux d'approvisionnement en eau, électricité, assainissement, etc.
Le coût de cette procédure dépend également directement du coût officiellement déclaré et s'élève à 1,50 % du coût + 500 € montant fixe.
4. Revenu et liquidité
Après toutes les informations énumérées précédemment, il est nécessaire de résumer et d'évaluer l'attractivité d'un éventuel projet d'investissement, mais pour cela il reste à déterminer la valeur marchande finale et surtout attractive du bien. Pour ce faire, vous avez besoin d'un business plan et d'une analyse de marché spécifiés au paragraphe 1 de ce document
4.1. Analyse finale du projet d'investissement
Ainsi, pour résumer la relation entre les prix, les coûts de construction et l'enregistrement des biens immobiliers en Espagne, le pourcentage final de chaque étape est déterminé par le calendrier ci-dessus
À titre d'exemple, une maison unifamiliale à deux étages dans le style « moderne » est donnée. d'une superficie totale de 200 m2 dans une copropriété avec piscine.
4.2. Exemple de dépôt d'investissement EN CHIFFRES
Total : le coût de la contribution d'investissement pour la construction d'une maison d'une superficie de 200 m2 et d'un délai de réalisation n'excédant pas 12 mois est de 297 000 €
- Marché, prix compétitif non inférieur à 350 000 € ; → profit ≥ 15 %
Entreprise de construction Espagne
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