Een economische analyse van investeren in de Spaanse bouw. Procedure

Heel vaak krijgen wij, specialisten van ARCOSTEC, de vraag: “hoeveel kost het om een huis te bouwen in Spanje?” of “welke kosten en welke acties zijn nodig om een huis in Spanje te bouwen?” Daarom zullen we in deze publicatie proberen dergelijke moeilijke vragen te beantwoorden en het hele proces van investeren in de bouw stap voor stap op te splitsen.

INVESTEREN IN DE SPAANSE BOUW

Laten we beginnen met een verklarend diagram dat alle stadia van investeringen en bouw van residentieel onroerend goed in Spanje toont. En ook alle noodzakelijke stappen, van het kopen van een perceel tot het verkopen van het voltooide pand, die kunnen worden gecombineerd in vier thematische hoofdblokken:

1. Analyse en studie van stedelijke planningsparameters

Voordat u besluit om in Spanje te investeren en te bouwen, is het noodzakelijk om de noodzakelijke punten van de wetgeving op het gebied van grond- en stedenbouwkundige planning te bestuderen, de wettelijke vereisten afhankelijk van de stad en de locatie van het perceel, parameters en indicatoren van stadsplanning (categorie van grond perceel, bebouwingsdichtheid, maximale hoogte, vrije omtrek, enz.) en, belangrijker nog, haalbaarheidsstudie en liquiditeit van het project.

Volgens professionals is deze fase de belangrijkste en duurt in sommige gevallen drie tot vier maanden. De kosten van deze professionele diensten zijn afhankelijk van het volume en de complexiteit, maar bedragen gemiddeld 5,00 €/m2

2. Grond of perceel voor bouw

Voor de bouw van onroerend goed is een stuk grond vereist. In Spanje zijn er drie categorieën percelen, waarvan de kosten afhankelijk zijn van het bouwproject:

WoningbouwDeze publicatie zal zich op deze categorie concentreren
Commercieel of industrieelNiet weergegeven in deze publicatie
Land- of tuinbouw Niet weergegeven in deze publicatie

Na het bepalen van de investeringsrichting is het noodzakelijk om de status van het perceel duidelijk te definiëren, aangezien er in Spanje twee soorten zijn:

2.1. Aarde (zonne-energie):

Het perceel is geschikt voor bebouwing, maar zonder nutsvoorzieningen (licht, water etc.). De kosten van een dergelijke site met een gemeentelijke licentie voor communicatie bedragen gemiddeld 100 - 200 € per 1,00 m2 (statistieken 2014 voor de Costa Blanca)

2.2. Perceel (Parcela):

Het perceel is geschikt en klaar voor bebouwing met aangesloten communicatie. De kosten van een dergelijk perceel zijn hoger, afhankelijk van de nabijheid van de zee en de stad, en zullen gemiddeld 250 €/m2 bedragen (statistieken van 2014 voor de Costa Blanca)

U heeft een investeringsobject gekozen en het type perceel gekozen. De volgende hoofdvraag voor de investeerder: belasting bij verwerving van grond:

2.2.1.Perceel met gebouwen

Deze eigenschap kan 'primair' of 'secundair' zijn en de belasting bedraagt 21% van de waarde gespecificeerd in het contract, ongeacht de juridische status van de koper.

De investeerder ontvangt de status en het recht van eigenaar op het perceel na 10 dagen vanaf de datum van bevestiging door de notaris van de overeenkomst voor de aankoop en verkoop van grond.

3. Kosten voor de bouwperiode

Vervolgens zullen we het hebben over de kosten die verband houden met de bouw, exclusief de kosten van de grond:

3.1. BELASTINGEN
3.2. YUR. KOSTEN
3.3. PROJECTEN en TECHNISCHE DOCUMENTEN
3.4. BOUW
3.5. NOTARIS en REGISTREER

Belastingen tijdens de bouwperiode

Administratieve en juridische kosten, evenals kosten in verband met stadsplanning

Architectuur- en ingenieursprojecten, technische documenten en rapporten, analyses en conclusies

Kosten en uitgaven in verband met de kosten van bouwmaterialen en arbeid

Notaris, eigendomsregister en eigendomsverklaring

3.1. Belasting over de bouwperiode

Het officiële contract voor de bouw van onroerend goed in Spanje tussen de investeerder, het bedrijf (de bedrijven) en de generaal (onderaannemers) kan op twee mogelijke manieren worden uitgevoerd:

3.1.1. Investeerder – Onderaannemer (BTW-21%):

De investeerder handelt als individu en is een “algemene aannemer” bouw, huurt zelfstandig onderaannemers in voor alle soorten werkzaamheden. Bij deze optie betaalt de Investeerder 21% BTW op elk contract met een onderaannemer.

3.1.2. Investeerder - Algemene Aannemer - Onderaannemer (BTW-10%):

De investeerder handelt als een in Spanje geregistreerde rechtspersoon en is zijn fiscaal inwoner. De investeerder heeft het recht om voor de bouwperiode een beleggingsmaatschappij op te richten. Een investeringsmaatschappij heeft het recht om voor alle soorten werkzaamheden een algemene aannemer of zelfstandig onderaannemers in te huren. Bij deze optie betaalt de Investeerder 10% BTW op het bedrag van het contract met de algemene aannemer, of op elk contract met onderaannemers.

3.2. Administratieve en juridische kosten:

De tweede belangrijkste thematische groep, na materiaalkosten en arbeid, waarmee rekening moet worden gehouden voordat wordt besloten te investeren in de bouw in Spanje.

3.2.1. Verzekering:

De Spaanse wetgeving verplicht bij bouw met het oog op latere verkoop van onroerend goed aan derden dat het beleggingsobject verzekerd is, zowel tijdens als na de bouw, voor een periode van minimaal 10 jaar.

Verzekeringspolissen moeten als volgt worden afgegeven:

Voor de duur van bouwwerkzaamheden (Seguro de Responsabilidad Civil - RC)

Verplichte aansprakelijkheidsverzekering (R.C.). Noodzakelijk voor zowel de Investeerder als de algemene (onder)aannemer. De kosten zijn afhankelijk van de verzekeringsmaatschappij en de grootte van de constructie, maar bedragen gemiddeld zo'n 1,50 - 2,50 €/m2

Aansprakelijkheid van 10 jaar (Seguro decenal de daños)

De verzekering garandeert de integriteit en kwaliteit van de constructie aan de eindverkrijger, d.w.z. aan de eigenaar van het onroerend goed, binnen tien jaar vanaf de datum van voltooiing van de bouw. De kosten van deze polis bedragen gemiddeld 8,00 €/m2. Er zijn drie garantiefasen:

1 jaar: Esthetiek en afwerkingsmaterialen.
3 jaar: technische communicatie
10 jaar: Draagframe, structuur en fundering van gewapend beton
Bankhypotheek of lening (Respaldo, Aval o Seguro bancario)

Als de uiteindelijke begunstigde een overeenkomst aangaat met de investeerder voor de aankoop van residentieel onroerend goed en een lening ontvangt van een van de banken in Spanje, dan is het standaardpraktijk om een verzekeringspolis uit te geven voor het geval de investeerder-ontwikkelaar er niet in slaagt om zijn bouwverplichtingen nakomt of het onroerend goed in het algemeen niet voltooit. In de regel neemt de Bank de kosten van de verzekeringspolis mee in de kredietrente.

3.2.2. Gemeentelijke vergunningen, vergunningen en belastingen:

Voor elk type bouwwerkzaamheden in Spanje moet u een gemeentelijke vergunning of vergunning verkrijgen. Er kunnen de volgende typen licenties worden onderscheiden:

Sloop van bestaande gebouwen:

Als er gebouwen op de site staan die niet kunnen worden gereconstrueerd of niet passen in het ontwerp van het nieuwe project, dan moeten deze worden gesloopt om op hun plaats met nieuwbouw te kunnen beginnen. Het gemeentehuis moet het sloopproject goedkeuren en toestemming krijgen om deze werkzaamheden uit te voeren. De gemiddelde kosten van deze gemeentebelasting in Spanje bedragen 4,00% van de aangegeven werkkosten. Ongeveer binnen 1000 €.

Nieuwbouwbelasting

Het verkrijgen van toestemming om met de werkzaamheden te beginnen, die de timing van alle bouwwerkzaamheden bepaalt, is alleen mogelijk op basis van een goedgekeurd architectonisch en technisch project. Afhankelijk van het gemeentehuis en de locatie in Spanje kan een positieve beslissing tot 12 maanden duren, maar gemiddeld duurt de procedure 6 maanden. De kosten van deze vergunning zijn ook afhankelijk van het gemeentehuis. Gemiddeld bedraagt de belasting maximaal 4,00% van de bouwkosten aangegeven in het project + een vast deel van € 1.500.

Aanbetaling ten gunste van het stadhuis

Dit bedrag is een garantie voor het handhaven van de orde tijdens bouwwerkzaamheden en de veiligheid van openbare eigendommen (trottoirs, parken, verlichtingslampen dichtbij de locatie, enz.), evenals het officiële startpunt van de bouw. Na voltooiing van de bouw en het certificaat van ingebruikname van de faciliteit, wordt deze geheel of gedeeltelijk teruggegeven aan de investeerder (algemene aannemer) van de bouw.

Het aanbetalingsbedrag bedraagt 40% van de nieuwbouwbelasting. (clausule 3.2.2.2.)

Afvalrecycling en milieuvervuiling

De staatsbelasting op milieuvervuiling door bouwafval wordt betaald tijdens bouwwerkzaamheden, afhankelijk van de hoeveelheid afval. De gemiddelde belasting in Spanje bedraagt 2,00 €/t.

3.2.3. Verbindende communicatie:

Kosten voor de levering van grondstoffen tijdens bouwwerkzaamheden. Inbegrepen in de totale bouwraming.

Kosten voor aansluiting en uitvoering van contracten met exploitanten voor de levering van een of ander type hulpbron.

Elke site en elk project is uniek, dus het is erg moeilijk om de gemiddelde contractwaarde te bepalen. Afhankelijk van hoe dichtbij en correct de communicatie is, worden de uiteindelijke kosten van de diensten van een bepaald operatorbedrijf bepaald. Het wordt aanbevolen om alle mogelijke kosten vooraf te bestuderen in de fase van de voorlopige investeringsanalyse, zie punt 1.

Over het algemeen kost het opstellen van contracten voor aansluiting op gemeentelijke netwerken (watervoorziening, elektriciteit, riolering, gasleidingen, enz.) in Spanje de uiteindelijke begunstigde tot 1000 €/ 1 (één) contract

3.3. Architectonisch en technisch ontwerp en technische documentatie

Vervolgens zullen we het hebben over de deelname van professionals op het gebied van architectonisch en technisch ontwerp, technische analyses en onderzoeken, metingen en auteursmeningen

3.3.1.Kwaliteitscontrole, technische analyses en onderzoeken:

Volgens de Spaanse wet is het, als een investeerder onroerend goed bouwt (zowel residentieel als commercieel) voor daaropvolgende verkoop aan derden, verplicht om gebruik te maken van de diensten van een onafhankelijk technisch toezichtbedrijf, dat de naleving van alle technische voorschriften en normen garandeert tijdens bouwwerkzaamheden, en certificeert ook de voltooiing ervan.

De faciliteit wordt elk kwartaal gecontroleerd en de overeenstemming van het bouwtempo met het goedgekeurde project en in overeenstemming met de technische vereisten wordt vastgelegd. De deelname van een onafhankelijk technisch toezichtbedrijf is vereist door de verzekeringsmaatschappij. De kosten van deze diensten bedragen 500 €/meting

- Geodesie en bodemanalyse (Estudio geotécnico)

Het is verplicht om grondtesten uit te voeren: specifieke sterkte, resistente lagen, samenstelling, materiaal, etc.

De kosten van deze diensten zijn afhankelijk van de oppervlakte van de site en van het uiteindelijke doel van het onroerend goed, maar gemiddeld ligt de prijs rond de 1000 €/expertise

Topografie van de site (Levantamiento topográfico)

Voordat u begint met het ontwerpen van een object, is het noodzakelijk om de topografie van de site, de specifieke kenmerken van de locatie en de daaropvolgende “referentie” duidelijk te begrijpen naar de stad en bestaande communicatie. Officieel topografisch onderzoek wordt uitgevoerd door geautoriseerde onafhankelijke experts. De aanwezigheid van een topografisch plan garandeert het toekomstige succesvolle werk van de architect en het ingenieurspersoneel.

De kosten van deze diensten zijn afhankelijk van de oppervlakte van het perceel en van het uiteindelijke doel van het onroerend goed, maar gemiddeld ligt de prijs rond de 500 €/perceel

Projectuitvoeringscontrole (Control de calidad y OCT)

De deelname van een derde onafhankelijke toezichthoudende onderneming tijdens de bouw is in de eerste plaats noodzakelijk om de consumentenrechten te beschermen en voor de gemoedsrust van een potentiële koper van gebouwd, maar nog niet verkocht onroerend goed. De Spaanse wet vereist dit in het geval van investeringsprojecten en nieuwbouw voor wederverkoop. De lijst met professionele services is als volgt:

Controle van beton en staal: tijdens het betonneren worden cilindrische betonmonsters en monsters van stalen wapening van elke diameter genomen. Vervolgens worden de monsters in het laboratorium getest op breuk en compressie (twee fasen: na 7 dagen en 28 dagen, terwijl het derde monster maximaal een jaar wordt bewaard). Pas na aanvaardbare indicatoren wordt de naleving van de normen gecertificeerd en mogen de bouwwerkzaamheden worden voortgezet.

Controle van andere bouwmaterialen: gedurende het hele bouwproces worden steekproefsgewijze analyses en onderzoeken uitgevoerd van geluids- en thermische isolatie, de samenstelling van scheidingswanden en muren, bekledingsmaterialen, enz. Alle op te leveren producten moeten voldoen aan de bouwnormen. Na voltooiing van de bouw en bij uitvoering van het inbedrijfstellingscertificaat zal deze technische documentatie dienen als garantie voor een kwaliteitsproduct en als argument voor het afsluiten van een verzekeringspolis.

De kosten van de diensten van het toezichthoudend bedrijf zijn afhankelijk van de complexiteit en omvang van het bouwproject, terwijl de verhouding tussen oppervlakte en prijs niet proportioneel is, maar gemiddeld bedraagt de prijs niet meer dan 7,50 €/m2

3.3.2.Architectuurproject:

Op basis van de verkregen gegevens wordt een architectonisch project ontwikkeld, dat zal bepalen hoe het uiteindelijke investeringsobject eruit zal zien. Een architectonisch project in Spanje omvat alle benodigde technische projecten (architect: 60% van de benodigde ontwerpdocumentatie, ingenieurs: 40%) en is verdeeld in drie fasen:

Basisproject (Proyecto Básico)

Het project omvat geen nutsvoorzieningen en dragende delen, alleen tekeningen voor metselwerk, gevels en secties. Dit project dient voor het aanvragen van een gemeentelijke vergunning.

Leidinggevende of “Werknemer” project (Proyecto de Ejecución)

Het eindproject met gedetailleerde verantwoording en tekeningen (utiliteiten, draagframe, groenvoorziening etc.), volgens welke de gehele bouwfase van de investering zal plaatsvinden.

Ingenieursproject (Proyecto de Instalaciones y Telecomunicaciones)

Hoewel het technisch ontwerp deel uitmaakt van het architecturale project, bepaalt het belang en de specificiteit van elk onderdeel van het engineeringproject de deelname van de nodige specialisten en hun professionele honoraria. De volgende technische projecten zijn vereist voor woningbouwprojecten in Spanje:

Elektriciteit en telecommunicatie
Loodgieterswerk en watervoorziening
Riolering en landschapsarchitectuur
Alternatieve energie, ventilatie en klimaat
Domotica en smart home

3.3.3. Bouwfase en technisch toezicht:

In Spanje neemt, in tegenstelling tot Rusland en de GOS-landen, het zogenaamde “verantwoordelijke team van specialisten” (“richting facultatief”), bestaande uit een architect, een bouwingenieur (“aparejador”), deel aan een architectonisch project voor de bouw van residentieel onroerend goed, telecommunicatie-ingenieur en andere ingenieurs. De taak en verantwoordelijkheid van elke specialist is verschillend, evenals zijn deelname aan het project, maar deze diversificatie dient als garantie voor de Investeerder en de uiteindelijke verkrijger.

De kosten van een architectonisch project geregistreerd bij de relevante beroepsorganisatie zijn afhankelijk van de complexiteit, duur en omvang van het project. Gemiddeld bedragen de kosten van een architectonisch project in Spanje maximaal 60 €/m2 architect + 40 €/m2 ingenieurs

3.4. Constructie

Het belangrijkste onderdeel van de bouwkosten met een hoog percentage ten opzichte van alle kosten. De keuze van de kwaliteit van het materiaal en de aannemer bepalen de uiteindelijke kosten van het onroerend goed. In deze thematische groep moeten drie punten worden benadrukt:

3.4.1. Materiaalkosten van de constructie:

In dit geval hebben we het over de kosten van materialen en arbeid. De uiteindelijke kosten zijn exclusief belastingen en worden berekend ten opzichte van de totale oppervlakte en zijn rechtstreeks afhankelijk van de kwaliteit van de gebruikte materialen en ontwerpoplossingen. Het gemiddelde prijsniveau op dit moment in Spanje (hoogwaardige constructie met materialen uit het middensegment) heeft zich gevestigd op 700 €/m2

3.4.2. Inkomen hoofdaannemer:

Ondanks de naam van deze paragraaf zijn de inkomsten van de Hoofdaannemer een uitgave voor de Investeerder, evenals zijn andere uitgaven. Voor transparantie en een duidelijk inzicht in de bouwkosten wordt daarom aanbevolen om dit item uit de totale bouwkosten te halen en dit in procentuele termen te doen. Gemiddeld bedragen de inkomsten van de hoofdaannemer 18,00% van de materiaalkosten van de bouw (clausule 3.4.1.); Opgemerkt moet worden dat wanneer dit bedrag wordt onderschat, het de moeite waard is om na te denken over de professionaliteit en levensvatbaarheid van het bedrijf dat algemene aannemersdiensten aanbiedt.

3.4.3. Onvoorziene kosten:

Mogelijke veranderingen in de prijzen voor bouwmaterialen als gevolg van economische schommelingen en politieke omstandigheden. Alle overige prijswijzigingen moeten voor een overeengekomen periode worden aangegeven en vastgelegd in het Investeerder (klant) – Hoofdaannemer contract, waarna zij niet meer vatbaar zijn voor herziening of wijziging. Over het algemeen zijn schommelingen van niet meer dan 10,00% toegestaan. Samenvattend kunnen we zeggen dat de kosten van kwaliteitsbouw in Spanje, exclusief belastingen en administratieve kosten, beginnen vanaf 900 €/m2

3.4.4. Voltooiing van de bouw en inbedrijfstelling:

Nadat de bouw is voltooid, moet dit feit officieel worden vastgelegd. Er zijn hier twee fasen:

Technisch:

Expertise van een onafhankelijk bedrijf over het voldoen aan alle ontwerpeisen en bouwvoorschriften. Er worden metingen en akoestisch luisteren naar de geluidsisolatie uitgevoerd om een positief resultaat te bevestigen en een “akoestisch certificaat” te verkrijgen, op basis waarvan het gemeentehuis een “certificaat voor eerste bewoning” aflevert. Pas daarna kan de notaris de voltooiing van de bouw verklaren en de koopakte ondertekenen.

De kosten van diensten van een professioneel bedrijf worden aangegeven in clausule 3.3.1. van dit document.

Administratief:

Gemeentekosten voor het opmaken van een certificaat van ingebruikname van onroerend goed en het verkrijgen van een “technisch certificaat van overeenstemming”.

De kosten van deze fase bedragen gemiddeld maximaal € 1000,-/appartement

3.5. Notaris en eigendomsregister

3.5.1.Ondertekening van de verkoopakte door een notaris

Nadat het pand in gebruik is genomen en als er een potentiële koper is, is het noodzakelijk om de voltooiing van de bouw en vervolgens de verkoopakte juridisch te formaliseren. De notaris heeft deze bevoegdheden. Tegelijkertijd, op het moment van ondertekening van de verkoopakte of “escritura” U moet onroerendgoedbelasting betalen ter hoogte van 8,00% van de officieel aangegeven waarde (dit wordt meestal onderschat, maar er zijn minimumnormen die gebaseerd zijn op jaargemiddelden).

Inschrijvingskosten, onroerendgoedbelasting en notariskosten bedragen 9,00 - 10,00% van de officiële waarde van het beleggingsobject.

3.5.2. Registratie van onroerend goed in het eigendomsregister

Nadat de notaris de escritura heeft ondertekend, is het noodzakelijk om de nieuwe woning in te schrijven in het algemene Spaanse eigendomsregister. Dit is de laatste formele fase, waarna het nieuwe gebouw wordt gelegaliseerd en de juiste documentatie ontvangt voor het afgeven van permanente contracten voor aansluiting op gemeentelijke netwerken van watervoorziening, elektriciteit, riolering, enz.

De kosten van deze procedure zijn ook rechtstreeks afhankelijk van de officieel gedeclareerde kosten en bedragen 1,50% van de kosten + 500 € vast bedrag.

4. Inkomen en liquiditeit

Na alle eerder genoemde informatie is het noodzakelijk om de aantrekkelijkheid van een mogelijk investeringsproject samen te vatten en te evalueren, maar hiervoor moet nog de uiteindelijke en vooral aantrekkelijke marktwaarde van het onroerend goed worden bepaald. Hiervoor heeft u een businessplan en marktanalyse nodig zoals gespecificeerd in paragraaf 1 van dit document

4.1. Eindanalyse van het investeringsproject

Dus als we de relatie tussen prijzen, bouwkosten en registratie van onroerend goed in Spanje samenvatten, wordt het uiteindelijke percentage van elke fase bepaald door het bovenstaande schema

Als voorbeeld wordt een eengezinswoning met twee verdiepingen in de 'moderne' stijl gegeven. met een totale oppervlakte van 200 m2 in een condominium met zwembad.

4.2. Voorbeeld van een beleggingsstorting IN CIJFERS

Totaal: de kosten van de investeringsbijdrage voor de bouw van een woning met een oppervlakte van 200 m2 en een oplevertermijn van maximaal 12 maanden bedragen 297.000 €

Markt, concurrerende prijs niet lager dan 350.000 € &rrr; winst ≥ 15%

Bouwbedrijf Spanje

Specialisten van het bedrijf "ARCOSTEC" Al meer dan tien jaar ontwikkelen ze zakelijke voorstellen voor investeringen en bereiden ze economische en technische haalbaarheidsstudies voor voor de bouw in Spanje.

Ons goed gecoördineerde team van gecertificeerde architecten, ingenieurs en advocaten voert architectonische projecten uit van elke complexiteit en omvang, maar voornamelijk gebaseerd op de liquiditeit van de investering en de uiteindelijke aantrekkelijkheid voor een mogelijke koper.

Neem contact op met de professionals en stel je vraag!