In deze publicatie gaan we vanaf medio 2024 in op een van de meest gestelde vragen: "HOEVEEL KOST HET OM EEN HUIS TE BOUWEN IN SPANJE EN WELKE KOSTEN ZIJN HIERMEE GEMOEID?". We zullen niet alleen kijken naar de kosten van de bouw zelf, maar ook naar de andere kosten, afgezien van de kosten van de grond zelf.
KOSTEN VAN EEN NIEUW HUIS IN SPANJE
Kosten van een nieuw huis in Spanje (exclusief het perceel) = A+B+C+D+E = COST €/m², waarbij:
- A: Professionele kosten
- B: Administratieve kosten
- C: Laboratoria, kwaliteitscontrole, verzekering en expertise
- D: Bouwkosten door het inhuren van de diensten van een hoofdaannemer
- E: Formalisatie, notaris en eigendomsregister.
Het bovenstaande bedrag is een gemiddelde en is exclusief de belasting over de toegevoegde waarde (btw), die afhankelijk van de klant en de situatie 0%, 10% of 21% kan zijn en al dan niet kan worden terugbetaald. Om de informatie gemakkelijker te kunnen interpreteren, worden hierna alle bedragen en kosten vermeld zonder rekening te houden met deze belasting.
Om te "communiceren in getallen", nemen we als voorbeeld een gemiddelde eengezinswoning met twee verdiepingen zonder kelder, opgeleverd door ons bedrijf in 2023 en in gebruik genomen begin 2024. Een specifiek voorbeeld met de volgende cijfers:
- Perceel van 600 m² met een vrij vlak terrein, de grond is niet hard kalksteen
- Locatie: Zuid-Costa Blanca, Alicante, Orihuela Costa.
- De oppervlakte van het huis (totaal, niet bruikbaar) is 200 m².
- Zonder kelder en met solarium
- 4 slaapkamers, 3 badkamers, 1 ruime woonkamer en Amerikaanse keuken, stookruimte en hal - garderobe.
- Structurele constructie van gewapend beton met strokenfundering en technische keldervloer, standaard / klassiek bouwsysteem.
- Buitenzwembad, klassiek skimmersysteem, afmeting 7 x 4 m².
- Kwaliteit: gemiddeld - standaard (tegels 25 €/m², gladde muurschildering, GKL plafonds, etc.)
- Bouwperiode 12 maanden
En dus gaan we aan de slag. Laten we de uitgaven op een rijtje zetten zoals ze chronologisch gerangschikt zijn of logisch binnenkomen:
1. HONORARIA A):
In Spanje, zoals in principe in alle ontwikkelde landen, is het voor de bouw en ingebruikname van een nieuw huis noodzakelijk om de diensten van een zogenaamd "auteursteam" in te huren, dat bestaat uit minimaal een architect en een bouwkundig ingenieur (Aparejador).
De deelname van de architect is ongeveer 60 procent en die van de bouwkundig ingenieur 40 procent. De eerste is de auteur van het project en de tweede is verantwoordelijk voor de goede uitvoering van de bouwwerkzaamheden. De hele cyclus van diensten wordt over het algemeen samengevat in 5 grote fasen, volgens de volgende percentages van de totale kosten en werklast:
Fase 1: Ondertekening van het contract, 10%. Voorlopige stedenbouwkundige analyse en schetsontwerp
Fase 2: Functionele goedkeuring, 25%. Basisontwerp, aanvraag voor gemeentelijke vergunning.
Fase 3: Definitief ontwerp, 35%. Uitvoerend (werkend) ontwerp, verkrijgen van gemeentelijke vergunning. Start van diepgaand ontwerp en goedkeuring van bouwkundige oplossingen.
Fase 4: Tijdens de bouw, 25%. Aanvang van de bouwwerkzaamheden. Toezicht van de auteur en supervisie van de werken in uitvoering.
Fase 5: Voltooiing, 5%. Ingebruikname, verzamelen en indienen van documentatie, afgifte van het certificaat voor eerste ingebruikname.
De kosten van de service in het algemeen in Spanje en voor alle eerder genoemde fasen zijn 100 €/m², en de correspondentie is NIET proportioneel. Deze kosten gelden voor een huis van 200 m², een huis met een grotere waarde is in verhouding goedkoper en een huis met een kleinere oppervlakte kost meer. Daarom volgen hier enkele benaderende kosten op basis van de grootte van het huis:
- Totale oppervlakte tot 100 m² = 125 €/m²
- Totale oppervlakte tussen 100 m² en 200 m² = 100 €/m²
- Totale oppervlakte tussen 200 m² en 350 m² = 90 €/m²
- Totale oppervlakte tussen 350 m² en 600 m² = 80 €/m²
Om het eerste punt samen te vatten, is het de moeite waard om ongeveer de volgende kosten van de totale bouwkosten te voorzien voor de honoraria van de architect en bouwkundig ingenieur, op twee manieren:
- 3-5 % van het totale ECHTE bouwbudget. Vaker gebruikt voor huizen tot 100 m² in omvang
- 80-100 €/m² van het totale bouwoppervlak. Vaker gebruikt voor huizen van 100 m² of meer.
A) TOTAAL VOORBEELD: 20.000 €
2. ADMINISTRATIEVE KOSTEN (B):
Een belangrijke kostenpost bij het bouwen van onroerend goed in Spanje, die vaak wordt onderschat of gewoonweg wordt vergeten, bestaat uit de kosten voor bouwvergunningen die worden afgegeven door het stadsbestuur, evenals de volgende staatskosten:
2.1. BELASTING OP NIEUWBOUW:
Elk stadhuis stelt zijn eigen staatstaks vast en de criteria waarop de berekening van deze taks gebaseerd is, zijn verschillend. Over het algemeen bedraagt deze belasting 4% van de aangegeven projectwaarde, die natuurlijk wordt onderschat en niets te maken heeft met de werkelijke bouwkosten, maar de vastgestelde grenzen van de officiële tarieven om de minimale bouwkosten goed te keuren zijn als volgt:
- Woningen: 750 €/m²
- Kelders, ondergrondse parkeergarages en technische ruimtes: 600 €/м²
- Zwembaden en sportfaciliteiten: 450 €/м²
- Verbeteringen aan het terrein: 75 €/m²
Laten we ons huis als voorbeeld nemen en het volgende berekenen:
- Huisoppervlak 200 m²: 750 x 200 = 150.000 €
- Zwembad 7 x 3 meter: 450 x 7 x 3 = 9.450 €
- Perceelverbetering 600 m²: 75 x 600 = 45.000 €
De totale verwachte bouwkosten zijn 204.450 €. Aangezien de belasting 4% van de gedeclareerde waarde zal zijn, berekenen we deze uit de projectwaarde en krijgen we: 204.450 х 0,04 = 8.178 €
VOORBEELD: 8.000 €
2.2. BELASTING OP DE GEBRUIKSRECHTEN VAN DE RIJBAAN:
Dit is een overheidsheffing (gemeentelijke belasting) om van de autoriteiten het recht te krijgen om op de rijbaan te werken of materialen op te slaan, d.w.z. op het trottoir of de weg in de buurt van onze bouwplaats. De kosten van de belasting zijn afhankelijk van de termijn en het bezette gebied, evenals van de specifieke gemeente en het bouwproject. Gemiddeld zal deze belasting voor de bouw van een eengezinswoning met een periode van minstens 12 maanden rond de € 1.500 liggen.
VOORBEELD: 1.500 €
2.3. BELASTING OP NIEUWE BEWONING:
Voordat je de definitieve documenten voor de eerste ingebruikname ontvangt en nadat het Certificaat van Voltooiing van de Bouw (A.C.C.) is afgegeven, moet je de autoriteiten laten weten dat de bouw is voltooid. Hiervoor moet je de nodige documenten verzamelen en een belasting (tasa gemeente) betalen, die van stad tot stad of gemeente tot gemeente verschilt. Over het algemeen is deze belasting niet hoog, maar varieert van 50 tot 1.500 €, soms zijn het vaste kosten en soms is het een % van de aangegeven projectwaarde. In het voorbeeld van Orihuela Costa zou deze belasting 0,2% van de gedeclareerde projectwaarde zijn.
In ons voorbeeld van een huis van 200 m² zou deze belasting zijn: 204.450 х 0,002 = 408,90 €
VOORBEELD: 410 €
2.4. AVAL (WAARBORGSOM) ALS VEILIGHEIDSGARANTIE:
Deze belasting is een garantie voor de veiligheid van de rijbaan, trottoirs, stadsnetwerken, enz. naast de bouwplaats. Met andere woorden, de autoriteiten houden dit bedrag in tijdens de bouw zodat ze na afloop kunnen controleren of alles er veilig uitziet en er geen schade is. Pas nadat de inspecteur heeft gecontroleerd of alles in orde is, wordt het eerder betaalde bedrag teruggegeven aan de klant.
Hoewel deze belasting pas wordt terugbetaald nadat de bouwwerkzaamheden zijn voltooid, nemen de autoriteiten, als het gebouw volledig intact is, het natuurlijk vaak voor zichzelf en zijn ze erg terughoudend met het terugbetalen van het geld. Daarom geven we er in deze publicatie de voorkeur aan om deze belasting te beschouwen als een niet-terugvorderbare kostenpost, die direct afhankelijk is van de lengte van de gevel. Het geschatte bedrag is 3.500 € - 8.000 €.
VOORBEELD: 4.750 €
Om het tweede punt samen te vatten: het is de moeite waard om van je budget tot ongeveer 3% van de totale bouwkosten in Spanje te besteden aan gemeentelijke belastingen of eenmalige overheidskosten. In ons voorbeeld zou dit bedrag zijn:
- Belasting op nieuwbouw: 8.000 €
- Gebruiksrechten voor de rijbaan: 1.500 €
- Eerste bewoning: 410 €
- Aval of borg: 4.750 €
(B) TOTAAL VOORBEELD: 14.660 €
3. LABORATORIA, KWALITEITSCONTROLE, VERZEKERING EN EXPERTISE C):
De derde sectie van kosten en uitgaven, die een garantie biedt aan de uiteindelijke eigenaar van het onroerend goed of de koper van het onroerend goed. Van alle mogelijke nuances leggen we de nadruk op de volgende meest essentiële:
3.1. TOPOGRAFISCHE OPMETING (METING) VAN HET TERREIN:
Alvorens over te gaan tot het ontwerp van het object, is het noodzakelijk om de topografie van het terrein, de bijzonderheden van de locatie en de daaropvolgende "binding" met de stad en bestaande communicatie duidelijk te begrijpen. Een officieel topografisch onderzoek wordt uitgevoerd door bevoegde onafhankelijke deskundigen. De beschikbaarheid van een topografisch plan garandeert verder succesvol werk van de architect en ingenieur. De kosten van deze diensten zijn afhankelijk van de oppervlakte van het perceel en de uiteindelijke bestemming van het onroerend goed, maar gemiddeld ligt de prijs rond de € 1.500.
VOORBEELD: 1.200 €
3.2. GEODESIE EN BODEMANALYSES:
Bodemanalyses zijn verplicht: specifieke sterkte, bestendige lagen, samenstelling, materiaal, enz. De kosten van deze diensten hangen af van de oppervlakte van het perceel en van de uiteindelijke bestemming van het onroerend goed, maar gemiddeld ligt de prijs rond de 1.500 €/expertise.
VOORBEELD: 1.500 €
3.3. VERZEKERING:
De Spaanse wetgeving verplicht het bouwproject zowel tijdens als na de bouw te verzekeren voor een periode van minstens 10 jaar. De verzekeringspolissen moeten als volgt worden afgesloten:
- Voor de duur van de bouwwerkzaamheden (Seguro de Responsabilidad Civil - RC). Verplichte wettelijke aansprakelijkheidsverzekering (R.C.). Verplicht voor de bouwer, maar ook aanbevolen aan de klant. De kosten zijn afhankelijk van de verzekeringsmaatschappij en van de omvang van de bouw, maar liggen gemiddeld rond de 2,00 - 2,50 €/m².
10-jarige aansprakelijkheid (Seguro decenal de daños). De verzekering garandeert de integriteit en kwaliteit van de constructie aan de eindbegunstigde, d.w.z. de eigenaar van het onroerend goed, voor een periode van tien jaar vanaf de voltooiing van de constructie. De kosten van deze polis bedragen gemiddeld €8,00/m². Er zijn drie garantiefasen:
- 1 jaar: Esthetica en afwerkingsmaterialen.
- 3 jaar: Technische communicatie
- 10 jaar: Draagconstructie, gewapend betonnen structuur en funderingen.
VOORBEELD: 2.100 €
3.4 LABORATORIA EN DESKUNDIGEN:
De volgende verplichte technische onderzoeken en analyses moeten worden uitgevoerd tijdens en na de bouwwerkzaamheden:
- Beton- en staalanalyses. In het betonstadium worden cilindrische betonmonsters en stalen wapeningsmonsters van elke diameter genomen. De monsters worden vervolgens in het laboratorium getest op breuk en compressie (twee fasen: na 7 dagen en 28 dagen, waarbij het derde monster maximaal een jaar wordt bewaard). Pas als de waarden acceptabel zijn, wordt de naleving van de normen gecertificeerd en mogen de bouwwerkzaamheden worden voortgezet.
- Analyse van de waterdichting van platte daken. Nadat de bouwwerkzaamheden zijn voltooid, komt het laboratorium - inspectie en giet platte terrassen om mogelijke lekken te identificeren. Het is verplicht om één analyse uit te voeren voor elke 250 m² dak.
De kosten van het toezichthoudende bedrijf hangen af van de complexiteit en de omvang van het bouwproject, en de verhouding tussen oppervlakte en prijs is niet evenredig, maar gemiddeld bedragen de prijzen niet meer dan 5,00 €/m².
VOORBEELD: 1.200 €
3.5. DERDE ONAFHANKELIJKE TECHNISCHE SUPERVISIE (O.C.T.):
Toezicht op de uitvoering van het project en het bouwobject. De deelname van een derde onafhankelijk toezichthoudend bedrijf tijdens de bouw is vooral nodig om de rechten van de opdrachtgever te beschermen. De Spaanse wet vereist dit in het geval van bouw voor wederverkoop. De kosten van deze dienst hangen af van de complexiteit van het project en de grootte van het gebouw, maar liggen gemiddeld rond de 6,50 - 8,00 €/m².
VOORBEELD: 1.750 €
3.6. ENERGIE-EFFICIËNTIE:
Expertise door een onafhankelijk bedrijf over de naleving van alle projectvoorschriften met betrekking tot energie-efficiëntie met daaropvolgende registratie bij de relevante autoriteit. Het aanbrengen van thermische isolatie in muren en plafonds en het ontwerp en de installatie van nutsvoorzieningen worden gecontroleerd. Bovendien worden het profiel en glas van ramen en deuren gecontroleerd. Keuringen worden uitgevoerd door een officieel geregistreerd bedrijf. De kosten zijn afhankelijk van de complexiteit en de oppervlakte van het object, maar over het algemeen bedragen de kosten maximaal € 750.
VOORBEELD: 600 €
3.7. AKOESTIEK EN GELUIDSISOLATIE:
Expertise door een onafhankelijk bedrijf over de naleving van alle projectvoorschriften met betrekking tot geluidsisolatie, met daaropvolgende registratie bij de relevante instantie. Metingen en akoestisch luisteren van de geluidsisolatie worden uitgevoerd om een positief resultaat te bevestigen en een "akoestisch certificaat" te verkrijgen. De onderzoeken worden uitgevoerd door een officieel geregistreerd auditbedrijf. De kosten zijn afhankelijk van de complexiteit en de oppervlakte van het object, maar over het algemeen bedragen de kosten maximaal 750 €.
VOORBEELD: 600 €
Om het derde punt samen te vatten, is het de moeite waard om ongeveer 2% van de totale bouwkosten in Spanje te voorzien om de kosten in verband met verzekering, expertise en laboratoria te dekken. In ons voorbeeld is dat 8.500 €.
- Topografie: 1.200 €
- Geotechnisch onderzoek: 1.500 €
- Verzekering: 2.100 €
- Laboratoria: 1.200 €
- Derde onafhankelijk technisch toezicht: 1.750 €
- Audit: 1 200 €
(C) TOTAAL VOORBEELD: 8.950 €
4. DE KOSTEN VAN DE CONSTRUCTIE ZELF (D):
De vierde en misschien wel belangrijkste kostenpost met een hoog percentage van alle kosten. De uiteindelijke kosten zijn afhankelijk van de kwaliteit van de materialen en de vaardigheden van de professionals, maar we zullen kijken naar het gemiddelde voor het Koninkrijk Spanje. De keuze van de kwaliteit van het materiaal en de aannemer bepaalt de uiteindelijke kosten van de woning. In deze themagroep moeten drie punten worden benadrukt:
4.1. MATERIËLE BOUWKOSTEN:
Dit verwijst naar de kosten van materiaal en arbeid, "KLAAR IN HAND" of "ALLES INBEGREPEN" (kom binnen en woon behalve slaapkamermeubels en sofa's). De uiteindelijke kosten zijn exclusief belastingen, worden berekend in verhouding tot de totale oppervlakte en zijn direct afhankelijk van de kwaliteit van de gebruikte materialen en ontwerpoplossingen. Het gemiddelde prijsniveau op dit moment in Spanje (kwaliteitsbouw met materialen uit het middensegment) ligt binnen de volgende grenzen:
- Huizenbouw: 1.600 €/m²
- Spiegel voor zwembadwater: 450 €/м²
- Tuinarchitectuur: 100 €/m²
VOORBEELD: 394.000 €
4.2. BRUTO-INKOMEN VAN DE AANNEMER:
Ondanks de naam van deze post zijn de inkomsten van de aannemer een uitgave voor de opdrachtgever, op gelijke voet met andere kosten en uitgaven. Daarom wordt voor transparantie en een duidelijk begrip van de bouwkosten aanbevolen om deze post te scheiden van de totale bouwkosten en uit te drukken als een percentage. Gemiddeld ligt het bruto-inkomen (exclusief belastingen) van een aannemer of bouwbedrijf tussen 12,00 - 15,00% van de materiële bouwkosten (bij minder is het de moeite waard om na te denken over de kwalificatie van het bedrijf; bij meer zijn de kosten hoogstwaarschijnlijk opgeblazen); er moet worden opgemerkt dat als dit bedrag wordt onderschat, het de moeite waard is om na te denken over het professionalisme en de rijkdom van het bedrijf dat de diensten van een aannemer of hoofdaannemer aanbiedt.
VOORBEELD:47.280 €
4.3. ALGEMENE KOSTEN VAN DE AANNEMER:
Naast de directe inkomsten, de bouwer of aannemer zet in de kosten van de bouw een bedrag dat verantwoordelijk is voor de dekking van de kosten in verband met de salarissen van gekwalificeerde professionals, zoals voorman of site superintendent, evenals voor de levering van de infrastructuur. De markt in Spanje is niet een klein aantal oplichters en oplichters, dus we raden je niet aan om geld te besparen op de keuze van de bouwer. Op de totale kosten van dit punt heeft niet veel invloed, maar de naleving ervan en de juiste keuze van de aannemer garandeert gemoedsrust en uiteindelijk geld besparen. In het algemeen kunnen we zeggen dat tot 7,50 procent van de totale bouwkosten in Spanje vrij transparant en professioneel is.
VOORBEELD: 29.550 €
We zullen in een andere publicatie dieper ingaan op de bouwkosten per onderdeel, omdat in dit gedeelte alle kosten aan bod komen en dit onderdeel niet in detail wordt behandeld. Om het vierde punt samen te vatten, de kosten voor het bouwen van een vrijstaand huis zijn vastgesteld op:
- Bouw van het huis: 1.600 €/m²
- Water spiegel zwembad: 450 €/м²
- Grondverbetering: 100 €/m²
- Overheadkosten bouwer: 7,50%
- Brutowinst bouwer: 12-15 %
(D) TOTAAL VOORBEELD: 470.830 €
5. INKLARING, NOTARIS EN EIGENDOMSREGISTER E):
Het vijfde en laatste deel van de kosten en uitgaven in verband met het bouwen van een nieuw huis in Spanje, namelijk de zogenaamde juridische en fiscale kosten. Vervolgens belichten we de volgende punten:
5.1. HET TEKENEN VAN DE VOLTOOIING VAN DE BOUW BIJ DE NOTARIS:
Zodra de woning is overgedragen, is het noodzakelijk om de voltooiing van de bouw juridisch te ondertekenen. De notaris heeft deze bevoegdheid. Op het moment van ondertekening van de verkoopakte of "escritura" is het noodzakelijk om een belasting over de toegevoegde waarde te betalen van 1,50 % van de officieel aangegeven waarde van de toename (meestal zijn dit de geraamde bouwkosten, maar er zijn minimumnormen die zijn gebaseerd op jaarlijkse gemiddelde statistische gegevens). Vergeet naast de eerder genoemde belasting niet de kosten van de notaris zelf, die kunnen oplopen tot € 1.000, afhankelijk van het gebied en de waarde van het onroerend goed.
VOORBEELD: 4.000 €
5.2. INSCHRIJVING IN HET KADASTER:
Nadat de notaris de escritura heeft ondertekend, is het noodzakelijk om het nieuwe eigendom in te schrijven in het algemene Spaanse eigendomsregister. Dit is de laatste formele fase waarna het nieuwe gebouw wordt gelegaliseerd en de juiste documentatie krijgt voor het verkrijgen van permanente contracten voor aansluiting op gemeentelijk water, elektriciteit, riolering, enz.
De kosten van deze procedure zijn ook direct afhankelijk van de officieel aangegeven waarde. In de regel bedragen deze kosten niet meer dan € 1.000.
VOORBEELD: 750 €
Als we het laatste vijfde punt samenvatten, komen we uit op totale kosten in de buurt van 1% van de totale bouwkosten, namelijk de volgende resultaten:
- Notariskosten: 1,5% van de aangegeven waarde + 750 €
- Eigendomsregistratie: tot 1.000 €
(D) TOTAAL VOORBEELD: 4.750 €
RESULTATEN VAN DE ANALYSE VAN DE KOSTEN VAN HET BOUWEN VAN EEN HUIS IN SPANJE
Als we alle totale kosten en uitgaven die verband houden met de bouw van onroerend goed in Spanje onder uw aandacht hebben gebracht, behalve de prijs van het perceel zelf, kunnen we aan de hand van het voorbeeld van een eengezinswoning (villa) de volgende kosten samenvatten in verhouding tot de totale oppervlakte van het huis:
KOSTEN = (A + B + C + D + E) / OPPERVLAKTEKOSTEN = 2.600 €/m² |
Als we onze eerder genoemde villa met grondstuk en zwembad als voorbeeld nemen, zijn de kosten inclusief constructie met alle mogelijke andere kosten behalve grond:
VILLA 200 m² KOST 520.000 €
We hopen dat deze informatie je helpt om veel moeite te besparen en geen verkeerde beslissingen te nemen. Als je vragen hebt, neem dan contact op met onze specialisten via het formulier of boek een gratis eerste consult!
Andere artikelen
