Svært ofte får vi, ARCOSTEC-spesialister, spørsmålet: "hvor mye koster det å bygge et hus i Spania?" eller "hvilke utgifter og hvilke handlinger er nødvendige for å bygge et hus i Spania?" Derfor vil vi i denne publikasjonen prøve å svare på slike vanskelige spørsmål og bryte ned hele prosessen med å investere i konstruksjon steg for steg.
INVESTERING I SPANSK KONSTRUKSJON
Og så, la oss starte med et forklarende diagram som viser alle stadier av investering og bygging av boligeiendom i Spania. Og også alle nødvendige trinn fra å kjøpe en tomt til å selge den ferdige eiendommen, som kan kombineres i fire hovedtematiske blokker:
1. Analyse og studie av byplanleggingsparametere
Før du bestemmer deg for å investere og bygge i Spania, er det nødvendig å studere de nødvendige punktene for land- og byplanleggingslovgivning, regulatoriske krav avhengig av byen og plasseringen av tomten, parametere og indikatorer for byplanlegging (landkategori tomt, bygningstetthet, maksimal høyde, fri omkrets osv.) og, viktigst av alt, mulighetsstudie og likviditet i prosjektet.
I følge fagfolk er dette stadiet det viktigste og tar i noen tilfeller fra tre til fire måneder. Kostnaden for disse profesjonelle tjenestene avhenger av volumet og kompleksiteten, men er i gjennomsnitt 5,00 €/m2
2. Tomt eller tomt for bygging
For eiendomsbygging kreves en tomt. I Spania er det tre kategorier tomter, hvor kostnadene avhenger av byggeprosjektet:
- BoligbyggingDenne publikasjonen vil fokusere på denne kategorien
- Kommersiell eller industriellVis ikke i denne publikasjonen
- Landbruk eller hagebruk vises ikke i denne publikasjonen
Etter å ha bestemt investeringsretningen, er det nødvendig å tydelig definere statusen til tomten, siden det er to typer i Spania:
2.1. Jorden (sol):
Tomten er egnet for bygging, men uten verktøy (lys, vann osv.). Kostnaden for et slikt nettsted med en kommunal lisens for kommunikasjon vil i gjennomsnitt være 100 - 200 € per 1,00 m2 (2014-statistikk for Costa Blanca)
2.2. Tomt (Parcela):
Tomten er egnet og byggeklar med tilkoblet kommunikasjon. Kostnaden for en slik tomt er høyere, avhengig av nærheten til havet og byen, og vil gjennomsnittlig være fra 250 €/m2 (2014-statistikk for Costa Blanca)
Du har valgt et investeringsobjekt og bestemt deg for type tomt. Det neste hovedspørsmålet til investoren – skatt ved erverv av grunn:
2.2.1. Tomt med bygninger
Denne egenskapen kan enten være "primær" eller "sekundær" og avgiften vil være 21 % av verdien spesifisert i kontrakten, uavhengig av kjøperens juridiske status.
Investoren mottar status og eierrett til tomten etter 10 dager fra datoen for bekreftelse fra notarius om kjøps- og salgsavtalen for tomt.
3. Kostnader for byggeperioden
Deretter skal vi snakke om kostnadene forbundet med bygging, ikke inkludert kostnadene for tomten:
- 3.1. SKATTER
- 3.2. YUR. KOSTNADER
- 3.3. PROSJEKTER og TEKNISKE DOKUMENTER
- 3.4. KONSTRUKSJON
- 3.5. NOTAR og REGISTRER
Beskatning i byggeperioden
Administrative og juridiske kostnader, samt kostnader knyttet til byplanlegging
Arkitektur- og ingeniørprosjekter, tekniske dokumenter og rapporter, analyser og konklusjoner
Kostnader og utgifter forbundet med kostnadene for byggematerialer og arbeidskraft
Notar, eiendomsregister og eiererklæring
3.1. Beskatning for byggeperioden
Den offisielle kontrakten for bygging av eiendom i Spania mellom investoren, selskapet(e) og generalen (underleverandørene) kan utføres på to mulige alternativer:
3.1.1. Investor – Underleverandør (mva-21%):
Investoren opptrer som et individ og er en “generalkontraktør” konstruksjon, leier selvstendig inn underleverandører for alle typer arbeid. I dette alternativet betaler investoren merverdiavgift på 21 % på hver kontrakt med en underleverandør.
3.1.2. Investor - Hovedentreprenør - Underleverandør (mva-10%):
Investoren opptrer som en juridisk enhet registrert i Spania og er skattemessig bosatt. Investoren har rett til å opprette et investeringsselskap for byggeperioden. Et investeringsselskap har rett til å leie inn et totalentreprenørselskap eller selvstendig leie inn underleverandørselskaper for alle typer arbeid. I dette alternativet betaler investoren merverdiavgift på 10 % av kontraktsbeløpet med hovedentreprenørselskapet, eller på hver kontrakt med underleverandørselskaper.
3.2. Administrative og juridiske kostnader:
Den nest viktigste tematiske gruppen, etter materialkostnader og arbeidskraft, som må tas i betraktning før man bestemmer seg for å investere i bygging i Spania.
3.2.1. Forsikring:
Spansk lovgivning, når det gjelder bygging for senere salg av fast eiendom til tredjepart, forplikter investeringsobjektet til å være forsikret, både under og etter bygging, i en periode på minst 10 år.
Forsikringspoliser må utstedes som følger:
- For varigheten av byggearbeidet (Seguro de Responsabilidad Civil - RC)
Obligatorisk ansvarsforsikring (R.C.). Nødvendig for både investoren og hovedentreprenøren. Kostnaden avhenger av forsikringsselskapet og størrelsen på konstruksjonen, men i gjennomsnitt er den ca 1,50 - 2,50 €/m2
- 10 års ansvar (Seguro decenal de daños)
Forsikring garanterer integriteten og kvaliteten på konstruksjonen til den endelige erververen, dvs. til eieren av eiendommen, innen ti år fra datoen for ferdigstillelse av byggingen. Kostnaden for denne forsikringen er i gjennomsnitt 8,00 €/m2. Det er tre garantistadier:
- 1 år: Estetikk og etterbehandlingsmaterialer.
- 3 år: Ingeniørkommunikasjon
- 10 år: Bærende ramme, armert betongkonstruksjon og fundament
- Banklån eller lån (Respaldo, Aval o Seguro bancario)
Hvis den endelige erververen inngår en avtale med investoren om kjøp av boligeiendom og mottar et lån fra noen av bankene i Spania, er standard praksis å utstede en forsikring i tilfelle investor-utvikleren unnlater å oppfyller sine byggeforpliktelser eller ikke ferdigstiller eiendommen for øvrig. Banken inkluderer som regel kostnaden for forsikringen i utlånsrenten.
3.2.2. Kommunale konsesjoner, tillatelser og avgifter:
For alle typer byggearbeid i Spania må du få en kommunal lisens eller tillatelse. Følgende typer lisenser kan skilles fra:
- Rivning av eksisterende bygninger:
Hvis det er bygninger på stedet som ikke kan rekonstrueres eller ikke passer inn i utformingen av det nye prosjektet, må de rives for å starte nybygging i stedet. Rådhuset må godkjenne riveprosjektet og innhente tillatelse til å utføre dette arbeidet. Gjennomsnittskostnaden for denne kommunale skatten i Spania er 4,00 % av de oppgitte arbeidskostnadene. Omtrent innenfor 1000 €.
- Nybyggavgift
Å få tillatelse til å starte arbeidet, som bestemmer tidspunktet for alt byggearbeid, er kun mulig på grunnlag av et godkjent arkitektonisk og ingeniørprosjekt. Avhengig av rådhus og beliggenhet i Spania kan en positiv beslutning ta opptil 12 måneder, men i gjennomsnitt tar prosedyren 6 måneder. Kostnaden for denne tillatelsen avhenger også av rådhuset. I gjennomsnitt er skatten opptil 4,00 % av byggekostnaden som er angitt i prosjektet + en fast del på 1 500 €.
- Innskudd til fordel for rådhuset
Dette beløpet er en garanti for å opprettholde orden under byggearbeid og sikkerheten til offentlig eiendom (fortau, parker, belysningslamper i nærheten av stedet, etc.), samt det offisielle utgangspunktet for byggingen. Etter ferdigstillelse av byggingen og sertifikatet for igangkjøring av anlegget, returneres det til investoren (generalentreprenøren) av byggingen helt eller delvis.
Depositumsbeløpet er 40 % av nybyggavgiften. (klausul 3.2.2.2.)
- Avfallsgjenvinning og miljøforurensning
Statlig avgift på miljøforurensning fra byggeavfall betales under byggearbeid, avhengig av avfallsmengde. Gjennomsnittlig skatt i Spania er 2,00 €/t.
3.2.3. Koble til kommunikasjon:
Kostnader for tilførsel av ressurser under byggearbeid. Inkludert i det samlede byggeanslaget.
Kostnader for tilknytning og gjennomføring av kontrakter med operatørselskaper for levering av en eller annen type ressurs.
Hvert nettsted og prosjekt er unikt, så det er svært vanskelig å fastslå den gjennomsnittlige kontraktsverdien. Avhengig av hvor nær og korrekt kommunikasjonen er, bestemmes den endelige kostnaden for tjenestene til et bestemt operatørselskap. Det anbefales å studere alle mulige kostnader på forhånd ved foreløpig investeringsanalyse, se punkt 1.
Generelt, bare å utarbeide kontrakter for tilkobling til kommunale nettverk (vannforsyning, elektrisitet, kloakk, gassrør, etc.) i Spania koster den endelige erververen opptil 1000 €/ 1 (én) kontrakt
3.3. Arkitektonisk og ingeniørdesign og teknisk dokumentasjon
Deretter skal vi snakke om deltakelse av fagfolk innen arkitektonisk og ingeniørdesign, tekniske analyser og undersøkelser, målinger og forfatterens meninger
3.3.1.Kvalitetskontroll, tekniske analyser og undersøkelser:
I følge spansk lov, hvis en investor bygger fast eiendom (både boliger og kommersielle) for senere salg til tredjeparter, er det obligatorisk å bruke tjenestene til et uavhengig teknisk tilsynsselskap, som garanterer overholdelse av alle tekniske forskrifter og standarder under byggearbeid, og sertifiserer også fullføringen deres.
Anlegget overvåkes kvartalsvis, og konstruksjonstempoet i samsvar med det godkjente prosjektet og i samsvar med tekniske krav registreres. Deltagelse fra et uavhengig teknisk tilsynsselskap kreves av forsikringsselskapet. Kostnaden for disse tjenestene er 500 €/mål
- Geodesi og jordanalyse (Estudio geotécnico)
Det er obligatorisk å utføre jordtester: spesifikk styrke, motstandsdyktige lag, sammensetning, materiale osv.
Kostnaden for disse tjenestene avhenger av området på stedet og det endelige formålet med eiendommen, men i gjennomsnitt er prisen satt rundt 1000 €/ekspertise
- Topografi av nettstedet (Levantamiento topográfico)
Før du begynner å designe et objekt, er det nødvendig å forstå topografien til nettstedet, detaljene for dets plassering og den påfølgende "referansen" til byen og eksisterende kommunikasjon. Offisiell topografisk undersøkelse utføres av autoriserte uavhengige eksperter. Tilstedeværelsen av en topografisk plan garanterer det fremtidige vellykkede arbeidet til arkitekten og ingeniørpersonalet.
Kostnaden for disse tjenestene avhenger av tomtens areal og det endelige formålet med eiendommen, men i gjennomsnitt er prisen satt rundt 500 €/tomt
- Prosjektgjennomføringskontroll (Control de calidad y OCT)
Deltagelsen av et tredje uavhengig tilsynsselskap under byggingen er først og fremst nødvendig for å beskytte forbrukerrettighetene og for tryggheten til en potensiell kjøper av bygget, men ennå ikke solgt eiendom. Spansk lov krever dette i tilfelle investeringsprosjekter og konstruksjon for videresalg. Listen over profesjonelle tjenester er som følger:
Kontroll av betong og stål: på betongstadiet tas sylindriske betongprøver og prøver av stålarmering av hver diameter. Deretter testes prøvene i laboratoriet for brudd og kompresjon (to stadier: etter 7 dager og 28 dager, mens den tredje prøven lagres i opptil ett år). Først etter akseptable indikatorer kan overholdelse av standarder sertifiseres og byggearbeid kan fortsette.
Kontroll av andre byggematerialer: gjennom hele byggeprosessen gjennomføres det stikkprøver og undersøkelser av støy- og varmeisolering, sammensetning av skillevegger og vegger, bekledningsmaterialer osv. Alle leveranser må oppfylle byggestandarder. Etter fullført konstruksjon og ved utførelse av idriftsettelsessertifikatet, vil denne tekniske dokumentasjonen tjene som en garantist for et kvalitetsprodukt og et argument for å få en forsikring.
Kostnadene for tjenestene til det tilsynsførende selskapet avhenger av kompleksiteten og omfanget av byggeprosjektet, mens forholdet mellom areal og pris ikke er proporsjonal, men i gjennomsnitt overstiger prisen ikke 7,50 €/m2
3.3.2.Arkitektonisk prosjekt:
Basert på innhentede data utvikles et arkitektonisk prosjekt, som skal bestemme hvordan det endelige investeringsobjektet vil se ut. Et arkitektonisk prosjekt i Spania inkluderer alle nødvendige ingeniørprosjekter (arkitekt: 60 % av nødvendig designdokumentasjon, ingeniører: 40 %) og er delt inn i tre stadier:
- Grunnleggende prosjekt (Proyecto Básico)
Prosjektet omfatter ikke verktøy og bærende deler, kun tegninger for mur, fasader og snitt. Dette prosjektet tjener til å søke om en kommunal konsesjon.
- Leder eller “Arbeider” prosjekt (Proyecto de Ejecución)
Det endelige prosjektet med detaljert begrunnelse og tegninger (verktøy, bærende ramme, landskapsarbeid, etc.), i henhold til hvilket hele byggetrinnet av investeringen vil finne sted.
- Ingeniørprosjekt (Proyecto de Instalaciones y Telecomunicaciones)
Selv om ingeniørdesignet er en del av det arkitektoniske prosjektet, bestemmer viktigheten og spesifisiteten til hver del av ingeniørprosjektet deltakelsen til de nødvendige spesialistene og deres faglige honorarer. Følgende ingeniørprosjekter kreves for byggeprosjekter for boligeiendom i Spania:
- Elektrisitet og telekommunikasjon
- Rørleggerarbeid og vannforsyning
- Avløp og landskapsarbeid
- Alternativ energi, ventilasjon og klima
- Domotikk og smarthjem
3.3.3. Byggefase og teknisk tilsyn:
I Spania, i motsetning til Russland og CIS-landene, deltar det såkalte "ansvarlige teamet av spesialister" ("retningsfakultativ"), bestående av en arkitekt, en bygningsingeniør ("aparejador"), i et arkitektonisk prosjekt for bygging av boligeiendom, telekommunikasjonsingeniør og andre ingeniører. Oppgaven og ansvaret til hver spesialist er forskjellig, det samme er hans deltakelse i prosjektet, men denne diversifiseringen fungerer som en garanti for investoren og den endelige erververen.
Kostnadene for et arkitektonisk prosjekt registrert hos det relevante fagorganet avhenger av prosjektets kompleksitet, varighet og omfang. I gjennomsnitt er kostnadene for et arkitektonisk prosjekt i Spania opptil 60 €/m2 arkitekt + 40 €/m2 ingeniører
3.4. Konstruksjon
Den viktigste delen av byggekostnadene med en høy prosentandel i forhold til alle kostnader. Valg av kvalitet på materiale og entreprenør vil avgjøre den endelige kostnaden for eiendommen. I denne temagruppen bør tre punkter fremheves:
3.4.1. Materialkostnad for konstruksjon:
I dette tilfellet snakker vi om kostnadene for materialer og arbeid. Den endelige kostnaden inkluderer ikke avgifter og beregnes i forhold til det totale arealet og avhenger direkte av kvaliteten på materialene som brukes og designløsningene. Det gjennomsnittlige prisnivået for øyeblikket i Spania (konstruksjon av høy kvalitet med materialer med middels rekkevidde) har etablert seg innenfor 700 €/m2
3.4.2. Hovedentreprenørens inntekt:
Til tross for navnet på denne paragrafen, er hovedentreprenørens inntekt en utgift for investoren, så vel som hans andre utgifter. Derfor, for åpenhet og en klar forståelse av byggekostnadene, anbefales det å markere dette elementet fra de totale byggekostnadene og gjøre dette prosentvis. I gjennomsnitt er hovedentreprenørens inntekt 18,00 % av byggekostnadene (klausul 3.4.1.); Det skal bemerkes at når dette beløpet er undervurdert, er det verdt å tenke på profesjonaliteten og levedyktigheten til selskapet som tilbyr hovedentreprenørtjenester.
3.4.3. Uforutsette kostnader:
Mulige endringer i prisene på byggevarer knyttet til konjunktursvingninger og politiske forhold. Alle andre prisendringer må angis og registreres i Investor (kunde) - Hovedentreprenør kontrakten for en avtalt periode, hvoretter de ikke er gjenstand for revisjon eller endring. Generelt er svingninger på ikke mer enn 10,00 % tillatt. For å oppsummere kan vi si at kostnadene for kvalitetsbygging i Spania, ikke inkludert skatter og administrative kostnader, starter fra 900 €/m2
3.4.4. Gjennomføring av bygging og igangkjøring:
Etter at konstruksjonen er fullført, må dette faktum registreres offisielt. Det er to stadier her:
- Teknisk:
Kompetanse fra et uavhengig selskap angående overholdelse av alle designkrav og byggeforskrifter. Målinger og akustisk lytting av lydisolering utføres for å bekrefte et positivt resultat og oppnå et "akustisk sertifikat", på grunnlag av dette utsteder rådhuset et "sertifikat for førstegangsbesøk". Først etter dette kan notarius erklære ferdigstillelse av byggingen og signere salgsregningen.
Kostnadene for tjenester til et profesjonelt selskap er angitt i punkt 3.3.1. av dette dokumentet.
- Administrativt:
Kommunale kostnader for å utarbeide et sertifikat for igangsetting av fast eiendom og innhente et “teknisk samsvarssertifikat”.
Kostnaden for denne etappen er i gjennomsnitt opptil 1000 €/leilighet
3.5. Notarius og eiendomsregister
3.5.1.Signing av skjøte av en notarius
Etter å ha satt eiendommen i drift og hvis det er en potensiell kjøper, er det nødvendig å lovlig formalisere ferdigstillelsen av byggingen og deretter salgsregningen. Notarius har disse fullmakter. Samtidig, på tidspunktet for signering av salgsbrevet eller “escritura” Du må betale eiendomsskatt på 8,00 % av den offisielt oppgitte verdien (dette er vanligvis undervurdert, men det er minimumsstandarder som er basert på årlige gjennomsnitt).
Tinglysningskostnader, eiendomsskatt og notartjenester utgjør 9,00 - 10,00 % av investeringsobjektets offisielle verdi.
3.5.2. Tinglysning av fast eiendom i eiendomsregisteret
Etter at notarius har signert escritura, er det nødvendig å føre den nye eiendommen inn i det generelle spanske eiendomsregisteret. Dette er den siste formelle fasen, hvoretter det nye bygget blir legalisert og mottar passende dokumentasjon for utstedelse av permanente kontrakter for tilkobling til kommunale nettverk av vannforsyning, elektrisitet, avløp, etc.
Kostnaden for denne prosedyren avhenger også direkte av den offisielt deklarerte kostnaden og er 1,50 % av kostnaden + 500 € fast beløp.
4. Inntekt og likviditet
Etter all den tidligere oppførte informasjonen er det nødvendig å oppsummere og evaluere attraktiviteten til et mulig investeringsprosjekt, men for dette gjenstår det å bestemme den endelige og fremfor alt attraktive markedsverdien til eiendommen. For å gjøre dette trenger du en forretningsplan og markedsanalyse spesifisert i avsnitt 1 i dette dokumentet
4.1. Sluttanalyse av investeringsprosjektet
Så oppsummerer forholdet mellom priser, byggekostnader og registrering av eiendom i Spania, bestemmes den endelige prosentandelen av hvert trinn av planen ovenfor
Som et eksempel er det gitt et toetasjes enebolig i “moderne”-stil. med et samlet areal på 200 m2 i et sameie med svømmebasseng.
4.2. Eksempel på et investeringsinnskudd I TALL
Totalt: kostnaden for investeringsbidraget for bygging av et hus med et areal på 200 m2 og en ferdigstillelsestid på ikke mer enn 12 måneder er 297 000 €
- Marked, konkurransedyktig pris ikke lavere enn 350 000 € → profit ≥ 15 %
Byggeselskap Spania
Spesialister fra selskapet "ARCOSTEC" I mer enn ti år har de utviklet forretningsforslag for investeringer og utarbeidet økonomiske og tekniske mulighetsstudier for bygging i Spania.
Vårt godt koordinerte team av sertifiserte arkitekter, ingeniører og advokater utfører arkitektoniske prosjekter av enhver kompleksitet og skala, men først og fremst basert på likviditeten til investeringen og den endelige attraktiviteten for en mulig kjøper.
Kontakt fagfolkene og still spørsmålet ditt!
