Bardzo często nam, specjalistom ARCOSTEC, zadaje się pytanie: „ile kosztuje budowa domu w Hiszpanii?” lub „jakie wydatki i jakie działania są niezbędne, aby zbudować dom w Hiszpanii?” Dlatego w tej publikacji postaramy się odpowiedzieć na te trudne pytania i rozłożyć krok po kroku cały proces inwestowania w budownictwie.
INWESTOWANIE W HISZPAŃSKIE BUDOWNICTWO
Zacznijmy więc od objaśniającego diagramu, który pokazuje wszystkie etapy inwestycji i budowy nieruchomości mieszkalnych w Hiszpanii. A także wszystkie niezbędne kroki od zakupu działki do sprzedaży gotowej nieruchomości, które można połączyć w cztery główne bloki tematyczne:
1. Analiza i badanie parametrów urbanistycznych
Przed podjęciem decyzji o inwestycji i budowie w Hiszpanii należy przestudiować niezbędne punkty przepisów dotyczących gruntów i planowania przestrzennego, wymogi regulacyjne w zależności od miasta i lokalizacji działki, parametry i wskaźniki urbanistyczne (kategoria gruntów działka, gęstość zabudowy, maksymalna wysokość, wolny obwód itp.) i co najważniejsze studium wykonalności i płynność projektu.
Według profesjonalistów ten etap jest najważniejszy i w niektórych przypadkach trwa od trzech do czterech miesięcy. Koszt tych profesjonalnych usług zależy od objętości i złożoności, ale średnio wynosi 5,00 euro/m2
2. Grunt lub działka pod budowę
Do budowy nieruchomości wymagana jest działka. W Hiszpanii istnieją trzy kategorie działek, których koszt zależy od projektu budowlanego:
- Budownictwo mieszkanioweTa publikacja skupi się na tej kategorii
- Komercyjne lub przemysłoweNie prezentowane w tej publikacji
- Rolnictwo lub ogrodnictwo Nie ujęte w tej publikacji
Po ustaleniu kierunku inwestycji konieczne jest jednoznaczne określenie statusu działki, gdyż w Hiszpanii występują dwa rodzaje:
2.1. Ziemia (Słoneczna):
Działka nadaje się pod zabudowę, ale nie posiada mediów (światło, woda itp.). Koszt takiego obiektu z miejską licencją na komunikację wyniesie średnio 100 - 200 euro; na 1,00 m2 (statystyki za 2014 rok dla Costa Blanca)
2.2. Działka (Działka):
Działka jest odpowiednia i gotowa do zabudowy, posiada dostęp do komunikacji. Koszt takiej działki jest wyższy w zależności od bliskości morza i miasta i wyniesie średnio 250 €/m2 (statystyki 2014 dla Costa Blanca)
Wybrałeś obiekt inwestycyjny i zdecydowałeś o rodzaju działki. Kolejne główne pytanie do inwestora – podatek od nabycia gruntu:
2.2.1.Działka zabudowana
Ta właściwość może być „podstawowa” lub „dodatkowa” a podatek wyniesie 21% wartości określonej w umowie, niezależnie od statusu prawnego kupującego.
Inwestor otrzymuje status i prawo właściciela działki po upływie 10 dni od daty potwierdzenia przez notariusza umowy kupna-sprzedaży gruntu.
3. Koszty okresu budowy
Następnie porozmawiamy o kosztach związanych z budową, nie licząc kosztu gruntu:
- 3.1. PODATKI
- 3.2. YUR. KOSZTY
- 3.3. PROJEKTY i DOKUMENTY TECHNICZNE
- 3.4. BUDOWA
- 3.5. NOTARIUSZ i REJESTRACJA
Opodatkowanie w okresie budowy
Koszty administracyjno-prawne oraz koszty związane z planowaniem urbanistycznym
Projekty architektoniczne i inżynieryjne, dokumenty i raporty techniczne, analizy i wnioski
Koszty i wydatki związane z kosztami materiałów budowlanych i robocizny
Notariusz, księga wieczysta i oświadczenie własności
3.1. Opodatkowanie za okres budowy
Oficjalna umowa na budowę nieruchomości w Hiszpanii pomiędzy Inwestorem, firmą (firmami) a generalem (podwykonawcami) może zostać zawarta w jednej z dwóch możliwych opcji:
3.1.1. Inwestor – Podwykonawca (VAT-21%):
Inwestor występuje jako osoba fizyczna i jest „generalnym wykonawcą” budowlane, samodzielnie wynajmuje podwykonawców do każdego rodzaju prac. W tej opcji Inwestor płaci podatek VAT w wysokości 21% od każdej umowy z podwykonawcą.
3.1.2. Inwestor - Generalny Wykonawca - Podwykonawca (VAT-10%):
Inwestor działa jako osoba prawna zarejestrowana w Hiszpanii i jest jej rezydentem podatkowym. Inwestor ma prawo utworzyć na czas budowy Spółkę Inwestycyjną. Firma inwestycyjna ma prawo zatrudnić firmę generalnego wykonawstwa lub samodzielnie zatrudnić firmy podwykonawcze do każdego rodzaju prac. W tej opcji Inwestor płaci podatek VAT w wysokości 10% od kwoty umowy z firmą generalnego wykonawcy lub od każdej umowy z firmami podwykonawczymi.
3.2. Koszty administracyjne i prawne:
Druga najważniejsza grupa tematyczna, po kosztach materiałów i robociźnie, którą należy wziąć pod uwagę przed podjęciem decyzji o inwestycji w budownictwo w Hiszpanii.
3.2.1. Ubezpieczenie:
Ustawodawstwo hiszpańskie w przypadku budowy w celu późniejszej sprzedaży nieruchomości osobom trzecim nakłada obowiązek ubezpieczenia obiektu inwestycyjnego zarówno w trakcie budowy, jak i po jej zakończeniu, przez okres co najmniej 10 lat.
Polisy ubezpieczeniowe muszą być wystawione w następujący sposób:
- Na czas prac budowlanych (Seguro de Responsabilidad Civil - RC)
Obowiązkowe ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej (R.C.). Niezbędne zarówno dla Inwestora, jak i generalnego (pod)wykonawcy. Koszt zależy od firmy ubezpieczeniowej i wielkości konstrukcji, ale średnio wynosi około 1,50 - 2,50 euro;/m2
- 10-letnia odpowiedzialność (Seguro decenal de daños)
Ubezpieczenie gwarantuje integralność i jakość konstrukcji ostatecznemu nabywcy, tj. właścicielowi nieruchomości w terminie dziesięciu lat od dnia zakończenia budowy. Koszt tej polisy wynosi średnio 8,00 €/m2. Istnieją trzy etapy gwarancji:
- 1 rok: Estetyka i materiały wykończeniowe.
- 3 lata: komunikacja inżynierska
- 10 lat: Rama nośna, konstrukcja żelbetowa i fundament
- Bankowa hipoteka lub pożyczka (Respaldo, Aval o Seguro bancario)
W przypadku, gdy ostateczny nabywca zawrze z Inwestorem umowę zakupu nieruchomości mieszkalnej i otrzyma kredyt w którymkolwiek z banków w Hiszpanii, standardową praktyką jest wystawienie polisy ubezpieczeniowej na wypadek, gdyby Inwestor-Deweloper nie wywiązał się z umowy nie wywiązuje się ze swoich obowiązków budowlanych lub w ogóle nie kończy nieruchomości. Bank co do zasady uwzględnia koszt polisy ubezpieczeniowej w oprocentowaniu kredytu.
3.2.2. Koncesje, pozwolenia i podatki miejskie:
W przypadku każdego rodzaju prac budowlanych w Hiszpanii należy uzyskać licencję lub pozwolenie miejskie. Można wyróżnić następujące rodzaje licencji:
- Rozbiórka istniejących budynków:
Jeśli na terenie znajdują się budynki, których nie da się odbudować lub nie pasują do projektu nowego projektu, należy je wyburzyć, aby na ich miejscu rozpocząć nową budowę. Urząd miasta musi zatwierdzić projekt rozbiórki i uzyskać pozwolenie na wykonanie tych prac. Średni koszt tego podatku miejskiego w Hiszpanii wynosi 4,00% zadeklarowanych kosztów pracy. Około 1000 €.
- Nowy podatek budowlany
Uzyskanie pozwolenia na rozpoczęcie prac, które określa harmonogram wszelkich prac budowlanych, możliwe jest wyłącznie na podstawie zatwierdzonego projektu architektoniczno-inżynierskiego. W zależności od urzędu miasta i lokalizacji w Hiszpanii wydanie pozytywnej decyzji może zająć do 12 miesięcy, jednak średnio procedura trwa 6 miesięcy. Koszt tego zezwolenia zależy także od urzędu miasta. Średnio podatek wynosi do 4,00% kosztów budowy wskazanych w projekcie + stała część 1500 euro.
- Depozyt na rzecz ratusza
Kwota ta stanowi gwarancję utrzymania porządku podczas prac budowlanych i bezpieczeństwa mienia publicznego (chodniki, parki, oświetlenie latarni w pobliżu budowy itp.), a także oficjalnego punktu rozpoczęcia budowy. Po zakończeniu budowy i potwierdzeniu odbioru obiektu obiekt zostaje zwrócony Inwestorowi (Generalnemu Wykonawcy) budowy w całości lub w części.
Kwota kaucji wynosi 40% podatku od nowego budownictwa. (klauzula 3.2.2.2.)
- Recykling odpadów i zanieczyszczenie środowiska
Podatek państwowy od zanieczyszczeń środowiska odpadami budowlanymi płacony jest w trakcie prac budowlanych, w zależności od ilości odpadów. Średni podatek w Hiszpanii wynosi 2,00 euro/t.
3.2.3. Łączenie komunikacji:
Koszty dostarczenia zasobów podczas prac budowlanych. Zawarte w ogólnym wycenie budowy.
Koszty podłączenia i realizacji umów z firmami operatorskimi na dostawę tego lub innego rodzaju zasobów.
Każda lokalizacja i projekt jest wyjątkowy, dlatego bardzo trudno jest określić średnią wartość kontraktu. W zależności od tego, jak bliska i poprawna jest komunikacja, ustalany jest ostateczny koszt usług konkretnej firmy operatorskiej. Zaleca się wcześniejsze zbadanie wszystkich możliwych kosztów na etapie wstępnej analizy inwestycji, patrz punkt 1.
Ogólnie rzecz biorąc, samo sporządzenie umów o przyłączenie do sieci komunalnych (wodociągów, energii elektrycznej, kanalizacji, gazociągów itp.) w Hiszpanii kosztuje ostatecznego nabywcę do 1000 euro/ 1 (jeden) kontrakt
3.3. Projekt architektoniczno-inżynieryjny i dokumentacja techniczna
W dalszej części porozmawiamy o udziale specjalistów z zakresu projektowania architektonicznego i inżynierskiego, analiz i badań technicznych, pomiarów oraz opinii autorskich
3.3.1.Kontrola jakości, analizy i badania techniczne:
Zgodnie z prawem hiszpańskim, jeżeli Inwestor buduje nieruchomość (zarówno mieszkalną, jak i komercyjną) w celu późniejszej sprzedaży osobom trzecim, obowiązkowe jest skorzystanie z usług niezależnej firmy nadzoru technicznego, która gwarantuje dotrzymanie wszelkich przepisów i norm technicznych podczas prac budowlanych, a także poświadcza ich zakończenie.
Obiekt jest kwartalnie monitorowany i rejestrowana jest zgodność tempa budowy z zatwierdzonym projektem oraz zgodność z wymaganiami technicznymi. Udział niezależnego zakładu nadzoru technicznego jest wymagany przez zakład ubezpieczeń. Koszt tych usług to 500 €/pomiar
- Geodezja i analiza gruntów (Estudio geotécnico)
Obowiązkowe jest przeprowadzenie badań gleby: wytrzymałości właściwej, warstw odpornych, składu, materiału itp.
Koszt tych usług zależy od powierzchni działki i od ostatecznego przeznaczenia nieruchomości, ale średnio cena kształtuje się na poziomie 1000 euro/ekspertyzę
- Topografia terenu (Levantamiento topográfico)
Przed przystąpieniem do projektowania obiektu konieczne jest dokładne zrozumienie topografii terenu, specyfiki jego lokalizacji i późniejszego „odniesienia” do miasta i istniejącej komunikacji. Oficjalne badania topograficzne przeprowadzane są przez upoważnionych niezależnych ekspertów. Obecność planu topograficznego gwarantuje przyszłą pomyślną pracę architekta i kadry inżynierskiej.
Koszt tych usług zależy od powierzchni działki i od ostatecznego przeznaczenia nieruchomości, ale średnio cena kształtuje się na poziomie około 500 euro/działka
- Kontrola realizacji projektu (Control de calidad y OCT)
Udział trzeciej niezależnej firmy nadzorującej w trakcie budowy jest niezbędny przede wszystkim ze względu na ochronę praw konsumentów oraz spokój potencjalnego nabywcy wybudowanej, ale jeszcze nie sprzedanej nieruchomości. Prawo hiszpańskie wymaga tego w przypadku projektów inwestycyjnych i budowlanych w celu odsprzedaży. Lista usług profesjonalnych wygląda następująco:
Kontrola betonu i stali: na etapie betonowania pobierane są próbki betonu cylindrycznego oraz próbki zbrojenia stalowego o każdej średnicy. Następnie próbki poddawane są w laboratorium badaniu na pękanie i ściskanie (dwa etapy: po 7 dniach i 28 dniach, przy czym trzecia próbka jest przechowywana do roku). Dopiero po uzyskaniu akceptowalnych wskaźników zgodność z normami zostanie potwierdzona i prace budowlane będą mogły być kontynuowane.
Kontrola pozostałych materiałów budowlanych: w całym procesie budowy przeprowadzane są wyrywkowe analizy i badania izolacji akustycznej i termicznej, składu przegród i ścian, materiałów okładzinowych itp. Wszystkie dostawy muszą spełniać standardy budowlane. Po zakończeniu budowy i wykonaniu protokołu uruchomienia niniejsza dokumentacja techniczna będzie stanowić gwarancję jakości produktu i argument do uzyskania polisy ubezpieczeniowej.
Koszt usług firmy nadzorującej zależy od złożoności i skali inwestycji budowlanej, natomiast stosunek powierzchni do ceny nie jest proporcjonalny, ale średnio cena nie przekracza 7,50 euro/m2
3.3.2.Projekt architektoniczny:
Na podstawie uzyskanych danych opracowywany jest projekt architektoniczny, który określi, jak będzie wyglądał finalny obiekt inwestycji. Projekt architektoniczny w Hiszpanii obejmuje wszystkie niezbędne projekty inżynieryjne (architekt: 60% niezbędnej dokumentacji projektowej, inżynierowie: 40%) i dzieli się na trzy etapy:
- Projekt podstawowy (Proyecto Básico)
Projekt nie obejmuje mediów i części nośnych, jedynie rysunki murów, fasad i przekrojów. Projekt ten służy złożeniu wniosku o pozwolenie miejskie.
- Kierownik lub „pracownik” projekt (Proyecto de Ejecución)
Projekt końcowy wraz ze szczegółowym uzasadnieniem i rysunkami (media, konstrukcja nośna, zagospodarowanie terenu itp.), zgodnie z którymi będzie przebiegał cały etap budowy inwestycji.
- Projekt inżynieryjny (Proyecto de Instalaciones y Telecomunicaciones)
Chociaż projekt inżynierski jest częścią projektu architektonicznego, znaczenie i specyfika każdej części projektu inżynierskiego determinuje udział niezbędnych specjalistów i ich wynagrodzenie zawodowe. W przypadku projektów budowy nieruchomości mieszkalnych w Hiszpanii wymagane są następujące projekty inżynieryjne:
- Energia elektryczna i telekomunikacja
- Zaopatrzenie w wodę i hydraulika
- Ścieki i architektura krajobrazu
- Alternatywna energia, wentylacja i klimat
- Domotyka i inteligentny dom
3.3.3. Faza budowy i nadzór techniczny:
W Hiszpanii, w odróżnieniu od Rosji i krajów WNP, w projekcie architektonicznym dla budowa nieruchomości mieszkalnych inżynier telekomunikacji i inni inżynierowie. Zadanie i odpowiedzialność każdego specjalisty jest inne, podobnie jak jego udział w projekcie, ale ta dywersyfikacja stanowi gwarancję dla Inwestora i ostatecznego nabywcy.
Koszt projektu architektonicznego zarejestrowanego w odpowiedniej organizacji zawodowej zależy od złożoności, czasu trwania i zakresu projektu. Średni koszt projektu architektonicznego w Hiszpanii wynosi do 60 euro/m2 architekta + 40 euro;/m2 inżynierów
3.4. Budowa
Najważniejsza część kosztów budowy o wysokim odsetku w stosunku do wszystkich kosztów. Wybór jakości materiału i wykonawcy zadecyduje o ostatecznym koszcie nieruchomości. W tej grupie tematycznej należy wyróżnić trzy punkty:
3.4.1. Koszt materiałowy budowy:
W tym przypadku mówimy o kosztach materiałów i robocizny. Ostateczny koszt nie obejmuje podatków i jest obliczany w stosunku do całkowitej powierzchni i zależy bezpośrednio od jakości użytych materiałów i rozwiązań projektowych. Średni poziom cen w Hiszpanii w tej chwili (wysokiej jakości budownictwo przy użyciu materiałów średniej klasy) ugruntował się w granicach 700 euro;/m2
3.4.2. Dochody Generalnego Wykonawcy:
Mimo nazwy tego paragrafu, dochody Generalnego Wykonawcy są dla Inwestora wydatkiem, tak samo jak inne jego wydatki. Dlatego dla przejrzystości i jasnego zrozumienia kosztów budowy zaleca się wyróżnienie tej pozycji z całkowitego kosztu budowy i zrobienie tego w ujęciu procentowym. Średnio dochód Generalnego Wykonawcy wynosi 18,00% kosztów rzeczowych budowy (pkt. 3.4.1.); Warto zaznaczyć, że w przypadku zaniżenia tej kwoty warto pomyśleć o profesjonalizmie i rentowności firmy oferującej usługi Generalnego Wykonawstwa.
3.4.3. Nieprzewidziane koszty:
Możliwe zmiany cen materiałów budowlanych związane z wahaniami gospodarczymi i warunkami politycznymi. Wszelkie inne zmiany cen muszą być wskazane i zapisane w umowie Inwestor (Klient) - Generalny Wykonawca na uzgodniony okres, po upływie którego nie podlegają korekcie ani zmianie. Ogólnie dopuszczalne są wahania nie większe niż 10,00%. Podsumowując, możemy powiedzieć, że koszt wysokiej jakości budownictwa w Hiszpanii, nie licząc podatków i kosztów administracyjnych, zaczyna się od 900 euro;/m2
3.4.4. Zakończenie budowy i uruchomienie:
Po zakończeniu budowy fakt ten należy oficjalnie odnotować. Istnieją dwa etapy:
- Techniczne:
Ekspertyza niezależnej firmy w zakresie zgodności ze wszystkimi wymaganiami projektowymi i przepisami budowlanymi. Wykonuje się pomiary i odsłuchy akustyczne izolacji akustycznej, których wynik jest pozytywny i uzyskuje się „certyfikat akustyczny”, na podstawie którego urząd miasta wystawia „świadectwo pierwszego zamieszkania”. Dopiero po tym notariusz może ogłosić zakończenie budowy i podpisać umowę sprzedaży.
Koszt usług profesjonalnej firmy wskazany jest w punkcie 3.3.1. tego dokumentu.
- Administracyjne:
Koszty gminne związane z sporządzeniem protokołu odbioru nieruchomości i uzyskaniem „technicznego świadectwa zgodności”.
Koszt tego etapu wynosi średnio do 1000 €/apartament
3,5. Notariusz i księga wieczysta
3.5.1.Podpisanie aktu sprzedaży przez notariusza
Po oddaniu nieruchomości do użytkowania i jeśli znajdzie się potencjalny nabywca, konieczne jest prawne sformalizowanie zakończenia budowy, a następnie wystawienie rachunku sprzedaży. Notariusz ma takie uprawnienia. Jednocześnie w momencie podpisywania dokumentu sprzedaży lub „escritura” Należy zapłacić podatek od nieruchomości w wysokości 8,00% oficjalnie zadeklarowanej wartości (jest to zazwyczaj wartość zaniżona, ale istnieją minimalne standardy, które opierają się na średnich rocznych).
Koszty rejestracyjne, podatek od nieruchomości i usługi notarialne wynoszą 9,00 - 10,00% oficjalnej wartości obiektu inwestycyjnego.
3.5.2. Rejestracja nieruchomości w księdze wieczystej
Po podpisaniu eskrytury przez notariusza konieczne jest wpisanie nowej nieruchomości do ogólnego hiszpańskiego rejestru nieruchomości. To ostatni etap formalny, po którym nowy budynek zostaje zalegalizowany i otrzymuje odpowiednią dokumentację do wydania stałych umów na przyłączenie do miejskich sieci wodociągowych, elektrycznych, kanalizacyjnych itp.
Koszt tej procedury zależy również bezpośrednio od oficjalnie zadeklarowanego kosztu i wynosi 1,50% kosztu + 500 €; stała kwota.
4. Dochody i płynność
Po wszystkich wymienionych wcześniej informacjach należy podsumować i ocenić atrakcyjność ewentualnego projektu inwestycyjnego, ale do tego pozostaje określenie ostatecznej i przede wszystkim atrakcyjnej wartości rynkowej nieruchomości. Aby to zrobić, potrzebujesz biznesplanu i analizy rynku, o których mowa w paragrafie 1 tego dokumentu
4.1. Analiza końcowa projektu inwestycyjnego
Podsumowując więc relację pomiędzy cenami, kosztami budowy i rejestracją nieruchomości w Hiszpanii, ostateczny procent każdego etapu wyznacza powyższy harmonogram
Jako przykład podano dwupiętrowy dom jednorodzinny w stylu „nowoczesnym”. o łącznej powierzchni 200 m2 w kondominium z basenem.
4.2. Przykład lokaty inwestycyjnej W LICZBACH
Razem: koszt wkładu inwestycyjnego na budowę domu o powierzchni 200 m2 i okresie realizacji nie dłuższym niż 12 miesięcy wynosi 297 000 euro;
- Rynek, konkurencyjna cena nie niższa niż 350 000 €; → zysk ≥ 15%
Firma budowlana Hiszpania
Specjaliści firmy „ARCOSTEC” Od ponad dziesięciu lat opracowują propozycje biznesowe dotyczące inwestycji oraz przygotowują ekonomiczne i techniczne studia wykonalności budowy w Hiszpanii.
Nasz zgrany zespół certyfikowanych architektów, inżynierów i prawników realizuje projekty architektoniczne o dowolnej złożoności i skali, ale przede wszystkim w oparciu o płynność inwestycji i ostateczną atrakcyjność dla potencjalnego nabywcy.
Skontaktuj się ze specjalistami i zadaj pytanie!
Inne artykuły
