W niniejszej publikacji, począwszy od połowy 2024 r., odpowiemy na jedno z najczęściej zadawanych pytań: "ILE KOSZTUJE BUDOWA DOMU W HISZPANII I JAKIE SĄ ZWIĄZANE Z TYM KOSZTY?". Przyjrzymy się nie tylko kosztom samej budowy, ale także innym kosztom poza kosztem samej ziemi.
KOSZT NOWEGO DOMU W HISZPANII
Koszt nowego domu w Hiszpanii (z wyłączeniem działki) = A+B+C+D+E = KOSZT €/m², gdzie:
- A: Opłaty za usługi profesjonalne
- B: Koszty administracyjne
- C: Laboratoria, kontrola jakości, ubezpieczenie i wyceny ekspertów
- D: Koszt budowy poprzez wynajęcie usług generalnego wykonawcy
- E: Formalności, notariusz i rejestr nieruchomości.
Powyższa kwota jest średnią i nie obejmuje podatku od towarów i usług (VAT), który w zależności od klienta i sytuacji może wynosić 0%, 10% lub 21% i może podlegać zwrotowi lub nie. Dla ułatwienia interpretacji informacji, poniżej wszystkie kwoty i koszty będą podawane bez uwzględnienia tego podatku.
Aby "komunikować się w liczbach", weźmy jako przykład przeciętny dom jednorodzinny z dwiema kondygnacjami bez piwnicy, ukończony przez naszą firmę w 2023 roku i oddany do użytku na początku 2024 roku. Konkretny przykład z następującymi liczbami:
- Działka o powierzchni 600 m² z dość płaskim terenem, ziemia nie jest twarda wapienna
- Lokalizacja: południowe wybrzeże Costa Blanca, Alicante, Orihuela Costa.
- Powierzchnia domu (całkowita, nieużytkowa) wynosi 200 m².
- Bez piwnicy i z solarium
- 4 sypialnie, 3 łazienki, 1 przestronny salon i kuchnia amerykańska, kotłownia i hol - szatnia.
- Konstrukcja żelbetowa z fundamentem taśmowym i techniczną podłogą piwniczną, standardowy / klasyczny system konstrukcyjny.
- Odkryty basen, klasyczny system skimmerowy, rozmiar 7 x 4 m²
- Jakość: średni standard (płytki 25 € / m², gładkie malowanie ścian, sufity GKL itp.)
A więc zaczynajmy. Wymieńmy wydatki tak, jak są ułożone chronologicznie lub logicznie:
1. HONORARIA (A):
W Hiszpanii, podobnie jak zasadniczo we wszystkich krajach rozwiniętych, w celu wybudowania nowego domu i oddania go do użytku konieczne jest wynajęcie usług tak zwanego "zespołu autorskiego", składającego się co najmniej z architekta i inżyniera budowlanego (Aparejador).
Udział architekta wynosi około 60 procent, a inżyniera budowlanego odpowiednio 40 procent. Pierwszy z nich jest autorem projektu, a drugi odpowiada za prawidłowe wykonanie prac budowlanych. Cały cykl usług jest ogólnie podsumowany w 5 dużych etapach, zgodnie z następującymi procentami całkowitego kosztu i nakładu pracy:
Etap 1: Podpisanie umowy, 10%. Wstępna analiza urbanistyczna i szkic projektu
Etap 2: Zatwierdzenie funkcjonalne, 25%. Projekt podstawowy, wniosek o pozwolenie miejskie.
Etap 3: Projekt końcowy, 35%. Projekt wykonawczy (roboczy), uzyskanie pozwolenia miejskiego. Rozpoczęcie dogłębnego projektowania i zatwierdzenie rozwiązań konstrukcyjnych.
Etap 4: W trakcie budowy, 25%. Rozpoczęcie robót budowlanych. Nadzór autorski i nadzór nad prowadzonymi pracami
Etap 5: Zakończenie, 5%. Oddanie do użytkowania, zebranie i przekazanie dokumentacji, wydanie świadectwa pierwszego zasiedlenia.
Koszt usługi ogólnie w Hiszpanii i dla wszystkich wcześniej wymienionych etapów wynosi 100 €/m², a korespondencja NIE jest proporcjonalna. Koszt ten dotyczy domu o powierzchni 200 m², dom o większej wartości jest proporcjonalnie tańszy, a dom o mniejszej powierzchni kosztuje więcej. Dlatego poniżej podano przybliżone koszty w zależności od wielkości domu:
- Całkowita powierzchnia do 100 m² = 125 €/m²
- Łączna powierzchnia od 100 m² do 200 m² = 100 €/m²
- Łączna powierzchnia od 200 m² do 350 m² = 90 €/m²
- Całkowita powierzchnia od 350 m² do 600 m² = 80 €/m²
Podsumowując pierwszy punkt, warto przewidzieć w przybliżeniu następujące koszty całkowitego kosztu budowy na honoraria zawodowe architekta i inżyniera budowlanego, na dwa sposoby:
- 3-5% całkowitego REALNEGO budżetu budowy. Częściej stosowane w przypadku domów o powierzchni do 100 m²
- 80-100 €/m² całkowitej powierzchni budowy. Częściej stosowane w przypadku domów o powierzchni 100 m² lub większej.
A) CAŁKOWITY PRZYKŁAD: 20.000 €
2. KOSZTY ADMINISTRACYJNE (B):
Ważnym kosztem budowy nieruchomości w Hiszpanii, często niedocenianym lub po prostu zapomnianym, są koszty związane z pozwoleniami na budowę wydawanymi przez władze miasta, a także następujące opłaty państwowe:
2.1. PODATEK OD NOWEGO BUDOWNICTWA:
Każdy urząd miasta ustala swój własny podatek państwowy, a kryteria, na których opiera się obliczenie tego podatku, są różne. Ogólnie rzecz biorąc, podatek ten wynosi 4% zadeklarowanej wartości projektu, co oczywiście jest zaniżone i nie ma nic wspólnego z rzeczywistym kosztem budowy, ale ustalone limity oficjalnych stawek w celu zatwierdzenia minimalnego kosztu budowy są następujące:
- Nieruchomości mieszkalne: 750 €/m²
- Piwnice, parkingi podziemne i pomieszczenia techniczne: 600 €/м²
- Baseny i obiekty sportowe: 450 €/м²
- Architektura krajobrazu: 75 €/m²
Obliczmy na przykładzie naszego domu:
- Powierzchnia domu 200 m²: 750 x 200 = 150.000 €
- Basen 7 x 3 metry: 450 x 7 x 3 = 9.450 €
- Poprawa działki 600 m²: 75 x 600 = 45.000 €
Całkowity przewidywany koszt budowy wynosi 204.450 €. Ponieważ podatek wyniesie 4% zadeklarowanej wartości, obliczamy go na podstawie wartości projektu i otrzymujemy: 204.450 х 0,04 = 8.178 €
PRZYKŁAD: 8.000 €
2.2. PODATEK OD PRAWA DO KORZYSTANIA Z JEZDNI:
Jest to opłata państwowa (podatek gminny) w celu uzyskania od władz prawa do pracy lub składowania materiałów na jezdni, tj. na chodniku lub drodze w pobliżu naszego projektu budowlanego. Koszt podatku zależy od terminu i zajmowanej powierzchni, a także od konkretnej gminy i projektu budowlanego. Średnio, w przypadku budowy domu jednorodzinnego o okresie co najmniej 12 miesięcy, podatek ten wyniesie około 1.500 €.
PRZYKŁAD: 1.500 €
2.3. PODATEK OD NOWEGO ZASIEDLENIA:
Przed otrzymaniem ostatecznych dokumentów do pierwszego zasiedlenia i po wydaniu Świadectwa Ukończenia Budowy (A.O.C.), konieczne jest powiadomienie władz o zakończeniu budowy. W tym celu należy zebrać niezbędne dokumenty i zapłacić podatek (tasa municipality), który różni się w zależności od miasta lub gminy. Ogólnie rzecz biorąc, podatek ten nie jest wysoki, ale waha się od 50 do 1.500 €, czasami jest to koszt stały, a czasami stanowi % zadeklarowanej wartości projektu. W przykładzie Orihuela Costa podatek ten wynosiłby 0,2% zadeklarowanej wartości projektu.
W naszym przykładzie domu o powierzchni 200 m² podatek ten wynosiłby: 204.450 х 0,002 = 408,90 €
PRZYKŁAD: 410 €
2.4. AVAL (KAUCJA) JAKO GWARANCJA BEZPIECZEŃSTWA:
Podatek ten jest gwarancją bezpieczeństwa jezdni, chodników, sieci miejskich itp. przylegających do placu budowy. Innymi słowy, władze zatrzymują tę kwotę w trakcie budowy, aby po jej zakończeniu mogły sprawdzić, czy wszystko wygląda bezpiecznie i czy nie ma żadnych uszkodzeń. Dopiero po sprawdzeniu przez inspektora, że wszystko jest w porządku, zapłacona wcześniej kwota jest zwracana klientowi.
Chociaż podatek ten jest zwracany dopiero po zakończeniu prac budowlanych, jeśli budynek jest w pełni nienaruszony, to oczywiście władze często biorą go dla siebie i bardzo niechętnie zwracają pieniądze. Dlatego w tej publikacji wolimy traktować ten podatek jako koszt bezzwrotny, który bezpośrednio zależy od długości elewacji. Przybliżona kwota wynosi od 3.500 € do 8.000 €.
PRZYKŁAD: 4.750 €
Podsumowując drugi punkt, warto przeznaczyć ze swojego budżetu do około 3% całkowitego kosztu budowy w Hiszpanii na opłacenie podatków miejskich lub jednorazowych opłat rządowych. Na naszym przykładzie kwota ta wyniosłaby
- Podatek od nowej budowy: 8.000 €
- Prawo do użytkowania jezdni: 1.500 €
- Pierwsze zasiedlenie: 410 €
- Aval lub depozyt: 4.750 €
(B) CAŁKOWITY PRZYKŁAD: 14.660 €
3. LABORATORIA, KONTROLA JAKOŚCI, UBEZPIECZENIE I EKSPERTYZY (C):
Trzecia sekcja kosztów i wydatków, która stanowi gwarancję dla ostatecznego właściciela nieruchomości lub nabywcy nieruchomości. Ze wszystkich możliwych niuansów podkreślamy następujące najważniejsze:
3.1. BADANIE TOPOGRAFICZNE (POMIAR) TERENU:
Przed przystąpieniem do projektowania obiektu konieczne jest jasne zrozumienie topografii terenu, specyfiki jego lokalizacji i późniejszego "związania" z miastem i istniejącą komunikacją. Oficjalne badanie topograficzne jest przeprowadzane przez upoważnionych niezależnych ekspertów. Dostępność planu topograficznego gwarantuje dalszą udaną pracę architekta i personelu inżynieryjnego. Koszt tych usług zależy od powierzchni działki i ostatecznego przeznaczenia nieruchomości, ale średnio cena wynosi około 1.500 €.
PRZYKŁAD: 1.200 €
3.2. GEODEZJA I ANALIZY GLEBY:
Analizy gleby są obowiązkowe: wytrzymałość właściwa, warstwy odporne, skład, materiał itp. Koszt tych usług zależy od powierzchni działki i ostatecznego przeznaczenia nieruchomości, ale średnio cena wynosi do 1.500 €/ekspertyzę.
PRZYKŁAD: 1.500 €
3.3. UBEZPIECZENIE:
Hiszpańskie prawo wymaga, aby nieruchomość była ubezpieczona zarówno w trakcie budowy, jak i po jej zakończeniu na okres co najmniej 10 lat. Polisy ubezpieczeniowe muszą być wykupione w następujący sposób:
- Na czas trwania prac budowlanych (Seguro de Responsabilidad Civil - RC). Obowiązkowe ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej (R.C.). Wymagane od inwestora, ale również zalecane klientowi. Koszt zależy od firmy ubezpieczeniowej i zakresu budowy, ale średnio wynosi około 2,00 - 2,50 €/m².
10-letnia odpowiedzialność cywilna (Seguro decenal de daños). Ubezpieczenie gwarantuje integralność i jakość konstrukcji beneficjentowi końcowemu, tj. właścicielowi nieruchomości, przez okres dziesięciu lat od zakończenia budowy. Koszt tej polisy wynosi średnio 8,00 €/m². Istnieją trzy fazy gwarancji:
- 1 rok: Estetyka i materiały wykończeniowe.
- 3 lata: Komunikacja techniczna
- 10 lat: Rama nośna, konstrukcja żelbetowa i fundamenty.
PRZYKŁAD: 2.100 €
3.4 LABORATORIA I EKSPERTYZY:
Następujące obowiązkowe badania i analizy techniczne zostaną przeprowadzone w trakcie i po zakończeniu prac budowlanych:
- Analizy betonu i stali. Na etapie betonowania pobierane są cylindryczne próbki betonu i próbki zbrojenia stalowego o każdej średnicy. Próbki są następnie badane w laboratorium pod kątem pękania i ściskania (dwa etapy: po 7 dniach i 28 dniach, a trzecia próbka jest przechowywana do roku). Dopiero po uzyskaniu akceptowalnych wartości, zgodność z normami zostaje potwierdzona i prace budowlane mogą być kontynuowane.
- Analiza hydroizolacji dachu płaskiego. Po zakończeniu prac budowlanych laboratorium - inspekcja przychodzi i wylewa płaskie tarasy, aby zidentyfikować możliwe wycieki. Obowiązkowe jest wykonanie jednej analizy na każde 250 m² dachu.
Koszt firmy nadzorującej zależy od złożoności i skali projektu budowlanego, a stosunek powierzchni do ceny nie jest proporcjonalny, ale średnio ceny nie przekraczają 5,00 €/m².
PRZYKŁAD: 1 200 €
3.5. TRZECI NIEZALEŻNY NADZÓR TECHNICZNY (O.C.T.):
Nadzór nad realizacją projektu i obiektu budowlanego. Udział trzeciej niezależnej firmy nadzorującej podczas budowy jest konieczny przede wszystkim w celu ochrony praw klienta. Hiszpańskie prawo wymaga tego w przypadku budowy w celu odsprzedaży. Koszt tej usługi zależy od złożoności projektu i wielkości budynku, ale średnio wynosi około 6,50-8,00 €/m².
PRZYKŁAD: 1 750 €
3.6. EFEKTYWNOŚĆ ENERGETYCZNA:
Ekspertyza niezależnej firmy w zakresie zgodności ze wszystkimi przepisami projektowymi dotyczącymi efektywności energetycznej z późniejszą rejestracją w odpowiednim urzędzie. Układanie izolacji termicznej w ścianach i sufitach, a także projektowanie i instalacja mediów są monitorowane. Ponadto sprawdzane są profile i szyby okien i drzwi. Badania są przeprowadzane przez oficjalnie zarejestrowaną firmę. Koszt zależy od złożoności i powierzchni obiektu, ale zazwyczaj wynosi do 750 €.
PRZYKŁAD: 600 €
3.7. AKUSTYKA I IZOLACJA AKUSTYCZNA:
Ekspertyza niezależnej firmy w zakresie zgodności ze wszystkimi przepisami projektowymi dotyczącymi izolacji akustycznej, z późniejszą rejestracją w odpowiednim urzędzie. Pomiary i odsłuchy akustyczne izolacji akustycznej są przeprowadzane w celu potwierdzenia pozytywnego wyniku i uzyskania "certyfikatu akustycznego". Badania są przeprowadzane przez oficjalnie zarejestrowaną firmę audytorską. Koszt zależy od złożoności i powierzchni obiektu, ale ogólnie kosztuje do 750 €.
PRZYKŁAD: 600 €
Podsumowując trzeci punkt, w Hiszpanii warto przewidzieć około 2% całkowitego kosztu budowy na pokrycie kosztów ubezpieczenia, ekspertyz i laboratoriów. W naszym przykładzie kwota ta wynosi 8 500 EUR.
- Topografia: 1 200 €
- Badanie geotechniczne: 1 500 EUR
- Ubezpieczenie: 2 100 €
- Laboratoria: 1 200 €
- Trzeci niezależny nadzór techniczny: € 1,750
- Audyt: 1.200 €
(C) CAŁKOWITY PRZYKŁAD: € 8,950
4. KOSZT SAMEJ BUDOWY (D):
Czwarta i być może najważniejsza sekcja kosztów z wysokim odsetkiem w stosunku do wszystkich kosztów. Ostateczny koszt zależy od jakości materiałów i umiejętności profesjonalistów, ale przyjrzymy się średniej dla Królestwa Hiszpanii. Wybór jakości materiałów i wykonawcy określi ostateczny koszt nieruchomości. W tej grupie tematycznej należy podkreślić trzy punkty:
4.1. MATERIALNY KOSZT BUDOWY:
Odnosi się to do kosztu materiałów i robocizny, "CLUE IN HAND" lub "ALL INCLUDED" (wejdź i zamieszkaj z wyjątkiem mebli do sypialni i sof). Ostateczny koszt nie obejmuje podatków, jest obliczany w odniesieniu do całkowitej powierzchni i zależy bezpośrednio od jakości użytych materiałów i rozwiązań projektowych. Średni poziom cen w chwili obecnej w Hiszpanii (wysokiej jakości konstrukcja z materiałów średniego zakresu) jest ustalony w granicach:
- Budowa domu: 1.600 €/m²
- Lustro wody w basenie: 450 €/м²
- Architektura krajobrazu: 100 €/m²
PRZYKŁAD: 394.000 €
4.2. DOCHÓD BRUTTO WYKONAWCY:
Pomimo nazwy tej pozycji, dochód wykonawcy jest wydatkiem dla klienta, na równi z innymi kosztami i wydatkami. W związku z tym, w celu zapewnienia przejrzystości i jasnego zrozumienia kosztów budowy, zaleca się oddzielenie tej pozycji od całkowitego kosztu budowy i wyrażenie jej w procentach. Średnio dochód brutto (z wyłączeniem podatków) wykonawcy lub firmy budowlanej mieści się w przedziale 12,00 - 15,00 % kosztów materiałowych budowy (cokolwiek mniej: warto zastanowić się nad kwalifikacjami firmy; cokolwiek więcej to najprawdopodobniej koszt jest zawyżony); należy zauważyć, że gdy kwota ta jest zaniżona, warto zastanowić się nad profesjonalizmem i zamożnością firmy oferującej usługi wykonawcy lub generalnego wykonawcy.
PRZYKŁAD: 47.280 €
4.3. KOSZTY OGÓLNE WYKONAWCY:
Oprócz bezpośredniego dochodu, budowniczy lub wykonawca wlicza w koszty budowy kwotę, która jest odpowiedzialna za pokrycie kosztów związanych z wynagrodzeniami wykwalifikowanych specjalistów, takich jak brygadzista lub kierownik budowy, a także za wyposażenie placu budowy w infrastrukturę. Na rynku w Hiszpanii jest niemała liczba oszustów i wyłudzaczy, dlatego nie radzimy oszczędzać na wyborze wykonawcy. Na całkowity koszt ten punkt nie ma większego wpływu, ale jego przestrzeganie i właściwy wybór wykonawcy gwarantuje spokój ducha i ostatecznie oszczędność pieniędzy. Ogólnie rzecz biorąc, możemy zauważyć, że do 7,50 procent całkowitego kosztu budowy jest dość przejrzyste i profesjonalne w Hiszpanii
PRZYKŁAD: 29.550 €
Bardziej szczegółowo omówimy koszt budowy pozycja po pozycji w innej publikacji, ponieważ ta sekcja dotyczy wszystkich kosztów, a ta pozycja nie jest szczegółowo omówiona. Podsumowując punkt czwarty, koszt budowy domu jednorodzinnego wynosi
- Budowa domu: 1.600 €/m²
- Lustro wody w basenie: 450 €/м²
- Ulepszenie terenu: 100 €/m²
- Koszty ogólne budowniczego: 7,50%
- Zysk brutto dewelopera: 12-15%.
(D) CAŁKOWITY PRZYKŁAD: 470.830 €
5. ROZLICZENIE, NOTARIUSZ I REJESTR NIERUCHOMOŚCI (E):
Piąta i ostatnia sekcja kosztów i wydatków związanych z budową nowego domu w Hiszpanii, a mianowicie tak zwane koszty prawne i podatkowe. Następnie wyróżniamy następujące pozycje:
5.1. PODPISANIE ZAKOŃCZENIA BUDOWY U NOTARIUSZA:
Po przekazaniu nieruchomości konieczne jest prawne podpisanie zakończenia budowy. Uprawnienie to przysługuje notariuszowi. W momencie podpisywania aktu sprzedaży lub "escritura" konieczne jest zapłacenie podatku od wartości dodanej w wysokości 1,50% oficjalnie zadeklarowanej wartości wzrostu (zazwyczaj jest to przewidywany koszt budowy, ale istnieją minimalne standardy oparte na średnich rocznych danych statystycznych). Oprócz wspomnianego wcześniej podatku, nie należy zapominać o opłatach notarialnych, które wynoszą do 1.000 € w zależności od obszaru i wartości nieruchomości.
PRZYKŁAD: 4.000 €
5.2. REJESTRACJA W REJESTRZE NIERUCHOMOŚCI:
Po podpisaniu escritura przez notariusza, konieczne jest wpisanie nowej nieruchomości do hiszpańskiego Generalnego Rejestru Nieruchomości. Jest to ostatni etap formalny, po którym nowy budynek zostaje zalegalizowany i otrzymuje dokumentację niezbędną do uzyskania stałych umów na podłączenie do miejskiej sieci wodociągowej, elektrycznej, kanalizacyjnej itp.
Koszt tej procedury również zależy bezpośrednio od oficjalnie zadeklarowanej wartości. Z reguły koszty te nie przekraczają 1.000 €.
PRZYKŁAD: 750 €
Podsumowując ostatni piąty punkt, otrzymujemy całkowity koszt rzędu 1% całkowitego kosztu budowy, a mianowicie następujące wyniki:
- Koszty notarialne: 1,5% zadeklarowanej wartości + 750 €
- Rejestracja nieruchomości: do 1.000 €
(D) PRZYKŁAD CAŁKOWITY: 4.750 €
WYNIKI ANALIZY KOSZTÓW BUDOWY DOMU W HISZPANII
Po zwróceniu uwagi na wszystkie całkowite koszty i wydatki związane z budową nieruchomości w Hiszpanii, z wyjątkiem ceny samej działki, na przykładzie domu jednorodzinnego (willi), możemy podsumować następujące koszty w stosunku do całkowitej powierzchni domu:
KOSZT = (A + B + C + D + E) / POWIERZCHNIAKOSZT = 2.600 €/m² |
Używając naszej wcześniej wspomnianej willi z działką i basenem jako przykładu, jej koszt obejmuje budowę ze wszystkimi możliwymi innymi kosztami z wyjątkiem gruntu:
VILLA 200 m² KOSZT 520.000 €
НMamy nadzieję, że te informacje pomogą Ci zaoszczędzić wiele wysiłku i nie podejmować błędnych decyzji. Jeśli masz jakiekolwiek pytania, skontaktuj się z naszymi specjalistami za pomocą formularza lub umów się na bezpłatną wstępną konsultację!
Inne artykuły
