В данной публикации, на момент середины 2024 г., мы рассмотрим один из самых часто задаваемых вопросов: «СКОЛЬКО СТОИТ ПОСТРОИТЬ ДОМ В ИСПАНИИ И НА КАКИЕ РАСХОДЫ СВЯЗАННЫЕ С ЭТИМ НУЖНО РАССЧИТЫВАТЬ?". Мы рассмотрим не только стоимость самого строительства, но и остальные затраты кроме стоимости самой земли.
СТОИМОСТЬ НОВОГО ДОМА В ИСПАНИИ
Стоимость новогшо дома в Испании (без учета участка) = A+B+C+D+E = СТОИМОСТЬ €/м², где:
- A: Профессиональные гонорары
- B: Административные расходы
- C: Лаборатории, контроль качества, страхование и экспертизы
- D: Стоимость строительства нанимая услуги генподрядчика
- E: Оформление, нотариус и регистр собственности
Ранее указанная сумма является средней и не включает Налог на Надбавленную Стоимость (Н.Д.С.), который в зависимости от заказчика и ситуации может составлять 0%, 10% или 21%, а также быть возвратным или нет. Для удобства интерпретации информации, далее все суммы и затраты будут приводится без учета данного налога.
Для того что бы «общаться в числах», возьмем за пример среднестатистический односемейный дом с двумя этажами без подвала, выполненный нашей компанией в 2023 году и сданный в эксплуатацию в начале 2024 года. Конкретный пример со следующими показателями:
- Участок земли 600 м² с достаточно ровным рельефом, грунт не твердый известняк
- Месторасположение: юг Коста Бланка, Аликанте, Ориуела Коста
- Площадь дома (общая, не полезная) 200 м²
- Без подвала и с соляриумом
- 4 спальных комнаты, 3 санузла, 1 просторный салон и американская кухня, котельная и холл – гардеробная
- Конструктив ж/б конструкция с ленточным фундаментом и техническим цокольным перекрытием, система строительства стандартная / классическая
- Бассейн открытый, классический система скиммер, размер 7 х 4 м²
- Качество: среднее - стандарт (плитка 25 €/м², гладкая покраска стен, потолки ГКЛ и т.д.)
- Срок строительных работ 12 месяцев
И так, приступим. Перечисляем расходы по мере хронологического уклада или их логического поступления:
1. ПРОФЕССИОНАЛЬНЫЕ ГОНОРАРЫ (A):
В Испании, как в принципе и во всех развитых странах, для того что бы построить новый дом и сдать его в эксплуатацию, необходимо нанять услуги так называемой «Авторской команды», состоящая минимум из Архитектора и Строительного инженера (Апарехадор).
Участие Архитектора примерно составляет 60%, а Строительного инженера 40%, соответственно. Первый является автором проекта, а второй ответственным за надлежащее исполнение строительных работ. Весь цикл услуг в общем сводится в 5 больших этапа, согласно следующей процентовки от общей стоимости и нагрузки:
- Этап 1: Подписание контракта, 10%. Предварительный градостроительный анализ и Эскизный проект
- Этап 2: Утверждение функционала, 25%. Базовый проект, подача на муниципальную лицензию.
- Этап 3: Окончательный проект, 35%. Исполнительный (Рабочий) проект, получение муниципальной лицензии. Начала глубокого проектирования и утверждения инженерно-конструктивных решений
- Этап 4: В течении строительства, 25%. Начало строительных работ. Авторский надзор и курирование проводимых работ
- Этап 5: Окончание, 5%. Сдача в эксплуатацию, сбор и подача документации, выдача сертификата на первое заселение
Стоимость услуг в целом по Испании и на все ранее перечисленные этапы составляет 100 €/м², при этом соответствие НЕ пропорциональное. Эта стоимость для дома 200 м², дом большей стоимости пропорционально стоит дешевле, а дом меньшей площадью, стоит дороже. В связи с этим, приводим некоторые примерные стоимости согласно площади дому:
- Общая площадь до 100 м² = 125 €/м²
- Общая площадь между 100 м²и 200 м² = 100 €/м²
- Общая площадь между 200 м²и 350 м² = 90 €/м²
- Общая площадь между 350 м²и 600 м² = 80 €/м²
Подводя итоги первого пункта, стоит предусматривать примерно следующие расходы от общей стоимости строительства на профессиональные гонорары Архитектора и Строительного инженера, два способа:
- 3-5 % от общего РЕАЛЬНОГО бюджета строительства. Чаще применяется в домах площадью до 100 м²
- 80-100 €/м² от общей площади строения. Чаще применяется в домах площадью от 100 м²
A) ВСЕГО ПРИМЕР: 20.000 €
2. АДМИНИСТРАТИВНЫЕ ЗАТРАТЫ (B):
Не мало важная статья расходов при строительстве недвижимости в Испании, зачастую недооцененная или просто забытая, состоит из затрат связанных со строительными разрешениями выдаваемыми городскими властями, а так же следующими госпошлинами:
2.1. НАЛОГ НА НОВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО:
Каждая мэрия устанавливает свою госпошлину, при этом критерии на которых основывается подсчет этого налога различные. В целом этот налог составляет 4% от заявленной проектной стоимости, которая конечно же занижается и не ничего не имеет общего с реальной стоимостью строительства, но установленные рамки официальных расценок для того что бы утвердить минимальную стоимость строительства являются следующими:
- Жилая недвижимость: 750 €/м²
- Подвалы, подземные парковки и технические помещения: 600 €/м²
- Бассейны и спортивные сооружения: 450 €/м²
- Благоустройство участка: 75 €/м²
На примере нашего дома подсчитаем:
- Площадь дома 200 м²: 750 х 200 = 150.000 €
- Бассейн 7 х 3 м: 450 х 7 х 3 = 9.450 €
- Благоустройство участка 600 м²: 75 х 600 = 45.000 €
Всего проектная стоимость строительства составит 204.450 €. Так как налог составит 4% от заявленной стоимости, рассчитываем его от проектной стоимости и получаем: 204.450 х 0,04 = 8.178 €
ПРИМЕР: 8.000 €
2.2. НАЛОГ НА ПРАВА ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ПРОЕЗЖЕЙ ЧАСТИ:
Эта госпошлина (муниципальный налог) для того что бы получить право от властей для работы или для склада материалов на проезжей части, т.е. на тротуаре или дороге вблизи нашего объекта строительства. Стоимость налога зависит от срока и от занимаемой площади, а также от конкретного муниципалитета и строительного объекта. В среднем для строительства односемейного дома, срок которого не менее 12-ти месяцев, данный налог составит в районе 1.500 €
ПРИМЕР: 1.500 €
2.3. НАЛОГ НА НОВОЕ ЗАСЕЛЕНИЕ:
Перед тем как получить окончательные документы на первое заселение и после того как выдан Акт Окончания Строительства (А.О.С.), требуется оповестить власти о том что строительство окончено. Для этого нужно собрать необходимый пакет документов и заплатить госпошлину (таса муниципаль), которая зависит от каждого города или муниципалитета. В целом этот налог не большой, но варьируется от 50 до 1.500 €, иногда это фиксированная стоимость, а иногда % от заявленной проектной стоимости. На примере города Ориуела Коста, этот налог составит 0,2 % от заявленной проектной стоимости.
На нашем примере дома с площадью 200 м², этот налог составит: 204.450 х 0,002 = 408,90 €
ПРИМЕР: 410 €
2.4. АВАЛ (ДЕПОЗИТ) КАК ГАРАНТИЯ СОХРАННОСТИ:
Этот налог является гарантией сохранности проезжей части, тротуаров, городских сетей и прочее, прилегающих к участку. Другими словами, власти удерживают эту сумму пока идет строительство для того что бы после того как оно закончится, проверить все ли выгладит в сохранности и нет ли каких-либо повреждений. Только после того как инспектор проверяет что все выглядит подобающим образом, ранее оплченая сумма возвращается заказчику.
Хотя этот налог возвращается по истечению строительных работ, только в случае полной сохранности конечно, зачастую власти присваивают его себе и очень не охотно возвращают деньги. Поэтому, мы предпочитаем в данной публикации принимать этот налог как не возвратную затрату, которая напрямую зависит от длины фасада. Примерно сумма составляет 3.500 € - 8.000 €.
ПРИМЕР: 4.750 €
Подводя итоги второго пункта, стоит выделять из своего бюджета примерно до 3 % от общей стоимости строительства в Испании для оплаты муниципальных налогов или разовых госпошлин. На нашем примере сумма составит:
- Налог на новое строительство: 8.000 €
- Права использования проезжей части: 1.500 €
- Первое заселение: 410 €
- Авал или депозит: 4.750 €
B) ВСЕГО ПРИМЕР: 14.660 €
3. ЛАБОРАТОРИИ, КОНТРОЛЬ КАЧЕСТВА, СТРАХОВАНИЕ И ЭКСПЕРТИЗЫ (С):
Третий раздел расходов и затрат, который обеспечивает гарантию окончательному собственнику недвижимости или покупателю объекта. Из всех возможных нюансов, выделяем следующие самые существенные:
3.1. ТОПОГРАФИЧЕСКАЯ СЪЕМКА (ЗАМЕР) УЧАСТКА:
Перед тем как приступить к проектированию объекта, необходимо четко понимать рельеф участка, специфику его месторасположения и последующую “привязку” к городу и существующим коммуникациям. Официальная топографическая съемка проводится уполномоченными независимыми экспертами. Наличие топографического плана гарантирует в дальнейшем успешную работу архитектора и инженерного состава. Стоимость данных услуг зависит от площади участка и от конечного назначения объекта недвижимости, но в среднем цена устанавливается в районе 1.500 €
ПРИМЕР: 1.200 €
3.2. ГЕОДЕЗИЯ И АНАЛИЗ ПОЧВЫ:
Обязательным является проведение анализов грунта: удельная прочность, упорные слои, состав, материал и т.д. Стоимость данных услуг зависит от площади участка и от конечного назначения объекта недвижимости, но в среднем цена устанавливается до 1.500 €/экспертизу
ПРИМЕР: 1.500 €
3.3. СТРАХОВАНИЕ:
Законодательство Испании обязывает страховать объект строительства, как в течении, так и после строительства на срок не менее 10-лет. Страховые полисы должны быть оформлены следующим образом:
- На срок строительных работ (Seguro de Responsabilidad Civil - RC). Обязательная страховка о гражданской ответственности (R.C.). Необходима строителю, но и рекомендована заказчику. Стоимость зависит от страховой компании и от объема строительства, но в среднем составляет около 2,00 - 2,50 €/м²
- 10-ти летняя ответственность (Seguro decenal de daños). Страховка гарантирует целостность и качество строительства окончательному правоприобретателю, т.е. собственнику недвижимости, в течении десяти лет с момента окончания строительства. Стоимость данного полиса в среднем составляет 8,00 €/м². Существуют три гарантийных этапа:
- 1 год: Эстетика и отделочные материалы.
- 3 года: Инженерные коммуникации
- 10 лет: Несущий каркас, железобетонная структура и фундамент
ПРИМЕР: 2.100 €
3.4. ЛАБОРАТОРИИ и ЭКСПЕРТИЗЫ:
В Течении строительных работ и после их окончания необходимо выполнять следующие обязательные технические экспертизы и анализы:
- Анализ бетона и стали. На стадии бетонирования берутся образцы бетона цилиндрической формы и образцы стальной арматуры каждого диаметра. В дальнейшем образцы проверяются в лаборатории на излом и на компрессию (два этапа: через 7 дней и 28 дней, при этом третий образец хранится до года). Только после допустимых показателей, сертифицируется соблюдение стандартов и разрешается продолжение строительных работ.
- Анализ гидроизоляции плоских крыш. После того как стройка закончена, приезжает лаборатория – инспекция и заливает плоские террасы для выявления возможных протечек. Обязательно выполнить один анализ на каждые 250 м² кровли.
Стоимость услуг курирующей компании зависит от сложности и масштаба строительного объекта, при этом соотношение площади и цены не является пропорциональным, но в среднем цены не превышают 5,00 €/м²
ПРИМЕР: 1.200 €
3.5. ТРЕТИЙ НЕЗАВИСИМЫЙ ТЕХНАДЗОР (O.C.T.):
Контроль исполнения проекта и объекта строительства. Участие третьей независимой курирующей компании в течении строительства необходимо, прежде всего, для защиты прав заказчика. Испанское законодательство обязывает к этому в случае строительства для последующей перепродажи. Стоимость данного сервиса зависит от сложности проекта и от площади строения, но в среднем составляет в районе 6,50 – 8,00 €/м²
ПРИМЕР: 1.750 €
3.6. ЭНЕРГОЭФФЕКТИВНОСТЬ:
Экспертиза независимой компанией о соблюдении всех проектных предписаний что касается энергоэффективности с последующей регистрацией в соответствующей инстанции. Отслеживается укладка теплоизоляции в стены и в перекрытия, а также устройство и монтаж инженерных коммуникаций. Более того, проверяется профиль и стекло уличных окон и дверей. Экспертизы производятся официально зарегестрированной компанией. Стоимость зависит от сложности и площади объекта, но в целом стоит до 750 €.
ПРИМЕР: 600 €
3.7. АКУСТИКА И ШУМОИЗОЛЯЦИЯ:
Экспертиза независимой компанией о соблюдении всех проектных предписаний что касается шумоизоляции с последующей регистрацией в соответствующей инстанции. Производятся замеры и акустическое прослушивание звукоизоляции для подтверждения положительного результата и получения “акустического сертификата”. Экспертизы производятся официально зарегестрированной аудиторской компанией. Стоимость зависит от сложности и площади объекта, но в целом стоить до 750 €.
ПРИМЕР: 600 €
Подводя итоги третьего пункта, стоит предусматривать примерно до 2 % от общей стоимости строительства в Испании для оплаты затрат связанных со страхованием, экспертизами и лабораториями. На нашем примере сумма составляет 8.500 €
- Топография: 1.200 €
- Геотехнические изыскания: 1.500 €
- Страхование: 2.100 €
- Лаборатории: 1.200 €
- Третий независимый технадзор: 1.750 €
- Аудит: 1.200 €
С) ВСЕГО ПРИМЕР: 8.950 €
4. СТОИМОСТЬ САМОГО СТРОИТЕЛЬСТВА (D):
Четвертый и пожалуй самый главный раздел расходов с высоким процентным соотношением относительно всех затрат. Окончательная стоимость зависит от качества материалов и квалификации специалистов, но мы рассмотрим средние показатели по королевству Испании. Выбор качества материала и подрядчика определит окончательную стоимость недвижимости. В данной тематической группе следует выделить три пункта:
4.1. МАТЕРИАЛЬНАЯ СТОИМОСТЬ СТРОИТЕЛЬСТВА:
В данном случае речь идет о стоимости материалов и рабочей силы, "КЛЮЧ В РУКИ" или "ВСЕ ВКЛЮЧЕНО" (заходи и живи, кроме спальной мебели и диванов). Окончательная стоимость не включает налоги, подсчитывается относительно общей площади и напрямую зависит от качества применяемых материалов и проектных решений. Средний уровень цен на данный момент в Испании (качественное строительство с применением материалов средней гаммы) установился в пределах:
- Строительство дома: 1.600 €/м²
- Бассейн зеркало воды: 450 €/м²
- Благоустройство участка: 100 €/м²
ПРИМЕР: 394.000 €
4.2. ДОХОД БРУТО ПОДРЯДЧИКА:
Не смотря на название этого пункта, доход подрядчика является расходом для заказчика, на ровне с остальными расходами и затратами. Поэтому, для прозрачности и четкого понимания себестоимости строительства, рекомендуется выделять данный пункт от общей стоимости строительства и делать это в процентном эквиваленте. В среднем, доход бруто (без учета налогов) подрядчика или строительной компании составляет в диапозоне 12,00 - 15,00 % от материальной стоимости строительства (все что меньше: стоит задуматься о квалификации компании; все что больше скорее всего стоимость задранная); при этом необходимо отметить что, когда данная сумма занижается, то стоит задуматься о профессионализме и состоятельности компании, предлагающей услуги подрядчика или Генподрядчика
ПРИМЕР:47.280 €
4.3. НАКЛАДНЫЕ РАСХОДЫ ПОДРЯДЧИКА:
Кроме непосредственного дохода, строитель или подрядчик закладывает в стоимость строительства сумму которая отвечает за покрытие расходов связанных с зарплатами квалифицированных специалистов таких как прораб или шеф объекта, а также для обеспечения объекта своей инфраструктуры. На рынке в Испании не мало жуликов и проходимцев, поэтому не советуем экономить на выборе строителя. На общей стоимости этот пункт не сильно сказывается, зато его соблюдение и правильный выбор подрядчика гарантирует спокойство и в итоге экономию средств. В целом можем отметить что до 7,50 % от общей стоимости строительства это достаточно прозрачно и профессионально по Испании.
ПРИМЕР: 29.550 €
Более подробную стоимость строительства по пунктам мы разберем в другой публикации, так как в данном разделе речь идет о всех затратах и этот пункт не разбирается детально. Подводя итоги четвертого пункта, стоимость строительства отдельно стоящего дома устанавливается в:
- Строительство дома: 1.600 €/м²
- Бассейн зеркало воды: 450 €/м²
- Благоустройство участка: 100 €/м²
- Накладные расходы строителя: 7,50%
- Доход бруто строителя: 12-15 %
D) ВСЕГО ПРИМЕР: 470.830 €
5. ОФОРМЛЕНИЕ, НОТАРИУС И РЕГИСТР СОБСТВЕННОСТИ (E):
Пятый и последний раздел затрат и расходов связанных со строительством нового дома в Испании, а именно так называемые юридические и фискальные расходы. Далее выделяем следующие пункты:
5.1. ПОДПИСАНИЕ ОКОНЧАНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА У НОТАРИУСА:
После сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию необходимо законно оформить окончание стройки. Данные полномочия имеет нотариус. При этом, в момент подписания купчей или “эскритуры” необходимо оплатить налог на надбавку стоимости в размере 1,50 % от официально заявленной стоимости увеличения (как правило это проектная стоимость строительства, но существуют минимальные стандарты, которые основываются на ежегодных среднестатистических данных). Кроме ранее указанного налога, не стоит забывать о гонорарах самого нотариуса, которые составляют до 1.000 € в зависимости от площади и стоимости недвижимости
ПРИМЕР: 4.000 €
5.2. РЕГИСТРАЦИЯ В РЕГИСТРЕ СОБСТВЕННОСТИ:
После того как нотариус подписал эскритуру, необходимо внести новый объект недвижимости в общий испанский регистр собственности. Это последний формальный этап, после которого новостройка легализуется и получает соответствующую документацию для оформления постоянных контрактов на подключение к муниципальным сетям водоснабжения, электроэнергии, канализации и т.д.
Стоимость данной процедуры так же напрямую зависит от официально заявленной стоимости. Как правило эти расходы не превышают 1.000 €
ПРИМЕР: 750 €
Подводя итоги последнего пятого пункта, получаем общую стоимость в районе 1% от всей стоимости строительства, а именно следующие результаты:
- Расходы нотариуса: 1,5% от заявленной стоимости + 750 €
- Регистр собственности: до 1.000 €
D) ВСЕГО ПРИМЕР: 4.750 €
ИТОГИ АНАЛИЗА СТОИМОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА ДОМА В ИСПАНИИ
После того как мы привели к Вашему сведению все общие расходы и затраты связанные со строительством недвижимости в Испании, кроме цены самого участка, на примере односемейного дома (виллы), мы можем резюмировать следующую стоимость относительно общей площади дома:
СТОИМОСТЬ = (A + B + C + D + E) / ПЛОЩАДЬСТОИМОСТЬ = 2.600 €/м² |
На примере нашей ранее упомянутой виллы с участокм и бассейном, её стоимость включая строительство со всеми возможными остальными расходами, кроме стоимости земли:
ВИЛЛА 200 м² СТОИТ 520.000 €
Надеемся что это информация поможет Вам сэкономить много сил и не принимать не верных решений. По любым вопросам обращайтесь к наши специалистам по форме или заказывайте первую консультацию бесплатно!
Другие статьи
