I denna publikation kommer vi från och med mitten av 2024 att besvara en av de vanligaste frågorna: "HUR MYCKET KOSTAR DET ATT BYGGA ETT HUS I SPANIEN OCH VILKA KOSTNADER ÄR INBLANDADE?". Vi kommer inte bara att titta på kostnaden för själva byggandet, utan även på andra kostnader utöver kostnaden för själva marken.
KOSTNAD FÖR ETT NYTT HUS I SPANIEN
Kostnaden för ett nytt hus i Spanien (exklusive mark) = A+B+C+D+E = KOSTNAD €/m², där:
- A: Arvoden
- B: Administrativa kostnader
- C: Laboratorier, kvalitetskontroll, försäkringar och värderingsutlåtanden
- D: Byggkostnad genom att anlita en generalentreprenör
- E: Formaliserings-, notarie- och fastighetsregisteravgifter
Ovanstående belopp är ett genomsnitt och inkluderar inte mervärdesskatt (moms), som beroende på kunden och situationen kan vara 0%, 10% eller 21% och kan vara återbetalningsbar eller inte. För att underlätta tolkningen av informationen kommer nedan alla belopp och kostnader att anges utan hänsyn till denna skatt.
För att "kommunicera i siffror", låt oss ta som exempel ett genomsnittligt enfamiljshus med två våningar utan källare, färdigställt av vårt företag 2023 och beställt i början av 2024. Ett specifikt exempel med följande siffror:
- Tomt på 600 m² med en ganska platt terräng, marken är inte hård kalksten
- Plats: Södra Costa Blanca, Alicante, Orihuela Costa.
- Husets yta (totalt, inte användbart) är 200 m².
- Utan källare och med solarium
- 4 sovrum, 3 badrum, 1 rymligt vardagsrum och amerikanskt kök, pannrum och hall - kapprum.
- Strukturell armerad betongkonstruktion med bandfundament och tekniskt källargolv, standard / klassiskt byggsystem.
- Utomhuspool, klassiskt skimmersystem, storlek 7 x 4 m²
- Kvalitet: medel - standard (kakel 25 €/m², slät väggmålning, GKL-tak etc.)
- Byggperiod 12 månader
Så låt oss komma igång. Låt oss lista utgifterna som de är kronologiskt ordnade eller logiskt inkommande:
1. ARVODEN (A):
I Spanien, liksom i princip i alla utvecklade länder, är det för att bygga ett nytt hus och ta det i bruk nödvändigt att anlita ett så kallat "författarteam", bestående av minst en arkitekt och en byggnadsingenjör (Aparejador).
Arkitektens andel är cirka 60 procent och byggnadsingenjörens 40 procent. Den förstnämnda är upphovsman till projektet och den sistnämnda ansvarar för att byggnadsarbetena utförs på rätt sätt. Hela tjänstecykeln sammanfattas i allmänhet i 5 stora etapper, enligt följande procentandelar av den totala kostnaden och arbetsbelastningen:
Etapp 1: Kontraktsskrivning, 10%. Preliminär stadsplaneringsanalys och skissdesign
Etapp 2: Funktionsgodkännande, 25%. Grundläggande design, ansökan om kommunal licens.
Etapp 3: Slutlig design, 35%. Utförande (Working) design, erhållande av kommunalt tillstånd. Start av fördjupad design och godkännande av byggnadstekniska lösningar
Etapp 4: Under byggtiden, 25 procent. Påbörjande av byggnadsarbeten. Författarens övervakning och övervakning av pågående arbeten.
Etapp 5: Färdigställande, 5%. Driftsättning, insamling och inlämning av dokumentation, utfärdande av certifikat för första beläggning.
Kostnaden för tjänsten i allmänhet i Spanien och för alla de tidigare angivna etapperna är 100 €/m², och korrespondensen är INTE proportionell. Denna kostnad är för ett hus på 200 m², ett hus med större värde är proportionellt billigare och ett hus med mindre yta kostar mer. Här är därför några ungefärliga kostnader beroende på husets storlek:
- Total yta upp till 100 m² = 125 €/m²
- Total yta mellan 100 m² och 200 m² = 100 €/m².
- Total yta mellan 200 m² och 350 m² = 90 €/m².
- Total yta mellan 350 m² och 600 m² = 80 €/m².
För att sammanfatta den första punkten är det värt att räkna med ungefär följande kostnader av den totala byggkostnaden för arvoden till arkitekt och byggnadsingenjör, på två sätt:
- 3-5 % av den totala REAL-byggbudgeten. Används oftare för hus som är upp till 100 m² stora
- 80-100 €/m² av den totala byggytan. Används oftare för hus på 100 m² eller mer.
A) TOTALT EXEMPEL: 20.000 €.
2. ADMINISTRATIVA KOSTNADER (B):
En viktig kostnad för att bygga fastigheter i Spanien, som ofta underskattas eller helt enkelt glöms bort, består av kostnaderna för bygglov som utfärdas av stadsmyndigheterna samt följande statliga avgifter:
2.1. SKATT PÅ NYBYGGNATION:
Varje kommun fastställer sin egen statliga skatt och de kriterier som ligger till grund för beräkningen av denna skatt är olika. I allmänhet är denna skatt 4% av det deklarerade projektvärdet, vilket naturligtvis är underskattat och inte har något att göra med den faktiska byggkostnaden, men de fastställda gränserna för de officiella skattesatserna för att godkänna den lägsta byggkostnaden är följande:
Bostadsfastigheter: 750 €/m².
Källare, underjordiska parkeringsgarage och tekniska rum: 600 €/м²
Simbassänger och idrottsanläggningar: 450 €/м²
Förbättringar på platsen: 75 €/m²
Låt oss använda vårt hus som exempel och beräkna:
- Husets yta 200 m²: 750 x 200 = 150.000 €.
- Swimmingpool 7 x 3 meter: 450 x 7 x 3 = 9.450 €.
- Tomtförbättring 600 m²: 75 x 600 = 45.000 €.
Den totala beräknade byggkostnaden är 204.450 €. Eftersom skatten kommer att vara 4% av det deklarerade värdet beräknar vi den från projektvärdet och får: 204.450 х 0,04 = 8.178 €
EXEMPEL: 8.000 €.
2.2. SKATT PÅ RÄTTEN ATT ANVÄNDA KÖRBANAN:
Detta är en statlig avgift (kommunalskatt) för att få rätt från myndigheterna att arbeta eller lagra material på körbanan, dvs. på trottoaren eller vägen nära vårt byggprojekt. Kostnaden för skatten beror på löptiden och det område som tas i anspråk, samt på den specifika kommunen och byggprojektet. I genomsnitt, för byggandet av ett enfamiljshus med en period på minst 12 månader, kommer denna skatt att ligga i storleksordningen 1.500 €.
EXEMPEL: 1.500 €.
2.3. SKATT PÅ NY INFLYTTNING:
Innan du får de slutliga dokumenten för den första inflyttningen och efter att intyget om färdigställande av byggnaden (A.O.C.) har utfärdats, är det nödvändigt att meddela myndigheterna att byggnaden har slutförts. För att göra detta måste du samla in de nödvändiga dokumenten och betala en skatt (tasa municipality), som varierar från stad till stad eller kommun till kommun. I allmänhet är denna skatt inte stor, men varierar från 50 till 1.500 €, ibland är det en fast kostnad och ibland är det en % av det deklarerade projektvärdet. I exemplet Orihuela Costa skulle denna skatt vara 0,2% av det deklarerade projektvärdet.
I vårt exempel med ett hus på 200 m² skulle denna skatt vara: 204.450 х 0,002 = 408,90 €
EXEMPEL: 410 €.
2.4. AVAL (DEPOSITION) SOM EN SÄKERHETSGARANTI:
Denna skatt är en garanti för säkerheten på körbanan, trottoarerna, stadsnätet etc. i anslutning till byggplatsen. Med andra ord håller myndigheterna inne detta belopp medan byggandet pågår så att de när det är klart kan kontrollera att allt ser säkert ut och att det inte finns några skador. Först efter att inspektören har kontrollerat att allt är i sin ordning återbetalas det tidigare inbetalda beloppet till kunden.
Även om denna skatt endast återbetalas efter att byggnadsarbetet har slutförts, om byggnaden är helt intakt, tar myndigheterna naturligtvis ofta den för sig själva och är mycket ovilliga att återbetala pengarna. Därför föredrar vi i denna publikation att betrakta denna skatt som en icke återbetalningsbar kostnad, som är direkt beroende av fasadens längd. Det ungefärliga beloppet är 3.500 € - 8.000 €.
EXEMPEL: 4.750 €.
För att sammanfatta den andra punkten är det värt att från din budget avsätta upp till ca 3% av den totala byggkostnaden i Spanien för att betala kommunalskatt eller statliga engångsavgifter. I vårt exempel skulle beloppet vara:
- Skatt på nybyggnation: 8 000 €.
- Nyttjanderätt till körbanan: 1.500 €
- Första inflyttning: 410 €.
- Aval eller deposition: 4.750 €.
(B) TOTALT EXEMPEL: 14.660 €.
3. LABORATORIER, KVALITETSKONTROLL, FÖRSÄKRINGAR OCH EXPERTIS (C):
Det tredje avsnittet om kostnader och utgifter, som ger en garanti till den slutliga ägaren av fastigheten eller köparen av fastigheten. Av alla möjliga nyanser betonar vi följande mest väsentliga:
3.1. TOPOGRAFISK UNDERSÖKNING (MÄTNING) AV PLATSEN:
Innan man går vidare med utformningen av objektet är det nödvändigt att tydligt förstå platsens topografi, detaljerna i dess läge och den efterföljande "bindningen" till staden och befintliga kommunikationer. En officiell topografisk undersökning utförs av auktoriserade oberoende experter. Tillgången till en topografisk plan garanterar ytterligare framgångsrikt arbete för arkitekten och ingenjörspersonalen. Kostnaden för dessa tjänster beror på tomtens yta och fastighetens slutdestination, men i genomsnitt ligger priset på ca 1.500 €.
EXEMPEL: 1.200 €.
3.2. GEODESI OCH MARKUNDERSÖKNINGAR:
Markanalyser är obligatoriska: specifik hållfasthet, motståndskraftiga skikt, sammansättning, material osv. Kostnaden för dessa tjänster beror på tomtens areal och på fastighetens slutdestination, men i genomsnitt ligger priset på upp till 1 500 €/expertis.
EXEMPEL: 1.500 €.
3.3. FÖRSÄKRING:
Enligt spansk lagstiftning måste byggprojektet försäkras både under och efter byggtiden under en period på minst 10 år. Försäkringsavtal måste tecknas enligt följande:
- För den tid som byggnadsarbetena pågår (Seguro de Responsabilidad Civil - RC). Obligatorisk ansvarsförsäkring för civilrättsligt ansvar (R.C.). Krävs av byggherren, men rekommenderas även till kunden. Kostnaden beror på försäkringsbolaget och byggarbetets omfattning, men ligger i genomsnitt på 2,00 - 2,50 €/m².
10-årigt ansvar (Seguro decenal de daños). Försäkringen garanterar konstruktionens integritet och kvalitet till den slutliga förmånstagaren, dvs. fastighetsägaren, under en period av tio år från det att konstruktionen slutförts. Kostnaden för denna försäkring är i genomsnitt 8,00 €/m². Det finns tre garantifaser:
- 1 år: Estetik och ytmaterial.
- 3 år: Teknisk kommunikation
- 10 år: Bärande ram, armerad betongkonstruktion och fundament.
EXEMPEL: 2.100 €.
3.4 LABORATORIER OCH EXPERTIS:
Följande obligatoriska tekniska undersökningar och analyser ska utföras under och efter byggnadsarbetet:
Betong- och stålanalyser. Vid betongtillverkningen tas cylindriska betongprover och stålarmeringsprover av varje diameter. Proverna testas därefter i laboratoriet för brott och kompression (två steg: efter 7 dagar och 28 dagar, med det tredje provet lagrat i upp till ett år). Först efter acceptabla värden intygas att standarderna uppfylls och byggnadsarbetet får fortsätta.
Analys av vattentätning av platta tak. Efter att byggnadsarbetet är klart kommer laboratoriet - inspektionen och häller platta terrasser för att identifiera eventuella läckor. Det är obligatoriskt att utföra en analys för varje 250 m² tak.
Kostnaden för det övervakande företaget beror på byggprojektets komplexitet och omfattning, och förhållandet mellan yta och pris är inte proportionerligt, men i genomsnitt överstiger priserna inte 5,00 €/m².
EXEMPEL: 1.200 €.
3.5. TREDJE OBEROENDE TEKNISK ÖVERVAKNING (O.C.T.):
Övervakning av genomförandet av projektet och byggnadsobjektet. Deltagandet av ett tredje oberoende tillsynsföretag under byggnationen är nödvändigt främst för att skydda kundens rättigheter. Spansk lag kräver detta vid byggnation för återförsäljning. Kostnaden för denna tjänst beror på projektets komplexitet och byggnadens storlek, men ligger i genomsnitt på 6,50 - 8,00 €/m².
EXEMPEL: 1 750 €.
3.6. ENERGIEFFEKTIVITET:
Expertis av ett oberoende företag om efterlevnad av alla projektbestämmelser om energieffektivitet med efterföljande registrering hos relevant myndighet. Installation av värmeisolering i väggar och tak, liksom utformning och installation av verktyg övervakas. Dessutom kontrolleras profilen och glaset i fönster och dörrar. Undersökningarna utförs av ett officiellt registrerat företag. Kostnaden beror på hur komplicerat objektet är och hur stort område det gäller, men kostar i allmänhet upp till 750 €.
EXEMPEL: 600 €.
3.7. AKUSTIK OCH BULLERISOLERING:
Expertis av ett oberoende företag om efterlevnaden av alla projektbestämmelser om bullerisolering, med efterföljande registrering hos relevant myndighet. Mätningar och akustisk avlyssning av ljudisoleringen utförs för att bekräfta ett positivt resultat och för att erhålla ett "akustiskt certifikat". Undersökningarna utförs av ett officiellt registrerat revisionsföretag. Kostnaden beror på objektets komplexitet och yta, men i allmänhet kostar det upp till 750 €.
EXEMPEL: 600 €.
För att sammanfatta den tredje punkten är det värt att avsätta cirka 2% av den totala byggkostnaden i Spanien för att täcka kostnaderna för försäkringar, expertis och laboratorier. I vårt exempel är beloppet 8 500 €.
- Topografi: 1.200 €.
- Geoteknisk undersökning: 1.500 €.
- Försäkring: 2.100 euro
- Laboratorier: 1.200 euro
- Tredje oberoende teknisk övervakning: 1.750 euro
- Revision: 1.200 euro
(C) TOTALT EXEMPEL: 8.950 €.
4. KOSTNADEN FÖR SJÄLVA BYGGANDET (D):
Den fjärde och kanske viktigaste delen av kostnaderna med en hög procentandel i förhållande till alla kostnader. Den slutliga kostnaden beror på materialens kvalitet och yrkesmännens kompetens, men vi kommer att titta på genomsnittet för Konungariket Spanien. Valet av materialkvalitet och entreprenör kommer att avgöra den slutliga kostnaden för fastigheten. Tre punkter bör betonas i denna ämnesgrupp:
4.1. MATERIALKOSTNAD FÖR BYGGNATION:
Detta avser kostnaden för material och arbete, "KLUR I HAND" eller "ALLT INKLUDERAT" (kom in och bo med undantag för sovrumsmöbler och soffor). Den slutliga kostnaden inkluderar inte skatter, beräknas i förhållande till den totala ytan och beror direkt på kvaliteten på de material som används och designlösningar. Den genomsnittliga prisnivån för närvarande i Spanien (kvalitetsbyggnad med material i mellanklassen) ligger inom följande gränser:
- Husbyggnad: 1.600 €/m²
- Vattenspegel till swimmingpool: 450 €/м²
- Landskapsarkitektur: 100 €/m²
EXEMPEL: 394.000 €.
4.2. ENTREPRENÖRENS BRUTTOINTÄKT:
Trots namnet på denna post är entreprenörens inkomst en kostnad för beställaren, på samma sätt som andra kostnader och utgifter. För att skapa transparens och en tydlig förståelse för byggkostnaden rekommenderas därför att denna post separeras från den totala byggkostnaden och att den uttrycks i procent. I genomsnitt ligger bruttoinkomsten (exklusive skatter) för en entreprenör eller ett byggföretag i intervallet 12,00 - 15,00 % av den materiella byggkostnaden (något mindre: det är värt att tänka på företagets kvalifikationer; något mer är troligtvis kostnaden uppblåst); det bör noteras att när detta belopp underskattas är det värt att tänka på professionalismen och rikedomen hos det företag som erbjuder tjänsterna som entreprenör eller huvudentreprenör.
EXEMPEL:47.280 €.
4.3. ENTREPRENÖRENS ALLMÄNNA OMKOSTNADER:
Förutom den direkta inkomsten lägger byggaren eller entreprenören till byggkostnaden ett belopp som är ansvarigt för att täcka kostnaderna för lönerna för kvalificerade yrkesverksamma som förman eller platschef, samt för tillhandahållandet av dess infrastruktur. Marknaden i Spanien är inte ett litet antal skurkar och bedragare, så vi råder dig inte att spara pengar på valet av byggare. På den totala kostnaden för denna punkt påverkar inte mycket, men dess efterlevnad och rätt val av entreprenör garanterar sinnesfrid och i slutändan spara pengar. I allmänhet kan vi säga att upp till 7,50 procent av den totala kostnaden för byggandet är ganska transparent och professionell i Spanien.
EXEMPEL: 29.550 EURO
Vi kommer att gå in mer i detalj på byggkostnaden per post i en annan publikation, eftersom det här avsnittet behandlar alla kostnader och denna post inte behandlas i detalj. För att sammanfatta den fjärde punkten är kostnaden för att bygga ett fristående hus fastställd:
- Byggande av hus: 1.600 €/m²
- Vattenspegel för simbassäng: 450 €/м²
- Förbättringar på plats: 100 €/m²
- Byggherrens allmänna omkostnader: 7,50 %.
- Byggherrens bruttovinst: 12-15 %.
(D) TOTALT EXEMPEL: 470 830 €.
5. KLARERING, NOTARIUS PUBLICUS OCH FASTIGHETSREGISTER (E):
Den femte och sista delen av de kostnader och utgifter som är förknippade med att bygga ett nytt hem i Spanien, nämligen de så kallade juridiska och skattemässiga kostnaderna. Därefter belyser vi följande poster:
5.1. UNDERTECKNANDE AV FÄRDIGSTÄLLANDET AV BYGGNADEN HOS NOTARIEN:
När fastigheten har överlämnats är det nödvändigt att juridiskt underteckna slutförandet av byggandet. Notarien har denna befogenhet. Vid tidpunkten för undertecknandet av köpebrevet eller "escritura" måste man betala en mervärdesskatt på 1,50 % av det officiellt deklarerade värdet av ökningen (vanligtvis är det den beräknade byggkostnaden, men det finns minimistandarder som baseras på statistiska uppgifter om årsgenomsnitt). Utöver den tidigare nämnda skatten får du inte glömma bort notariens avgifter, som uppgår till upp till 1 000 euro beroende på fastighetens område och värde.
EXEMPEL: 4.000 €.
5.2. REGISTRERING I FASTIGHETSREGISTRET:
När notarien har undertecknat escritura är det nödvändigt att registrera den nya fastigheten i det spanska allmänna fastighetsregistret. Detta är det sista formella steget, varefter den nya byggnaden legaliseras och får lämplig dokumentation för permanenta kontrakt för anslutning till kommunalt vatten, el, avlopp etc.
Kostnaden för detta förfarande är också direkt beroende av det officiellt deklarerade värdet. I regel överstiger dessa kostnader inte 1.000 €.
EXEMPEL: 750 EURO
Om vi sammanfattar den sista femte punkten får vi en totalkostnad i storleksordningen 1% av den totala byggkostnaden, dvs. följande resultat:
Notariekostnader: 1,5% av det deklarerade värdet + 750 €.
Fastighetsregistrering: upp till 1.000 €.
(D) TOTALT EXEMPEL: 4.750 €.
RESULTAT AV ANALYSEN AV KOSTNADEN FÖR ATT BYGGA ETT HUS I SPANIEN
När vi har uppmärksammat dig på alla de totala kostnader och utgifter som är förknippade med byggandet av fastigheter i Spanien, med undantag för priset på själva tomten, kan vi på exemplet med ett enfamiljshus (villa) sammanfatta följande kostnad i förhållande till husets totala yta:
KOSTNAD = (A + B + C + D + E) / YTAKOSTNAD = 2.600 €/m² |
Om vi använder vår tidigare nämnda villa med tomt och pool som exempel, inkluderar dess kostnad byggande med alla möjliga andra kostnader utom mark:
VILLA 200 m² KOSTNAD 520.000 €.
Vi hoppas att denna information ska hjälpa dig att spara mycket arbete och att inte fatta felaktiga beslut. Om du har några frågor kan du kontakta våra specialister via formuläret eller boka en kostnadsfri inledande konsultation!
Andra artiklar
