Dans cette publication, à partir de mi-2024, nous examinerons l'une des questions les plus fréquemment posées : «COMBIEN COÛTE LA CONSTRUITE D'UNE MAISON EN ESPAGNE ET QUELS COÛTS ASSOCIÉS À CELLE-CI DEVRAIENT ÊTRE COMPTABILISÉS ? le coût de la construction elle-même, mais aussi le reste des coûts autres que le coût du terrain lui-même.
COÛT D'UNE MAISON NEUVE EN ESPAGNE
Coût d'une maison neuve en Espagne (hors terrain) = A+B+C+D+E = COST €/m², où:
- A : Honoraires professionnels
- B : Frais administratifs
- C : Laboratoires, contrôle de qualité, assurance et expertise
- D : Coût de la construction en recourant aux services d'un entrepreneur général
- E : Formalisation, notaire et registre de la propriété.
Le montant ci-dessus est une moyenne et n'inclut pas la taxe sur la valeur ajoutée (TVA), qui, selon le client et la situation, peut être de 0 %, 10 % ou 21 % et peut être remboursée ou non. Pour faciliter l'interprétation des informations, tous les montants et coûts indiqués ci-après le seront sans tenir compte de cette taxe.
Afin de " communiquer en chiffres ", prenons l'exemple d'une maison unifamiliale moyenne de deux étages sans sous-sol, achevée par notre société en 2023 et mise en service début 2024. Un exemple spécifique avec les chiffres suivants:
- Terrain de 600 m² avec un terrain assez plat, le sol n'est pas en calcaire dur.
- Situation : Sud de la Costa Blanca, Alicante, Orihuela Costa.
- La surface de la maison (totale, non utilisable) est de 200 m².
- Sans cave et avec solarium
- 4 chambres, 3 salles de bains, 1 grand salon et cuisine américaine, chaufferie et hall - vestiaire.
- Construction structurelle en béton armé avec fondations en bandes et plancher technique en sous-sol, système de construction standard/classique.
- Piscine extérieure, système de skimmer classique, dimensions 7 x 4 m².
- Qualité : moyenne - standard (carrelage 25 €/m², peinture murale lisse, plafonds GKL, etc.)
- Durée des travaux : 12 mois
Commençons donc. Dressons la liste des dépenses dans l'ordre chronologique ou logique:
1. FRAIS PROFESSIONNELS (A):
En Espagne, comme en principe dans tous les pays développés, pour construire une nouvelle maison et la mettre en service, il est nécessaire de faire appel aux services d'une "équipe d'auteur", composée au minimum d'un architecte et d'un ingénieur en construction (Aparejador).
La participation de l'architecte est d'environ 60 % et celle de l'ingénieur en construction de 40 %. Le premier est l'auteur du projet et le second est responsable de la bonne exécution des travaux de construction. Le cycle complet des services est généralement résumé en 5 grandes étapes, selon les pourcentages suivants du coût total et de la charge de travail :
- Étape 1 : Signature du contrat, 10 %. Analyse préliminaire de l'urbanisme et conception de l'esquisse.
- Étape 2 : Approbation fonctionnelle, 25 %. Conception de base, demande de licence municipale.
- Étape 3 : Conception finale, 35 %. Projet exécutif (de travail), obtention de la licence municipale. Début de la conception approfondie et approbation des solutions d'ingénierie structurelle.
- Étape 4 : Pendant la construction, 25 %. Début des travaux de construction. Supervision de l'auteur et contrôle des travaux en cours.
- Étape 5 : Achèvement, 5 %. Mise en service, collecte et présentation de la documentation, délivrance du certificat de première occupation.
Le coût du service en général en Espagne et pour toutes les étapes énumérées précédemment est de 100 €/m², et la correspondance n'est PAS proportionnelle. Ce coût s'applique à une maison de 200 m², une maison de plus grande valeur est proportionnellement moins chère et une maison de plus petite surface coûte plus cher. Voici donc quelques coûts approximatifs en fonction de la taille de la maison:
- Superficie totale jusqu'à 100 m² = 125 €/m
- Surface totale comprise entre 100 m² et 200 m² = 100 €/m².
- Surface totale entre 200 m² et 350 m² = 90 €/m².
- Surface totale entre 350 m² et 600 m² = 80 €/m².
Pour résumer le premier point, il convient de prévoir approximativement les coûts suivants du coût total de la construction pour les honoraires de l'architecte et de l'ingénieur en bâtiment, de deux manières :
- 3-5 % du budget total de la construction REAL. Plus souvent utilisé pour les maisons d'une superficie inférieure ou égale à 100 m².
- 80-100 €/m² de la surface totale de construction. Plus souvent utilisé pour les maisons de 100 m² ou plus.
A) EXEMPLE TOTAL : 20.000 €
2. LES FRAIS ADMINISTRATIFS (B) :
Un coût important de la construction d'un bien immobilier en Espagne, souvent sous-estimé ou simplement oublié, est constitué par les coûts associés aux permis de construire délivrés par les autorités municipales, ainsi que par les taxes d'État suivantes:
2.1. L'IMPÔT SUR LES NOUVELLES CONSTRUCTIONS :
Chaque mairie fixe son propre impôt et les critères de calcul de cet impôt sont différents. En général, cette taxe s'élève à 4 % de la valeur déclarée du projet, qui est bien sûr sous-estimée et n'a rien à voir avec le coût réel de la construction, mais les limites établies des taux officiels pour approuver le coût minimum de la construction sont les suivantes:
- Propriétés résidentielles : 750 €/m²
- Sous-sols, parkings souterrains et locaux techniques : 600 €/м²
- Piscines et installations sportives : 450 €/м²
- Aménagement paysager : 75 €/m²
Prenons l'exemple de notre maison et faisons le calcul :
- Surface de la maison 200 m² : 750 x 200 = 150.000 €
- Piscine 7 x 3 mètres : 450 x 7 x 3 = 9.450 €
- Amélioration du terrain 600 m² : 75 x 600 = 45.000 €
Le coût total prévu de la construction est de 204.450 €. Comme la taxe sera de 4% de la valeur déclarée, nous la calculons à partir de la valeur du projet et obtenons: 204.450 х 0,04 = 8.178 €
EXEMPLE : 8.000 €
2.2. TAXE SUR LES DROITS D'UTILISATION DE LA CHAUSSÉE :
Il s'agit d'une taxe d'État (taxe municipale) pour obtenir le droit des autorités de travailler ou d'entreposer des matériaux sur la chaussée, c'est-à-dire sur le trottoir ou la route à proximité de notre projet de construction. Le coût de la taxe dépend de la durée et de la surface occupée, ainsi que de la commune et du projet de construction. En moyenne, pour la construction d'une maison unifamiliale d'une durée d'au moins 12 mois, cette taxe sera de l'ordre de 1.500 €.
EXEMPLE : 1.500 €
2.3. TAXE SUR LA NOUVELLE OCCUPATION :
Avant de recevoir les documents définitifs pour la première occupation et après la délivrance du certificat d'achèvement de la construction (A.C.C.), il est nécessaire de notifier aux autorités que la construction a été achevée. Pour ce faire, vous devez rassembler les documents nécessaires et payer une taxe (tasa municipality), qui varie d'une ville à l'autre ou d'une municipalité à l'autre. En général, cette taxe n'est pas élevée, mais elle varie de 50 à 1 500 euros, parfois sous la forme d'un coût fixe, parfois sous la forme d'un pourcentage de la valeur déclarée du projet. Dans l'exemple d'Orihuela Costa, cette taxe s'élèverait à 0,2 % de la valeur déclarée du projet.
Dans notre exemple d'une maison de 200 m², cette taxe s'élèverait à : 204.450 х 0,002 = 408,90 €
EXEMPLE : 410 €
2.4. AVAL (DÉPÔT) COMME GARANTIE DE SÉCURITÉ :
Cette taxe est une garantie de la sécurité de la chaussée, des trottoirs, des réseaux urbains, etc. adjacents au chantier. En d'autres termes, les autorités retiennent ce montant pendant la construction afin de pouvoir vérifier, à la fin des travaux, que tout est sûr et qu'il n'y a pas de dégâts. Ce n'est qu'une fois que l'inspecteur a vérifié que tout est en ordre que le montant précédemment payé est restitué au client.
Bien que cette taxe ne soit remboursée qu'après l'achèvement des travaux de construction, si le bâtiment est entièrement intact, les autorités se l'approprient souvent et sont très réticentes à rembourser l'argent. C'est pourquoi nous préférons, dans cette publication, considérer cette taxe comme un coût non remboursable, qui dépend directement de la longueur de la façade. Le montant approximatif est compris entre 3 500 € et 8 000 €.
EXEMPLE : 4.750 €
Pour résumer le deuxième point, il est intéressant de prévoir dans votre budget jusqu'à environ 3 % du coût total de la construction en Espagne pour payer des taxes municipales ou des frais gouvernementaux ponctuels. Dans notre exemple, le montant serait le suivant
- Impôt sur les nouvelles constructions : 8 000 €
- Droits d'utilisation de la chaussée : 1.500 €
- Première occupation : 410
- Aval ou dépôt : 4.750 €
(B) EXEMPLE TOTAL : 14.660 €
3. LES LABORATOIRES, LE CONTRÔLE DE LA QUALITÉ, L'ASSURANCE ET L'EXPERTISE (C) :
La troisième section des coûts et dépenses, qui offre une garantie au propriétaire final du bien ou à l'acheteur du bien. Parmi toutes les nuances possibles, nous insistons sur les plus essentielles suivantes :
3.1. LE RELEVÉ TOPOGRAPHIQUE (MESURE) DU SITE :
Avant de procéder à la conception de l'objet, il est nécessaire de bien comprendre la topographie du site, les spécificités de sa localisation et le "rattachement" ultérieur à la ville et aux communications existantes. Un relevé topographique officiel est effectué par des experts indépendants agréés. La disponibilité d'un plan topographique garantit la réussite du travail de l'architecte et du personnel d'ingénierie. Le coût de ces services dépend de la superficie du terrain et de la destination finale de la propriété, mais en moyenne le prix est fixé autour de 1 500 €.
EXEMPLE : 1.200 €
3.2. GÉODÉSIE ET ANALYSES DU SOL :
Les analyses de sol sont obligatoires : résistance spécifique, couches de poussée, composition, matériau, etc. Le coût de ces services dépend de la superficie du terrain et de la destination finale du bien, mais en moyenne le prix est fixé à 1.500 €/expertise
EXEMPLE : 1.500 €
3.3. ASSURANCE :
La législation espagnole oblige à assurer le projet de construction pendant et après la construction pour une période d'au moins 10 ans. Les polices d'assurance doivent être souscrites comme suit :
- Pour la durée des travaux de construction (Seguro de Responsabilidad Civil - RC). Assurance responsabilité civile obligatoire (R.C.). Exigée pour le constructeur, mais également recommandée au client. Le coût dépend de la compagnie d'assurance et de l'ampleur de la construction, mais il est en moyenne de 2,00 à 2,50 €/m².
Responsabilité décennale (Seguro decenal de daños). L'assurance garantit l'intégrité et la qualité de la construction au bénéficiaire final, c'est-à-dire le propriétaire du bien, pendant une période de dix ans à compter de l'achèvement de la construction. Le coût de cette police est en moyenne de 8,00 €/m². Il y a trois phases de garantie:
- 1 an : Esthétique et matériaux de finition.
- 3 ans : communications techniques
- 10 ans : ossature porteuse, structure en béton armé et fondations.
EXEMPLE : 2.100 €
3.4 LABORATOIRES ET EXPERTISES :
Les examens et analyses techniques obligatoires suivants doivent être effectués pendant et après les travaux de construction :
- Analyses du béton et de l'acier. Au stade du bétonnage, des échantillons cylindriques de béton et des échantillons d'armature en acier de chaque diamètre sont prélevés. Les échantillons sont ensuite testés en laboratoire pour la rupture et la compression (en deux étapes : après 7 jours et 28 jours, le troisième échantillon étant stocké pendant une période pouvant aller jusqu'à un an). Ce n'est qu'après avoir obtenu des valeurs acceptables que la conformité aux normes est certifiée et que les travaux de construction peuvent être poursuivis.
- Analyse de l'étanchéité des toits plats. Une fois les travaux de construction terminés, le laboratoire d'inspection vient couler les terrasses pour identifier d'éventuelles fuites. Il est obligatoire d'effectuer une analyse pour 250 m² de toiture.
Le coût de l'entreprise de surveillance dépend de la complexité et de l'ampleur du projet de construction, et le rapport entre la surface et le prix n'est pas proportionnel, mais en moyenne les prix ne dépassent pas 5,00 €/m².
EXEMPLE : 1 200 €
3.5. TROISIÈME CONTRÔLE TECHNIQUE INDÉPENDANT (C.T.O.) :
Supervision de l'exécution du projet et de l'objet de la construction. La participation d'une troisième société de surveillance indépendante pendant la construction est nécessaire, avant tout, pour protéger les droits du client. La loi espagnole l'exige dans le cas d'une construction destinée à la revente. Le coût de ce service dépend de la complexité du projet et de la taille du bâtiment, mais il se situe en moyenne entre 6,50 et 8,00 €/m².
EXEMPLE : 1 750 €
3.6. EFFICACITÉ ÉNERGÉTIQUE :
Expertise par une société indépendante de la conformité à toutes les réglementations du projet en matière d'efficacité énergétique, avec enregistrement ultérieur auprès de l'autorité compétente. La pose de l'isolation thermique dans les murs et les plafonds, ainsi que la conception et l'installation des services publics sont contrôlées. En outre, le profil et le verre des fenêtres et des portes sont vérifiés. Les examens sont effectués par une société officiellement enregistrée. Le coût dépend de la complexité et de la superficie de l'objet, mais il s'élève généralement à 750 €.
EXEMPLE : 600 €
3.7. ACOUSTIQUE ET ISOLATION PHONIQUE :
Expertise par une société indépendante de la conformité à toutes les réglementations du projet en matière d'isolation acoustique, avec enregistrement ultérieur auprès de l'autorité compétente. Des mesures et des écoutes acoustiques de l'isolation acoustique sont effectuées pour confirmer un résultat positif et obtenir un "certificat acoustique". Les examens sont effectués par une société d'audit officiellement enregistrée. Le coût dépend de la complexité et de la superficie de l'objet, mais en général, il peut atteindre 750 €.
EXEMPLE : 600 €
Pour résumer le troisième point, il convient de prévoir environ 2 % du coût total de la construction en Espagne pour couvrir les frais liés aux assurances, à l'expertise et aux laboratoires. Dans notre exemple, le montant est de 8.500 €
- Topographie : 1.200 €
- Étude géotechnique : 1 500 €.
- Assurance : 2 100
- Laboratoires : 1 200
- Troisième contrôle technique indépendant : 1 750
- Audit : 1.200 €
(C) EXEMPLE TOTAL : 8.950 €
4. LE COÛT DE LA CONSTRUCTION ELLE-MÊME (D):
La quatrième section des coûts, peut-être la plus importante, présente un pourcentage élevé par rapport à l'ensemble des coûts. Le coût final dépend de la qualité des matériaux et des compétences des professionnels, mais nous examinerons la moyenne pour le Royaume d'Espagne. Le choix de la qualité des matériaux et de l'entrepreneur déterminera le coût final du bien. Trois points sont à souligner dans ce groupe thématique:
4.1. COÛT MATÉRIEL DE LA CONSTRUCTION :
Il s'agit du coût des matériaux et de la main-d'œuvre, "CLUE IN HAND" ou "ALL INCLUDED" (venir et vivre sauf les meubles de chambre et les canapés). Le coût final n'inclut pas les taxes, il est calculé par rapport à la surface totale et dépend directement de la qualité des matériaux utilisés et des solutions de conception. Le niveau de prix moyen actuel en Espagne (construction de qualité avec des matériaux de gamme moyenne) se situe dans les limites suivantes:
- Construction d'une maison : 1 600 €/m²
- Miroir d'eau de piscine : 450 €/м²
- Aménagement paysager : 100 €/m²
EXEMPLE : 394.000 €
4.2. REVENU BRUT DE L'ENTREPRENEUR :
Malgré le nom de ce poste, le revenu de l'entrepreneur est une dépense pour le client, au même titre que les autres coûts et dépenses. C'est pourquoi, dans un souci de transparence et de bonne compréhension du coût de la construction, il est recommandé de séparer ce poste du coût total de la construction et de l'exprimer en pourcentage. En moyenne, le revenu brut (hors taxes) d'un entrepreneur ou d'une entreprise de construction se situe entre 12,00 et 15,00 % du coût matériel de la construction (si ce montant est inférieur, il convient de s'interroger sur la qualification de l'entreprise ; s'il est supérieur, il est fort probable que le coût soit gonflé) ; il convient de noter que lorsque ce montant est sous-estimé, il convient de s'interroger sur le professionnalisme et la richesse de l'entreprise qui offre les services d'un entrepreneur ou d'une entreprise générale.
EXEMPLE:47.280 €
4.3. LES FRAIS GÉNÉRAUX DE L'ENTREPRENEUR :
En plus du revenu direct, le constructeur ou l'entrepreneur intègre dans le coût de la construction un montant qui est chargé de couvrir les coûts associés aux salaires des professionnels qualifiés tels que le contremaître ou le chef de chantier, ainsi que la mise à disposition de son infrastructure. Le marché espagnol ne compte pas un petit nombre d'escrocs et d'arnaqueurs, c'est pourquoi nous ne vous conseillons pas d'économiser de l'argent sur le choix du constructeur. Sur le coût total, ce point n'a pas beaucoup d'incidence, mais son respect et le bon choix de l'entrepreneur garantissent la tranquillité d'esprit et, en fin de compte, permettent d'économiser de l'argent. En général, nous pouvons dire que jusqu'à 7,50 % du coût total de la construction est assez transparent et professionnel en Espagne.
EXEMPLE : 29.550 €
Nous détaillerons le coût de la construction poste par poste dans une autre publication, car cette section traite de l'ensemble des coûts et ce poste n'est pas abordé en détail. Pour résumer le quatrième point, le coût de la construction d'une maison individuelle est fixé à :
- Construction de la maison : 1.600 €/m².
- Miroir d'eau de la piscine : 450 €/м²
- Aménagement du terrain : 100 €/m
- Frais généraux du constructeur : 7,50%.
- Bénéfice brut du constructeur : 12-15 %.
(D) EXEMPLE TOTAL : 470.830 €
5. DÉDOUANEMENT, NOTAIRE ET REGISTRE DE LA PROPRIÉTÉ (E):
La cinquième et dernière section des coûts et dépenses liés à la construction d'une nouvelle maison en Espagne, à savoir les coûts juridiques et fiscaux. Nous mettons ensuite en évidence les éléments suivants :
5.1. SIGNATURE DE L'ACHÈVEMENT DE LA CONSTRUCTION CHEZ LE NOTAIRE :
Une fois la propriété remise, il est nécessaire de signer légalement l'achèvement de la construction. C'est le notaire qui a ce pouvoir. Au moment de la signature de l'acte de vente ou "escritura", il est nécessaire de payer une taxe sur la valeur ajoutée de 1,50 % de la valeur officiellement déclarée de l'augmentation (il s'agit généralement du coût de construction prévu, mais il existe des normes minimales basées sur des données statistiques moyennes annuelles). Outre la taxe susmentionnée, il ne faut pas oublier les honoraires du notaire lui-même, qui peuvent s'élever à 1 000 € en fonction de la région et de la valeur du bien.
EXEMPLE : 4.000 €
5.2. INSCRIPTION AU REGISTRE DE LA PROPRIÉTÉ :
Une fois que le notaire a signé l'escritura, il est nécessaire d'inscrire la nouvelle propriété au registre général des propriétés en Espagne. Il s'agit de la dernière étape formelle après laquelle le nouveau bâtiment est légalisé et reçoit la documentation nécessaire pour obtenir des contrats permanents de raccordement aux réseaux municipaux d'eau, d'électricité, d'égouts, etc.
Le coût de cette procédure dépend aussi directement de la valeur officiellement déclarée. En règle générale, ces coûts ne dépassent pas 1 000 €.
EXEMPLE : 750 €
En résumant le dernier cinquième point, on obtient un coût total de l'ordre de 1% du coût total de la construction, soit les résultats suivants:
- Frais de notaire : 1,5 % de la valeur déclarée + 750 €.
- Enregistrement de la propriété : jusqu'à 1.000 €.
(D) EXEMPLE TOTAL : 4.750 €
RÉSULTATS DE L'ANALYSE DU COÛT DE CONSTRUCTION D'UNE MAISON EN ESPAGNE
Après avoir porté à votre connaissance l'ensemble des coûts et dépenses liés à la construction d'un bien immobilier en Espagne, à l'exception du prix du terrain lui-même, nous pouvons, sur l'exemple d'une maison unifamiliale (villa), résumer le coût suivant par rapport à la surface totale de la maison:
COÛT = (A + B + C + D + E) / SURFACECOÛT = 2.600 €/m² |
Si l'on prend l'exemple de la villa avec terrain et piscine mentionnée précédemment, son coût comprend la construction et tous les autres coûts possibles à l'exception du terrain:
VILLA 200 m² COST 520.000 €
Nous espérons que ces informations vous aideront à économiser beaucoup d'efforts et à ne pas prendre de mauvaises décisions. Si vous avez des questions, n'hésitez pas à contacter nos spécialistes à l'aide du formulaire ou à prendre rendez-vous pour une première consultation gratuite!
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